공인중개사의 중개과실에 대한 손해배상청구소송 승소 사례 

이번 포스트에서는 손해배상청구소송(공인중개사의 확인설명의무위반(공인중개사의 중개과실))의 원고를 대리(변호)하여 화해권고결정을 통하여 손해배상을 받은 사건을 소개하도록 하겠습니다.

사실관계

원고(의뢰인)는 2017년 경 직장 근처에서 거주할 집을 찾게 되었고 공인중개사의 중개하에 원룸에 대하여 보증금 6,500만 원의 임대차계약(전세계약)을 체결하게 되었습니다. 임대차계약 체결 당시 중개대상물이었던 원룸 건물은 수십억의 근저당권이 설정된 상황이었고 원고보다 앞선 선순위 임차인들이 존재하는 상황이었기에 추후 원고가 보증금을 회수하지 못하는 상황이 발생할 수도 있는 상태였습니다. 이러한 사정에도 불구하고 공인중개사는 원룸 건물의 위험성에 대하여 어떠한 설명을 하지 아니하였는데 결국 원룸 건물은 근저당권자인 금융기관의 임의경매신청에 의해 임의경매가 개시 되었습니다.

임의경매가 개시된 이후 원고는 채권신고 등을 통해 배당절차에 참여하였으나 선순위근저당권과 선순위 임차인들이 있었기에 결국 단 1원도 배당을 못 받게 되었습니다. 이러한 사정에 따라 원고는 보증금 회수를 위해 안동하 변호사와 상담을 하였고 임대차계약을 중개한 공인중개사가 공인중개사로서의 설명의무위반을 하였다는 점을 확인하게 되었습니다. 그 후 원고는 안동하 변호사를 선임하여 공인중개사와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 진행하게 되었습니다.

변론내용(진행과정)

원고는 소장을 통해 임대차계약 체결 당시 피고 공인중개사가 임대인에게 원룸 건물에 원고보다 선순위 임차인의 임대차보증금이 얼마정도 있는지 여부를 확인하지 않았다는 점을 주장하면서 임대차계약서의 중개대상물확인설명서에 선순위임대차보증금 가액에 대한 일체의 기재가 되어 있지 아니하다는 점을 통해 이와같은 주장을 입증하였습니다. 또한 임대차계약체결 당시 임차인들 중 일부가 임대인들과 법적분쟁을 하고 있는 상황이었고 피고 공인중개사는 이러한 사정을 분명히 알고 있음에도 전혀 고지하지 아니하였다는 점을 주장 및 입증하였습니다.

공인중개사법 제30조 제1항에 의하면, “개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다” 라고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 공인중개사인 피고는 임대차계약의 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자인 원고에게 재산상 손해를 발생하게 하였기에, 원고는 피고 공인중개사가 공인중개사법 제30조 제1항 및 민법 제750조에 의하여 원고에게 불법행위로 인한 손해배상책임이 있다는 점을 주장하였고 이에따라 피고 공인중개사는 원고가 회수하지 못한 보증금에 대한 일정부분의 책임을 금전으로 배상할 것을 청구하였습니다.

또한 원고는 피고 공인중개사협회를 상대로 피고 공인중개사와 연대하여 원고에 대한 손해배상책임이 있음을 주장하였는데, 그 근거로 “구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013.3.23.법률 제11690호로 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성하고 공정하고 투명한부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 제정된 법으로서(제1조), 중개업자가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 발생하게 한 재산상의 손해에 대한 배상책임을 보장하기 위하여 보증보험이나 국토해양부장관의 승인을 얻은 공제규정에 기초하여 공인중개사협회가 하는 공제사업에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 규정하고(제30조 제3항, 제42조)있다. 이와 같이 위 공제는 비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 성질이 상호보험과 유사하고 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도로서, 중개업자와 한국공인중개사협회 사이에 체결된 공제계약은 기본적으로 보험계약으로서의 본질을 가지고 있으므로, 적어도 공제계약이 유효하게 성립하기 위하여는 공제계약 당시에 공제사고의 발생 여부가 확정되어 있지 않아야 한다” 라고 판시한 대법원의 판례를 제시하였습니다.

이를통해 원고는 피고 공인중개사가 피고 공인중개사협회에 가입되어 있는 공인중개사이며 이에따라 피고 공인중개사는 공인중개사법 제30조 제3항 및 제40조에 의하여 반드시 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하여야 하는바, 동법 시행령 제24조에서 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하여야 하고, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억 원 이상을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하여야 하므로, 이 사건의 경우 원고의 손해액이 1억 원 미만인 점을 감안하면 위 공인중개사법 시행령 제24조 어느 경우에 해당하더라도 피고 공인중개사협회에 의해 손해배상책임이 보증된다는 점을 주장하였습니다.

이에 대해 피고들은 임대차계약체결 당시 피고 공인중개사의 확인설명의무를 다하였음을 주장하면서 원고와 비슷한 시기에 임대차계약을 체결한 임차인들의 중개대상물확인설명서에 선순위임대차보증금 가액이 적시되어 있다는 점을 그 근거로 제시하였습니다. 또한 피고 공인중개사의 과실이 있다하더라도 공인중개사는 등기부등본에 기재되어 있지 아니한 선순위임차권에 대해서는 정확하게 알 수 있는 방법이 없으므로 원고에 대한 손해배상책임이 없다는 주장을 하였습니다.

이에대해 원고는 피고 공인중개사가 다른 임차인들의 중개대상물확인설명서에는 선순위임대차보증금가액을 적시하였음에도 원고의 임대차계약서에만 이를 기재하지 아니한 것을 보면 이는 오히려 피고 공인중개사의 과실을 입증해 주는 것이라는 점을 주장하며 피고들의 주장을 반박하였습니다. 또한 임대차계약의 목적물인 원룸 건물의 임의경매 사건에 대한 문서송부촉탁신청을 하여 그 기록을 확보하였고 배당표를 통해 당시 선순위임차인들의 임대차보증금이 피고 공인중개사가 다른 임차인들에게 설명해준 금액과도 현저히 다르다는 점을 입증하였습니다. 또한 원고는 임대인에 대한 사실조회를 통해 피고 공인중개사가 원고와의 임대차계약체결 당시 선순위임차인들의 보증금이 어느 정도 되는지에 대한 파악을 한 사실이 없다는 점 또한 입증하였습니다.

법원의 판단(판결)

총 4회에 걸친 변론기일이 진행되었고 법원은 “피고들은 공동하여 원고에게 금 16,000,000원을 2020. X. XX. 까지 지급한다”는 내용의 화해권고결정을 내렸습니다. 이에 대하여 결국 피고들은 피고 공인중개사의 과실을 인정하였고 화해권고결정에 대한 이의신청을 하지 않음으로서 화해권고결정을 수용하였습니다. 일반적으로 공인중개사의 중개과실로 인한 손해배상책임은 약 30% 정도로 제한된다는 것이 대법원 판례의 입장이기에 원고 역시 화해권고결정에 대해서는 이의를 제기하지 아니하기로 결정을 하였고 이에따라 화해권고결정이 확정되게 되어 원고는 피고들로부터 16,000,000원을 지급받게 되어 원고가 반환받지 못한 임대차보증금 중 일부를 보상받을 수 있게 되었습니다.

공인중개사의 중개과실에 대한 손해배상책임소송은 매우 빈번히 발생되는 소송이지만 공인중개사의 과실을 입증하는 것은 쉬운 일이 아니기에 이에대한 입증이 가능한지 여부는 반드시 관련사건 경험이 많은 변호사와의 상담을 통해 확인하실 것을 추천드립니다. 특히 이와같은 소송을 제기하여 승소하기 위해서는 공인중개사의 확인설명의무가 어디까지인지 여부에 대해서도 분명히 파악하고 있어야 하므로 관련 법령에 대한 명확한 숙지가 필수적입니다.

반대로 공인중개사의 중개과실을 이유로 한 손해배상청구소송의 소장을 받은 공인중개사인 피고의 입장이라면 공인중개사의 확인설명의무를 분명히 하였고 중개과실이 없다는 점을 분명히 밝혀내어 원고의 청구를 기각시킬수 있도록 하여야 할 것입니다. 특히 부동산 거래로 인하여 손해를 입은 계약 당사자가 계약 상대방을 상대로 청구하여야 할 손해배상청구권을 공연히 과실이 없는 공인중개사를 상대로 청구하는 경우도 실무상 빈번히 발생하고 있는 일이며, 계약 당사자가 공인중개사를 압박하여 합의금을 받아내고자 하는 의도로 이와같은 소송을 제기하는 경우도 경우도 많이 존재합니다. 따라서 공인중개사의 중개과실(확인설명의무 위반)에 근거한 손해배상청구소송 소장을 받았더라도 당황하지 말고 변호사와의 상담을 통해 이와같은 문제를 해결하실 것을 추천드립니다.