지하층 미고지에 따른 계약해제 및 매매대금 반환 사례 

부동산을 매매한 뒤 해당 부동산이 공동주택관리법을 위반한 상태라는 사실을 뒤늦게 확인하고 법적 대응을 고민하는 분들이 적지 않습니다. 공동주택관리법 제35조에서는 공동주택의 증축·개축·대수선 등 일정한 행위를 하려는 경우 법령에 따른 허가를 받거나 신고하도록 규정하고 있습니다.

특히 아파트와 같은 공동주택을 매수하면서 계약 당시에는 정상적으로 사용할 수 있는 공간이라고 안내받았지만, 실제로는 법령에 위반되는 구조이거나 공용부분을 무단으로 사용하고 있는 경우라면 복잡한 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 예를 들어 복층으로 안내받은 공간이 실제로는 지하층 또는 반지하에 해당하거나, 개인이 전용으로 사용할 수 있는 테라스라고 설명받은 공간이 사실은 공용면적에 해당하는 경우가 있습니다. 이처럼 지하층 미고지 문제와 함께 위반건축물이나 공용부분 무단점유 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

이러한 사안은 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용과도 밀접한 관련이 있습니다. 실제 부동산의 현황이 계약 당시 설명받은 내용과 다르거나, 매수인이 중요하게 고려했던 공간의 용도와 실제 법적 상태가 일치하지 않는다면 단순한 시설상의 문제로만 판단하기 어렵기 때문입니다.

더욱이 해당 부동산이 건축물대장상 위반건축물에 해당하는 것으로 확인된다면, 추후 행정청의 시정명령이나 원상복구명령 등 행정상 조치가 이루어질 가능성도 검토해야 합니다. 구체적인 사안에 따라 공동주택관리법 위반에 따른 고발 등의 문제로 이어질 수도 있습니다. 따라서 불법 증축이나 무단 구조변경, 공용부분의 무단점유, 위반건축물 등의 문제가 발견되었다면 매매계약을 계속 유지할 것인지 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

경우에 따라서는 해당 문제가 민법상 매매목적물의 하자에 해당하여 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 구체적인 사정에 따라 계약 해제와 매매대금 반환을 청구할 수 있는지도 검토해야 합니다. 아울러 계약 당시 중요한 사실이 제대로 고지되지 않았거나 사실과 다른 설명을 통해 계약이 체결된 정황이 있다면, 하자담보책임뿐만 아니라 기망행위에 따른 계약 취소 가능성도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

따라서 부동산 하자담보책임 및 매매계약 해제와 관련한 분쟁이 발생했다면 계약 당시의 설명 내용과 실제 부동산의 현황, 건축물대장 및 중개대상물 확인·설명서 등 관련 자료를 종합적으로 검토하여 대응 방향을 결정해야 합니다.

지하층 미고지에 따른 매매계약해제 및 매매대금 반환 사례

실제 법원 판결에서도 부동산의 실제 구조와 공간의 사용관계에 관한 중요 사실을 사전에 알리지 않은 것이 문제가 된 사례가 있습니다.

이 사건의 매수인들은 분양 당시 모든 세대에 테라스가 제공되고, 1층 세대는 복층 구조로 사용할 수 있는 것처럼 홍보된 내용을 믿고 분양계약을 체결했습니다. 그러나 계약 이후 실제 현황을 확인한 결과, 자신들이 분양받은 세대의 아래층이 일반적인 지상층이 아닌 반지하 구조에 해당하고, 테라스로 안내받았던 공간 역시 해당 세대가 독점적으로 사용할 수 있는 공간이 아니라 공용면적에 해당하는 조경구역이라는 사실을 알게 되었습니다.

이 밖에도 세대 앞 주차장 미시공, 복도식 구조 등 분양 당시 안내받은 내용과 실제 현황 사이에 차이가 있는 부분들이 확인되었습니다. 이에 매수인들은 계약 체결 전에 이러한 중요 사항을 제대로 고지받지 못했다고 주장했습니다. 만약 해당 사실을 미리 알았다면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라며, 기망행위를 이유로 분양계약 취소와 이미 지급한 분양대금의 반환을 청구했습니다.

이에 대해 법원은 분양받은 세대의 반지하 구조와 테라스의 법적·실질적인 사용관계가 매수인들의 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이라고 판단했습니다. 특히 테라스로 안내된 부분이 실제로는 해당 세대가 배타적으로 사용할 수 없는 공용면적의 조경구역이라는 점과 세대의 실제 구조가 반지하라는 점은 매수인의 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이라고 보았습니다.

그럼에도 이러한 사정을 계약 체결 전에 제대로 알리지 않았다면, 매수인의 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 사실을 고지하지 않은 것으로 볼 수 있다는 것입니다.

그 결과 사건을 심리한 광주지방법원은 피고들이 매수인들에게 중요한 사실을 제대로 알리지 않은 행위가 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 원고들의 분양계약 취소 주장을 받아들였으며, 계약 취소에 따른 원상회복으로 피고들은 매수인들이 지급한 계약금과 중도금 등 분양대금을 반환해야 한다는 취지의 매수인 승소 판결을 선고했습니다.

이 사례는 부동산의 실제 구조나 공간의 전용 사용 가능 여부 등 계약 체결에 중요한 영향을 미치는 사항이 제대로 고지되지 않았다면, 단순한 부동산 하자 문제를 넘어 기망행위에 따른 계약 취소 및 대금 반환 문제로 이어질 수 있음을 보여줍니다.

초기부터 변호사의 조력을 받으시길 바랍니다

부동산을 매수하거나 분양받은 이후 공동주택관리법 위반, 건축물대장상 위반건축물, 공용부분의 무단 사용 또는 지하층 미고지 등의 사실을 확인했다면 단순히 시설을 수리하거나 원상복구하는 문제로만 접근해서는 안 됩니다. 계약 당시 어떠한 설명이 이루어졌는지, 중개대상물 확인·설명서에는 어떤 내용이 기재되어 있는지, 실제 부동산의 현황과 계약 당시 안내받은 내용 사이에 어떤 차이가 있는지를 면밀하게 살펴봐야 합니다.

이를 토대로 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는지, 기망행위에 따른 계약 취소가 가능한지, 나아가 계약 해제 또는 취소를 통해 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있는지 검토해야 합니다. 계약 해제와 취소는 법적 요건과 효과가 서로 다르므로 구체적인 사실관계에 적합한 청구 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

특히 부동산 하자담보책임과 관련한 분쟁은 하자의 내용과 정도, 계약 당시의 설명 및 고지 여부, 관련 서류의 기재 내용 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 문제가 발견된 초기 단계부터 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 건축물대장, 분양 홍보자료 및 당사자 간 주고받은 문자메시지 등 관련 자료를 확보하고 법률적인 검토를 받아보시는 것이 바람직합니다.

최동욱 변호사는 다년간의 실무 경험과 노하우를 바탕으로 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 권리 회복을 위한 법률서비스를 제공하고 있습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서의 경험을 토대로 부동산 관련 보전처분부터 본안소송 및 강제집행에 이르기까지 각 단계에 필요한 법률적 대응 방안을 종합적으로 검토하고 있습니다.

부동산 매매계약을 체결한 이후 위반건축물이나 지하층 미고지 등의 문제를 발견하여 계약 해제·취소 또는 매매대금 반환을 고민하고 계신다면, 관련 자료를 바탕으로 구체적인 대응 방안을 검토해 보시기 바랍니다. 피해 회복을 위한 전문적인 법률 조력이 필요하시다면 최동욱 변호사에게 상담을 요청하시기 바랍니다.