공인중개사의 허위 답변 유도에 대한 손해배상 관련 검토 

1. 사안의 배경

공인중개사가 허위 답변을 유도하였다고 하면서 손해배상이 가능한지에 대하여는 구체적인 상황에 따라 다른 결론이 나올 것으로 사료됩니다.

다만 일반적으로 공인중개사의 어떠한 답변이나 발언을 가지고 곧바로 민형사상 책임이 인정된다고 보기는 어려운바, 아래에서는 이와 관련한 법리적 검토를 하도록 하겠습니다.

2. 중개사에게 성립할 수 있는 책임

가. 사기 공동정범 또는 방조

중개사가 단순히 부주의한 정도를 넘어, 은행에 허위 답변을 하도록 구체적으로 지시하고 그 답변을 이용하여 대출이 실행되도록 역할을 분담했다면 사기 공동정범이 문제될 수 있습니다. 공동정범은 범죄를 함께 실행하려는 의사와 범죄 실행에 대한 기능적 역할 분담이 필요합니다. 대출사기에서 각자가 허위 임대인·임차인 역할, 계약서 작성, 대출절차 안내 등을 분담한 경우에는 사기 공동정범이 인정될 수 있고, 핵심 실행을 지배하지 못한 경우에도 범행을 용이하게 한 행위라면 사기방조가 문제될 수 있습니다. 울산지방법원-2023고단3839

중개사가 대출사기라는 점까지 인식하지 못했더라도, 허위 진술을 통해 대출심사를 통과시키려는 점을 알면서 이를 용이하게 했다면 사기방조가 성립할 가능성이 있습니다. 사기방조에서 방조의 고의는 정범의 범행 전체를 구체적으로 알 필요까지는 없지만, 적어도 허위 서류나 허위 사실 제공으로 금융기관의 대출사기를 용이하게 한다는 점에 대한 미필적 인식 또는 예견이 필요합니다. 청주지방법원-2024노1494

반대로 중개사가 단순히 “은행에 사실대로 설명해 보라”고 말한 것인지, 아니면 거짓말을 구체적으로 지시한 것인지가 불명확하고, 대출 실행이나 은행 판단과의 관련성도 없다면 형사책임 인정은 어려워질 수 있습니다.

나. 공인중개사법상 책임

공인중개사는 중개대상물과 거래 관련 사항을 성실하고 정확하게 확인·설명할 의무를 부담합니다. 공인중개사법 제25조는 중개대상물의 상태·권리관계 등을 성실하고 정확하게 확인·설명하고, 그 내용을 계약서 및 확인·설명서에 반영하도록 정하고 있습니다. 공인중개사법_제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)

또한 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재하는 것도 금지됩니다. 공인중개사법 제26조 제3항은 거래계약서 작성 시 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하는 행위를 금지합니다. 공인중개사법_제26조(거래계약서의 작성 등)

임대인의 계약장소 참석 여부와 대리권 관련 사항이 계약서나 확인·설명서에 사실과 다르게 기재되어 있다면, 허위 기재 또는 확인·설명의무 위반이 문제될 수 있습니다. 대법원은 공인중개사가 실제 중개나 계약 체결을 제대로 확인하지 않은 채 금융거래의 기초가 될 수 있는 임대차계약서 등을 작성·교부한 경우 주의의무 위반 및 손해배상책임을 인정할 수 있다고 판단하였습니다. 공인중개사가 실제 계약관계와 계약 체결 경위를 제대로 확인하지 않고 전세계약서 등을 작성·교부하여 제3자가 이를 진정한 계약서로 믿고 금융거래를 하게 된 경우, 중개사의 주의의무 위반에 따른 손해배상책임이 인정될 수 있습니다. 대법원-2009다78863

공인중개사가 거래상 중요한 사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위도 금지됩니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행이나 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 공인중개사법_제33조(금지행위) 다만 이 조항이 은행에 대한 모든 허위 답변에 곧바로 적용되는지는 중개사와 은행 사이의 관계, 허위 발언의 내용 및 거래상 중요성을 구체적으로 살펴야 합니다.

3. 결어

저는 공인중개사와의 분쟁 사안에 대하여 법률적인 검토를 수행한 경험을 보유하고 있습니다.