[성공사례] 20대 오피스텔 분양 채무 탕감률 73.6% 인가 

의뢰인의 상황

서울에 거주하는 20대 미혼 여성 의뢰인입니다.

의뢰인은 학창 시절부터 아르바이트를 해왔고, 졸업 후 곧바로 취업해 현재 사무직으로 근무하고 있습니다. 부양가족이 없는 1인 가구입니다.

채무 발생 경위

의뢰인은 길에서 사은품을 받으며 오피스텔 분양홍보관에 들어갔다가, 수 시간 동안 분양 권유를 받은 끝에 분양계약서에 서명했습니다.

계약 당시 계약금만 내면 나머지는 부담이 없고, 일주일 안에 취소할 수 있다는 설명을 들었다고 진술했습니다.

이후 취소를 요청했으나 받아들여지지 않았고, 계약 내용을 충분히 검토하지 못한 상태에서 중도금 단계까지 진행되었습니다.

그 결과 중도금 관련 저축은행 대출 약 1억 600만 원과 분양 관련 채무 약 5,300만 원이 의뢰인 명의로 남았습니다.

의뢰인은 적금을 해지해 비용을 마련하고 분양계약 해지소송을 제기했으나 패소했습니다.

여기에 조세채권 약 900만 원이 더해져 채무는 총 약 1억 6,800만 원에 이르렀습니다.

사건의 쟁점

첫째, 채무 대부분이 오피스텔 분양계약에서 비롯되어, 시세 차익을 노린 투자 목적의 채무로 평가될 여지가 있었습니다. 계약 체결 경위를 객관적으로 소명할 필요가 있었습니다.

둘째, 분양권이 처분되거나 분양계약이 해제되는 경우 저축은행 대출과 분양 관련 채무의 존부와 범위가 달라질 수 있었습니다. 액수가 확정되지 않은 채권을 변제계획에 어떻게 반영할지가 문제였습니다.

셋째, 우선권 있는 조세채권이 포함되어 있어, 이를 일반 채권과 구분해 변제 순서를 정해야 했습니다.

조력 내용

계약 체결 경위의 소명

홍보관에 들어간 경위, 장시간의 분양 권유, 취소 가능하다는 설명과 이후의 경과를 시간 순서대로 정리했습니다. 계약의 문제를 인식한 뒤 해지소송을 제기한 사실도 함께 제출해, 의뢰인이 투자처를 스스로 물색해 계약한 것이 아니라는 점을 소명했습니다.

미확정채권의 처리

저축은행 대출과 분양 관련 채권은 분양권의 처분 또는 분양계약의 해제 시까지 미확정채권으로 처리하고, 해당 변제액은 유보하도록 변제계획안을 작성했습니다. 분양권 처분이나 계약 해제로 의뢰인이 반환받는 금액이 있으면 그 전액을 변제에 투입하도록 정했습니다. 분양 관련 보증채권자 등의 장래 구상권은 변제계획안에 기재한 대로 채무자회생법 제581조 제2항, 제430조에 따라 처리하도록 했습니다.

우선권 있는 채권의 변제

채무자회생법 제611조 제1항 제2호는 변제계획에 일반의 우선권 있는 개인회생채권 전액의 변제에 관한 사항을 정하도록 하고 있습니다. 이에 조세채권은 변제기간 초기에 원금 전액을 우선 변제하고, 이후 가용소득을 일반 채권 변제에 투입하는 구조로 계획을 세웠습니다.

소득의 산정과 청산가치보장원칙의 충족

월 평균 수입을 약 269만 원으로 산정하고, 채무자회생법 제579조 제4호에 따라 법원이 정하는 1인 가구 생계비 약 144만 원을 제외했습니다. 여기서 회생위원 보수를 공제한 약 123만 원을 매월 변제에 투입했습니다.

같은 법 제614조 제1항 제4호는 변제계획에 따른 변제액이 채무자의 재산을 청산했을 때 배당받을 총액보다 적지 않을 것을 인가 요건으로 정하고 있습니다. 총 변제예정액의 현재가치(약 4,170만 원)가 청산가치(약 530만 원)보다 크다는 점을 확인해, 같은 법 제611조 제5항이 정한 3년의 변제기간 안에서 변제계획을 수립했습니다.

최종 결과

정리

"분양계약 때문에 생긴 빚도 개인회생이 되느냐"고 물으시는 분들이 있습니다.

분양 관련 채무라는 이유만으로 개인회생이 불가능한 것은 아닙니다.

다만 계약에 이르게 된 경위를 사실대로 정리하고, 분양권 처분이나 계약 해제에 따라 달라질 수 있는 채권을 변제계획에 정확히 반영해야 합니다.

특히 해지소송 등 민사 분쟁이 함께 얽혀 있는 경우에는 민사 절차의 결과가 회생 절차의 채권 관계에도 영향을 줄 수 있으므로, 두 절차를 함께 검토할 필요가 있습니다.

같은 금액, 같은 사정이라도 어떻게 정리해 소명하느냐에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 혼자 고민하지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다.

※ 본 사례는 특정 사건의 결과이며, 사건의 내용과 개별 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.