중개사만 믿고 집 팔았는데..보증금 2억 원을 제가 갚으라니요

김학재 변호사

안녕하세요. 공인중개사법 전문 변호사 김학재입니다.

<공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기> 제가 쓴 책입니다. 좋은 책입니다. ^^

부동산 전문 서울법대, 사법시험 출신 김학재 변호사입니다. (전) 삼성전자 법무실, (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)입니다. 공인중개사법 전문 변호사입니다.

"중개사만 믿고 집 팔았는데... 보증금 2억 원을 제가 갚으라니요?"

믿었던 공인중개사를 통해 매매 절차를 깔끔하게 끝냈다고 생각했는데, 몇 년이 지난 지금 느닷없이 "보증금 2억 원을 대신 갚으라"는 법원 소장을 받으셨나요?

매수인이 보증금을 인수하기로 하고 매매대금에서 감액까지 해줬는데, 정작 매수인의 잘못으로 터진 문제를 왜 전 집주인인 내가 떠안아야 하는지 분통이 터지실 겁니다.

"공인중개사가 법적 위험성을 제대로 안내해주지 않았으니, 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?"라며 답답한 심정으로 찾아오시는 의뢰인이 참 많습니다.

최근 대법원에서는 매도인과 중개사 간의 주의의무 범위에 대해 매우 명확한 판결을 내렸습니다.(대법원 2024다239364 판결)

결론부터 말씀드리면, 공인중개사에게 "왜 채무인수의 정확한 법적 성격(면책적 채무인수인지 이행인수인지 등)을 설명하지 않았느냐"라며 책임을 묻기는 현실적으로 어려워졌습니다.

법원은 공인중개사를 '거래를 알선하는 사실행위자'로 볼 뿐, 복잡한 법적 쟁점까지 분석하고 담보해야 하는 법률 전문가로 보지 않기 때문입니다.

따라서 중개사가 작정하고 거짓 정보를 제공한 특단의 사정이 없다면, 중개사나 공제조합만을 상대로 소송을 고집하는 것은 승소 가능성이 낮고 귀중한 시간과 소송비용만 허비할 수 있습니다.

억울하다는 사정만으로는 법원에서 손해를 막을 수 없습니다. 지금 당장 법률 전문가와 함께 다음 3단계 실질 대응에 착수해야 합니다.

1단계: 매매계약서 및 특약사항의 법리적 재분석 작성된 계약서 구조를 바탕으로, 매수인과의 관계에서 이행인수인지 면책적 채무인수인지를 명확히 가려내어 소송 대응의 기본 축을 세워야 합니다.
2단계: 원인을 제공한 '매수인'에 대한 즉각적인 구상금 및 손해배상 청구 세입자나 보증보험사에 어쩔 수 없이 보증금을 지급하게 되었다면, 약정을 위반한 진짜 가해자인 '매수인'에게 구상권 및 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다.
3단계: 매수인 소유 재산에 대한 '기습 가압류' 단행 소송에서 승소하더라도 매수인이 재산을 은닉하면 회수가 불가능해집니다. 매수인의 부동산, 은행 계좌, 채권 등에 대한 사전 가압류 절차가 승패를 가릅니다.

실제 상담과 사건을 수행하다 보면, 매수인이 보증금을 안 갚으려고 해당 아파트에 거액의 근저당권을 추가 설정해 두고 껍데기만 남겨놓는 꼼수를 부리는 경우가 빈번합니다.

이때 섣불리 혼자 대응하거나 시간을 지체하면, 매수인에게 대비할 시간을 주어 남은 재산마저 은닉하게 만드는 결과를 초래합니다.

상대방이 눈치채기 전에 가압류 등 보전처분을 전격 단행하고, 구상금 소송을 동시에 타격하는 정교한 법률 전략이 필수적입니다.

법률적 정밀 검토 없이 진행된 부동산 거래의 후폭풍은 재산상 큰 타격으로 이어집니다.

이미 보증보험사나 세입자로부터 구상금 소장을 받으셨다면, 골든타임을 놓치기 전에 부동산 및 구상권 사건 경험이 풍부한 전문 변호사에게 객관적인 진단을 받아보시기 바랍니다.

당신의 정당한 권리와 재산, 끝까지 명확하고 확실하게 지켜드리겠습니다.

[칼럼 작성 | 김학재 변호사]

김학재 변호사 법률사무소

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