공인중개사 자격증 대여, "고용 안 했으니 책임 없다?" 

안녕하세요. 의뢰인의 권리를 지키는 든든한 파트너, 김학재 변호사입니다.

안녕하세요. 부동산 전문 서울법대, 사법시험 출신 김학재 변호사입니다. (전) 삼성전자 법무실, (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)입니다. 공인중개사법 전문 변호사입니다.

<공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기>라는 책입니다. 제가 쓴 책입니다. 좋은 책입니다.

부동산 시장에서 간혹 들려오는 유혹이 있습니다. "이름만 좀 빌려주면 매달 안정적인 수익을 주겠다"는 제안인데요. 자격증 대여는 명백한 행정처분 대상일 뿐만 아니라, 상상조차 하기 힘든 거액의 손해배상 폭탄으로 돌아올 수 있습니다.

실제 대법원 판례를 통해, 명의를 빌려준 공인중개사가 무자격자의 불법행위에 대해 어디까지 책임을 져야 하는지 명확히 짚어드리겠습니다.

1. 사건의 개요: 무자격자의 부동산 운영과 명의 대여

건물주는 건물 관리와 임대차계약 업무 일체를 C에게 위임했습니다. 하지만 C는 공인중개사 자격이 없는 무자격자였습니다.

• C는 실질적으로 부동산 중개사무소를 차려 운영하면서, 한 공인중개사로부터 자격증과 명의를 대여받았습니다.

• 사무소 대표 명의에는 실제 공인중개사의 이름이 버젓이 걸렸고, C는 이 명의를 내걸어 임차인들과 임대차계약을 체결하며 보증금을 수령했습니다.

• 이후 C의 불법행위로 인해 건물주에게 막대한 손해가 발생했습니다.

화가 난 건물주는 명의를 빌려준 공인중개사에게 곧바로 손해배상을 청구했고, 해당 공인중개사와 공제계약을 맺은 공인중개사협회를 상대로 공제금 지급 청구 소송을 제기했습니다.

2. 쟁점: "직접 고용한 적도 없고, 단순 건물 관리인데 협회가 배상해야 하나요?"

소송 과정에서 공인중개사협회는 다음과 같이 강력하게 맞섰습니다.

협회 측 주장 "C가 한 일은 공인중개사법상 순수한 중개행위가 아니라, 건물을 관리해 준 대행 업무에 불과합니다. 게다가 명의를 빌려준 공인중개사가 C를 직접 고용한 사실도 없으므로, 협회는 공제금을 줄 수 없습니다."

고용 관계가 없고 중개업무가 아닌 관리 대행 중 발생한 사고이므로 책임이 없다는 논리였습니다. 과연 대법원의 판단은 어땠을까요?

3. 대법원의 판단 (대법원 2011다68609 판결)

대법원은 공인중개사협회의 주장을 받아들이지 않고, 공인중개사협회와 명의를 빌려준 공인중개사에게 손해배상 책임이 있다고 판결했습니다.

1. '중개행위'의 범위 확대 인정 C가 임대차 계약을 알선하고 보증금을 수령한 행위는, 비록 부동산 관리 대행과 맞물려 있더라도 사회통념상 공인중개사법상 '중개행위'의 범주에 포함된다고 보았습니다.

2. 고용 관계가 없어도 '사용자 책임' 성립 (민법 제756조) 비록 두 사람 사이에 실질적인 고용 계약이 없었더라도, 대외적으로는 명의를 빌려준 공인중개사가 C를 지휘·감독해야 할 지위에 있는 '사용자'에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 C의 불법행위로 발생한 손해에 대해 명의 대여자가 배상할 책임이 있습니다.

3. 공인중개사협회의 공제금 지급 의무 공인중개사와 공제계약을 체결한 협회 역시, 그 배상 책임 한도 내에서 건물주에게 공제금을 지급할 의무가 있습니다.

💡 판결의 핵심 요지 "타인에게 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우, 외부에 대한 관계에 있어서는 그 사업이 명의자의 사업이고 타인은 종업원임을 표명한 것과 다름없다. 실제적으로 지휘·감독을 하였는지와 무관하게, 객관적·규범적으로 지휘·감독하여야 할 지위에 있었다면 민법 제756조의 사용자책임을 진다." (대법원 2011다68609 판결)

4. 변호사가 전하는 실무 조언: "자격증 대여, 절대 가볍게 볼 일이 아닙니다"

공인중개사분들이나 관련 피해를 입은 임대인/임차인분들에게 이번 판례가 주는 시사점은 매우 큽니다.

• "직접 계약 안 했다, 고용 안 했다"는 변명은 통하지 않습니다. 법원은 대외적인 명의 대여 관계를 엄중하게 봅니다. 명의를 빌려준 순간, 그 무자격자가 저지른 불법행위의 경제적 책임을 고스란히 떠안게 됩니다.

• 손해배상금은 수천만 원에서 수억 원에 달할 수 있습니다. 한 달에 몇 십만 원의 대여료를 얻으려다가, 전 재산이 압류되거나 거액의 구상금 폭탄을 맞는 사례가 비일비재합니다.

공인중개사 자격증은 오랜 노력 끝에 얻은 소중한 법적 자격이자 신뢰의 상징입니다. 어떠한 감언이설이나 유혹에도 명의를 빌려주는 일은 절대 있어서는 안 됩니다.

만약 이와 유사한 부동산 명의 대여 문제, 공인중개사법 위반, 협회 공제금 청구, 혹은 불법행위로 인한 손해배상 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면, 혼자 고민하지 마시고 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 면밀하게 대응하시기 바랍니다.

관련 판례: 대법원 2013. 4. 11. 선고 2011다68609 판결 (손해배상(기)및공제금)

[칼럼 작성 | 김학재 변호사]

​

• 서울대학교 법과대학 졸업 / 사법시험 합격 / 사법연수원 수료

• 공인중개사법 전문 변호사

• (전) 삼성전자 법무실 변호사

• (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)