전세권 대신 전입신고 하라"는 중개사 말 믿었다가

김학재 변호사

안녕하세요. 부동산 전문 서울법대, 사법시험 출신 김학재 변호사입니다. (전) 삼성전자 법무실, (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)입니다. 공인중개사법 전문 변호사입니다.

제가 쓴 <공인중개사법, 판례로 끝내기>라는 책입니다. 좋은 책입니다.

"등기 비용 아깝다며 전세권 대신 전입신고를 권유한 공인중개사, 임대인의 배신을 막지 못했다면 중개사에게도 손해배상 책임이 있습니다." (대법원 2012다102940 판결)

안녕하세요. 의뢰인의 든든한 법률 파트너 공인중개법 전문 김학재 변호사입니다.

부동산 계약을 할 때 공인중개사의 말을 철저히 신뢰했다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 특히 아직 소유권이전등기가 완료되지 않은 신축 아파트나 분양권 상태의 물건을 계약할 때는 사소한 말 한마디가 수억 원의 전세보증금을 좌우하게 됩니다.

오늘은 비용을 아끼려다 전세금을 거의 날릴 뻔한 임차인이 공인중개사를 상대로 손해배상 청구 승소를 이끌어낸 실제 대법원 판례를 통해, 우리가 꼭 알아야 할 법적 포인트와 대처법을 짚어드리겠습니다.

미등기 아파트 계약: 임대인은 아파트 대금을 다 치르지 않고 계약금만 낸 상태에서 임차인과 보증금 1억 원의 임대차계약을 맺었습니다.
철저한 특약 체결: 명의가 아직 집주인 앞으로 안 되어 있어 임차인이 망설이자, 임대인과 임차인은 '소유권 이전과 동시에 전세권을 설정하되, 전세권보다 선순위로 2,000만 원의 근저당권만 인정한다'는 안전장치(특약)를 걸었습니다.
중개사의 위험한 권유: 잔금일, 공인중개사는 "전세권 설정 등기는 비용이 많이 드니, 돈 아끼게 전세권 대신 전입신고와 확정일자를 받으라"고 임차인을 설득했습니다.

임차인은 중개사의 말을 믿고 그대로 따랐지만, 이것이 비극의 시작이었습니다.

전입신고의 맹점: 전입신고와 확정일자는 신고 당일 곧바로 효력이 생기지 않고, '다음 날' 0시가 되어야 대항력이 발생합니다.
거액의 선순위 근저당 설정: 임대인은 이 허점을 노렸습니다. 임차인이 전입신고를 한 당일, 자신의 소유권 이전과 동시에 은행에서 몰래 채권최고액 1억 5,600만 원짜리 근저당권을 설정하고 대출을 받아버렸습니다.

결국 아파트가 경매로 넘어가면서 은행보다 순위가 밀린 임차인은 보증금 중 상당 부분을 돌려받지 못하는 막대한 피해를 입었습니다.

대법원은 공인중개사가 임차인의 손해를 배상해야 한다고 판결했습니다.

중개사의 주의의무 위반: 공인중개사는 계약 체결에 그치지 않고, 보증금 지급 및 전세권 설정 등 계약이 안전하게 끝날 때까지 관여하여 임차인의 보증금 반환 채권을 보전할 의무가 있습니다.
불확실한 방법 권고: 비용 절감을 핑계로 안전한 '전세권설정등기' 대신 당일 효력이 없는 '전입신고·확정일자'를 권고한 것은 중개사의 명백한 과실입니다.
손해배상 책임: 매수인의 배신행위를 막을 수 있는 조치(동일 법무사를 통한 동시 처리 등)를 취하지 않고 위험한 방법을 권유했으므로, 중개사는 임차인의 재산상 손해를 배상할 책임이 있습니다.

부동산 중개사나 임대인의 말을 믿었다가 보증금 분쟁에 휘말리셨나요? 다음 대처법을 반드시 기억하세요.

특약은 절대 마음대로 바꾸지 마세요: 비용이 든다는 이유로 중개사가 기존 합의된 안전장치(전세권 설정 등)를 포기하라고 유도한다면 절대 응해선 안 됩니다.
공인중개사법상 손해배상 청구 활용: 중개사의 과실(설명의무 위반, 안전조치 소홀 등)로 인해 보증금을 회수하지 못했다면, 공인중개사 및 공인중개사협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하여 피해를 구제받을 수 있습니다.
초기 대응이 승패를 가릅니다: 전세사기나 보증금 반환 거부, 중개사 과실 분쟁은 사안이 복잡하고 증거 확보가 중요합니다. 내용증명 발송부터 소송까지 법적 전문가의 조력을 받아 체계적으로 대응하시기 바랍니다.

"내 보증금, 과연 돌려받을 수 있을까요?" 지금 유사한 부동산 분쟁으로 고민 중이시라면, 혼자 고민하지 마시고 제게 상담을 요청해 주세요. 의뢰인의 입장에서 가장 빠르고 확실한 해결책을 제시해 드리겠습니다.

[칼럼 작성 | 김학재 변호사]

김학재 변호사 법률사무소

김학재 변호사가 작성한 다른 포스트