안녕하세요, 법무법인 자유 최장호 변호사입니다.
최근 부동산 시장에서 신탁부동산과 관련된 임대차 보증금 미반환 사고가 급증하면서, 이를 중개한 공인중개사분들을 상대로 한 거액의 손해배상 소송도 빗발치고 있습니다.
공인중개사로서 최선을 다해 중개했음에도 불구하고, 예기치 못한 사고로 세입자로부터 거액의 청구를 받게 되면 눈앞이 캄캄해지실 텐데요. 오늘은 저희 법인이 피고 측(개업공인중개사 및 소속 공인중개사)을 대리하여 손해배상 책임을 절반으로 대폭 낮추며 방어해 낸 최신 수행 사례를 소개해 드리겠습니다.
사건의 개요: 신탁부동산 임대차 사고로 소송에 휘말린 공인중개사
저희 의뢰인은 2017년경 보증금 5,900만 원의 신탁부동산 임대차계약을 중개한 공인중개사분들이었습니다.
이후 해당 부동산이 매각되었으나 세입자는 매각대금은 물론 임대인으로부터도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했습니다.
이에 세입자는 공인중개사들이 신탁부동산의 권리관계와 위험성을 제대로 설명하지 않았다며, 피고들을 상대로 보증금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.
최장호 변호사의 조력 : "임차인의 과실상계 주장"
재판 과정에서 법원은 원칙적으로 공인중개사에게 신탁원부를 제시하고 신탁관계의 의미와 효과를 정확히 설명할 의무가 있다고 보았습니다.
실제로 재판부는 저희 의뢰인들이 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못한 과실이 있다고 판단하여, 손해배상 책임 자체는 인정되는 불리한 상황이었습니다
손해배상 책임이 일부 인정될 수밖에 없는 불리한 상황이었지만, 저희 법인은 포기하지 않고 '임차인(세입자)의 주의의무 위반'을 주장하고, 입증하였습니다.
저희는 중개를 위임한 거래당사자 본인(임차인)에게도 거래관계를 조사하고 확인할 책임이 있다는 법리를 적극적으로 주장했습니다.
세입자 역시 임대차계약 체결 당시 저희 의뢰인들로부터 부동산의 신탁 사실을 고지받았음을 지적했습니다.
또한 계약 당시 확인받은 등기사항증명서에 신탁회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었음을 강조했습니다.
나아가 계약서 특약사항에 '보증금 반환 의무는 계약자(원래 집주인)에게 있으며, 신탁회사에 반환을 청구할 수 없다'는 내용이 명확히 기재되어 있었던 점을 증거로 제시했습니다.
이를 토대로 세입자 스스로도 신탁회사에 문의하거나 위험성을 신중히 검토했어야 함에도 이를 게을리한 중대한 과실이 있다고 강력히 변론했습니다.
법원의 판결: 피고 측 책임 50% 제한
저희의 치밀한 '과실상계' 주장은 재판부로부터 정확히 받아들여졌습니다
법원은 세입자(원고)에게도 신탁부동산 임대차에 대한 주의의무를 다하지 않은 과실이 있다고 인정했습니다.
그 결과, 자칫 보증금 미반환액 전체를 전부 물어줄 뻔했던 상황에서, 피고들의 책임을 원고가 입은 손해액의 50%로 제한하는 판결을 이끌어냈습니다.
공인중개사분들을 위한 변호사의 조언
중개 사고가 발생하여 임차인으로부터 소송이 들어왔다고 해서 무조건 상대방이 달라는 대로 다 물어주거나 지레 포기하실 필요는 없습니다. 중개 과정에서 발생한 과실이 인정되더라도, 계약 당시의 정황, 특약사항 기재 내용, 임차인의 부주의 등을 법리적으로 꼼꼼히 따져 책임을 대폭 경감시키는 전략이 매우 중요합니다.
현재 신탁 부동산이나 전세 사기 사건 등에 연루되어 중개 사고로 인한 손해배상 소송을 당하셨다면, 즉시 관련 소송 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다. 여러분의 억울함을 덜어드리고, 과도한 배상 책임으로부터 든든하게 지켜드리겠습니다.
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