임차권등기명령은 집주인이 결정문을 못 받아도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 연락마저 끊거나 주소지를 옮겨 버리는 사례가 크게 늘고 있습니다.

이런 상담에서 가장 자주 듣는 걱정이 “집주인이 연락을 받지 않는데 임차권등기명령 결정문이 전달이나 되겠느냐”, “결정문을 받지 못하면 등기가 안 되는 것 아니냐”는 것입니다. 그래서 이사를 미루고, 이미 새집 계약금까지 걸어 둔 채 발만 동동 구르는 분들이 적지 않습니다. 하지만 그렇게 기다리는 동안 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있는 시간은 줄어들고, 다른 채권자의 경매나 집주인 변경 같은 변수만 쌓여 갑니다.

결론부터 말씀드리면, 임차권등기는 임대인이 결정문을 받기 전에도 집행할 수 있도록 법이 설계되어 있습니다. 임대인에게 결정이 전달되지 않았다는 사정이 임차권등기 자체를 가로막지 않습니다.

아래에서는 임차권등기명령 절차에서 임대인에게 하는 송달이 어떤 의미인지, 송달이 되지 않을 때 무엇이 달라지고 무엇이 달라지지 않는지, 그리고 신청부터 등기까지 어떤 순서로 움직여야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 임차권등기명령은 임대인의 협력 없이 임차인 혼자 신청하는 제도입니다

임차권등기명령은 임대인의 동의나 협조를 전제로 하지 않는 법원의 결정입니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 민법상 임대차등기는 임대인의 협력이 있어야 하지만, 이 제도는 임대인이 협력하지 않는 상황을 전제로 만들어졌습니다.

신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차 목적 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 이를 소명해야 합니다. 임대차계약서, 주민등록등본, 임차주택 등기사항증명서, 계약 종료를 보여 주는 자료(계약기간 만료, 해지통지, 내용증명 등)가 통상 소명자료가 됩니다.

그리고 이 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청, 취소신청, 집행에 관해서는 같은 조 제3항이 민사집행법의 가압류 규정을 준용하도록 하고 있습니다. 즉 임차권등기명령은 구조상 가압류와 같은 보전처분의 틀로 움직이고, 임대인은 ‘채무자’의 자리에 놓입니다. 이 점이 이 글의 질문, 곧 임대인이 결정문을 받지 못해도 되는가를 푸는 열쇠입니다.

임차권등기명령은 임대인 협조 없이 임차인 혼자 신청하는 보전처분형 제도이고, 그래서 임대인의 수령 여부에 흔들리지 않도록 짜여 있습니다.

2. 법은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 집행하도록 허용합니다

집행 시한은 ‘임대인 송달일’이 아니라 ‘임차인이 결정을 고지받은 날부터 2주’입니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 민사집행법 제291조와 제292조 제3항 등을 준용한다고 정하고 있습니다. 민사집행법 제292조는 가압류 재판의 집행 시기를 다음과 같이 정하고 있습니다.

가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다. 제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다(민사집행법 제292조 제2항, 제3항).

이를 임차권등기에 대입하면 이렇게 됩니다. 법원이 임차권등기명령을 내리면 임차인(채권자)에게 그 결정이 고지되고, 이때부터 2주 안에 등기 집행이 이루어져야 합니다. 반면 임대인(채무자)에게 결정문이 송달되었는지는 집행 개시의 조건이 아닙니다. 오히려 법은 채무자에게 송달하기 전에도 집행할 수 있다고 명시하여, 임대인이 모르는 사이에 등기가 먼저 마쳐질 수 있도록 하고 있습니다.

이렇게 설계된 이유는 분명합니다. 보전처분은 상대방이 알고 재산을 빼돌리거나 처분하기 전에 먼저 효력을 확보해야 의미가 있기 때문입니다. 임대인이 결정문을 먼저 받아야만 등기가 가능하다면, 집주인이 일부러 송달을 피하는 것만으로 제도가 무력화될 것입니다.

따라서 주의할 것은 임대인의 수령 여부가 아니라 임차인 본인의 2주 기한입니다. 결정을 고지받고도 등기촉탁 절차를 밟지 않아 2주를 넘기면 집행을 할 수 없게 되므로, 결정이 나면 곧바로 후속 절차를 챙겨야 합니다.

임대인이 결정문을 받았는지는 등기 집행의 조건이 아니며, 지켜야 할 시한은 임차인이 결정을 고지받은 날부터 2주입니다.

3. 임대인이 결정문을 받지 못해도 임차인이 얻는 권리는 그대로입니다

대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐지는 시점에 발생하고, 임대인의 수령과는 무관합니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하고 있습니다. 효력 발생의 기준은 등기가 마쳐진 시점이지, 임대인에게 결정이 도달한 시점이 아닙니다.

이미 전입신고와 점유로 대항력을 갖추고 확정일자까지 받아 두었다면 그 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 그리고 같은 항 단서는 임차권등기 이후에는 이사를 가거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정하고 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 새집으로 옮겨야 하는 임차인에게는 가장 중요한 조항입니다.

또 제6항에 따라 임차권등기가 마쳐진 뒤 그 주택에 새로 들어온 임차인은 소액임차인의 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이 때문에 등기가 마쳐진 주택은 새 임차인을 구하기가 사실상 어려워지고, 임대인은 보증금을 돌려주어야 할 현실적 압박을 받게 됩니다.

한 가지 구분할 점은 임대인의 불복 권리입니다. 임대인은 나중에 결정을 송달받거나 알게 된 뒤 민사집행법 제283조에 따라 이의를 신청할 수 있습니다. 다만 같은 조 제3항대로 이의신청은 집행을 정지시키지 않으므로, 이의가 제기되어도 이미 마친 등기의 효력이 당장 사라지지는 않습니다.

결정문이 임대인에게 전달되지 않았더라도, 등기만 마쳐지면 대항력과 우선변제권은 임차인에게 그대로 확보됩니다.

4. 송달이 되지 않는다고 방치하면 실제로 곤란해지는 지점이 따로 있습니다

등기 자체는 가능하지만, 이후 임대인 상대 절차에서는 송달 문제가 그대로 따라옵니다.

임대인이 결정문을 못 받아도 등기가 가능하다고 해서 송달 문제가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 첫째, 임대인에게 결정이 송달되지 않는 상태가 이어지면 임대인의 이의신청 기회가 뒤로 밀리고, 법원이 송달 보정을 요구할 수 있습니다. 주소 보정, 주민등록초본 발급, 필요하면 공시송달 같은 절차는 결국 임차인이 감당해야 하는 몫입니다.

둘째, 임차권등기는 보증금을 돌려받는 것이 아니라 돌려받을 지위를 지키는 장치일 뿐입니다. 실제로 보증금을 받으려면 보증금반환청구 소송이나 지급명령 같은 집행권원을 얻어 경매를 신청해야 합니다. 이 소송에서는 임대인의 주소를 알아야 송달이 되고, 연락이 끊긴 임대인이라면 공시송달까지 가는 경우도 있습니다. 임차권등기를 먼저 해 두면 그 사이 소송이 길어져도 권리가 보전된다는 점이 큰 장점입니다.

셋째, 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 같은 법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 임대인이 임의로 지급하지 않으면 이 역시 별도로 받아 내야 하므로, 영수증과 등기 비용 내역을 모두 보관해 두어야 합니다.

넷째, 임차권등기가 되었다고 해서 임차인이 임대인에게 계속 점유를 이어 가야 한다는 뜻은 아닙니다. 앞서 본 대로 등기 이후에는 이사를 해도 권리가 유지됩니다. 다만 이사 후에는 임차주택의 관리 책임과 관련한 분쟁이 생기지 않도록 퇴거 시 상태를 사진과 영상으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

등기 집행에 송달은 필요 없지만, 보증금을 실제로 회수하는 단계에서는 임대인의 주소 확보와 송달이 별개의 과제로 남습니다.

5. 신청부터 등기까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

결정 후 2주 안에 등기가 마쳐지도록 일정을 관리하는 것이 핵심입니다.

임차권등기명령은 통상 ①임차주택 소재지 관할 법원에 신청서와 소명자료 제출(수원 지역 주택이라면 수원지방법원 본원 또는 관할 지원·시군법원) → ②법원의 심리와 결정, 임차인에게 결정 고지 → ③법원의 등기소 촉탁에 따른 임차권등기 기입 → ④등기 완료 후 등기사항증명서로 임차권등기 확인의 순서로 진행됩니다. 임차인에게 결정이 고지된 날부터 2주가 지나기 전에 집행이 이루어져야 한다는 점을 늘 염두에 두어야 합니다.

임대인이 연락을 받지 않는 상황이라면 아래 순서로 움직이는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서, 주민등록등본, 계약 종료 사실을 보여 주는 자료(해지·종료 통지 내용증명 등)와 임차주택 등기사항증명서를 모아 소명자료를 정리합니다.

2. 신청서에 임대인의 정확한 주소를 적고, 법원이 요구하는 송달 보정에는 즉시 응합니다. 주소 파악이 어렵다면 주민등록초본 발급 등 보정 방법을 함께 준비합니다.

3. 결정이 나면 고지일부터 2주 안에 등기가 기입되도록 진행 상황을 확인하고, 등기 완료 후 등기사항증명서로 임차권등기가 기재되었는지 확인한 뒤 이사나 소송 일정을 잡습니다.

임차권등기 이후에는 보증금반환청구 소송과 강제경매 같은 후속 절차를 이어서 준비해야 하고, 이 과정은 임대인의 재산 상태와 선순위 권리관계에 따라 전략이 크게 달라집니다.

마치며

보증금을 돌려받지 못하는 상황에서는 “집주인이 연락을 받지 않는데 내가 할 수 있는 게 있을까”라는 막막함 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 임대인이 결정문을 받았는지를 기다리기보다, 소명자료를 갖춰 신청하고 2주 기한 안에 등기를 마치는 것이 먼저입니다. 등기가 마쳐진 뒤에는 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지되므로 일상을 되찾을 수 있습니다.

반대로 임차권등기명령을 받은 임대인 입장에서도 결정문을 받지 않았다거나 반송되게 했다는 사정이 방어가 되지 않습니다. 보증금 반환 여부와 계약 종료 사실이 실제로 어떠했는지에 따라 이의신청과 취소신청의 결과가 달라지므로 사실관계를 정확히 정리해야 합니다.

저는 임대차 보증금 분쟁에서 보증금을 돌려받으려는 임차인과 반환 의무를 다투는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 절차를 어떤 순서로 밟았는지에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 막막하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인에게 결정문이 송달되지 않으면 임차권등기가 안 되나요?

A. 아닙니다. 민사집행법 제292조 제3항은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있다고 정하고, 주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 이를 준용합니다. 송달 여부는 등기의 조건이 아닙니다.

Q. 등기는 언제까지 마쳐져야 하나요?

A. 임차인이 결정을 고지받은 날부터 2주를 넘기면 집행을 할 수 없습니다. 임대인 송달일이 아니라 임차인 본인의 고지일이 기준이므로 결정 후 바로 진행 상황을 확인해야 합니다.

Q. 임차권등기를 하면 이사를 가도 되나요?

A. 가능합니다. 등기를 마친 뒤에는 주민등록을 옮기거나 점유를 넘겨 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 다만 등기가 마쳐진 것을 확인하고 이사하는 것이 안전합니다.

Q. 임대인이 나중에 이의신청을 하면 등기가 바로 말소되나요?

A. 아닙니다. 이의신청은 집행을 정지시키지 않습니다. 법원이 심리 끝에 결정을 취소하기 전까지 이미 마친 등기의 효력은 유지됩니다.

Q. 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?

A. 일단 임차인이 내지만 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 영수증과 비용 내역을 보관해 두어야 합니다.

Q. 임차권등기만 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 임차권등기는 권리를 지키는 장치이고, 실제로 보증금을 받으려면 보증금반환청구 소송 등으로 집행권원을 얻어 경매를 신청하는 절차가 따로 필요합니다.