명도소송 이겼는데 세입자가 항소하면 못 내보내나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 월세를 몇 달씩 밀리고도 나가지 않는 세입자를 상대로 건물명도소송을 제기해 1심에서 승소했는데, 정작 세입자가 항소하면서 집을 비워주지 않아 막막하다는 임대인분들의 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중 상당수는 “판결문을 받았으니 이제 곧 끝나겠지”, “항소해봐야 시간만 끈다는데, 어차피 1~2년은 못 내보내는 것 아닌가”라는 두 가지 극단 사이에서 흔들리셨습니다. 반대로 세입자 쪽은 “항소만 하면 판결이 확정되지 않으니 버틸 수 있다”고 생각하고 이사 준비를 미루다가, 어느 날 집행관의 계고장을 받고 당황하는 경우가 많습니다.

그러나 1심 판결에 가집행선고가 붙어 있다면 항소 여부와 관계없이 강제집행이 가능하고, 세입자가 이를 막으려면 별도로 법원의 집행정지 결정을 받아야 합니다. 항소했다는 사실만으로 집행이 자동으로 멈추지는 않습니다.

아래에서는 명도소송에서 이긴 뒤 세입자가 항소했을 때 임대인이 실제로 집행할 수 있는 조건과, 세입자가 집행을 막는 방법, 그리고 임대인이 지금 챙겨야 할 절차를 법 조문 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 항소를 했다고 해서 강제집행이 자동으로 멈추지는 않습니다

집행의 기준은 ‘판결 확정’이 아니라 ‘확정판결 또는 가집행선고가 있는 판결’입니다.

민사집행법 제24조는 강제집행이 “확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결”에 기초해서 한다고 정하고 있습니다. 즉 판결이 확정되지 않았더라도, 가집행선고만 붙어 있으면 그 판결문으로 곧바로 집행을 신청할 수 있습니다.

항소기간은 판결서가 송달된 날부터 2주이고(민사소송법 제396조), 이 기간이 지나도록 항소가 없으면 판결은 확정됩니다. 그런데 세입자가 2주 안에 항소를 하면 판결은 확정되지 않은 채 항소심으로 넘어갑니다. 많은 분들이 이 대목에서 “확정이 안 됐으니 집행도 못 한다”고 오해하시는데, 이는 가집행선고가 없는 판결에 해당하는 이야기입니다.

따라서 가장 먼저 확인해야 할 것은 판결 주문의 마지막 부분입니다. “제1항은 가집행할 수 있다”는 문구가 있는지 보셔야 합니다. 이 문구가 있다면 항소 중이어도 집행의 문이 열려 있고, 없다면 항소심 판결이 나거나 항소기간이 지나 확정될 때까지 기다려야 합니다.

항소는 판결의 확정을 막을 뿐, 가집행선고가 붙은 판결의 집행을 자동으로 막지는 못합니다.

2. 명도 판결에는 대개 가집행선고가 붙고, 담보 제공 여부를 확인해야 합니다

가집행선고는 원칙적으로 붙이는 것이고, 담보 조건이 있다면 먼저 담보부터 제공해야 합니다.

민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에는 법원이 가집행을 붙이지 않을 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행선고를 해야 한다고 정하고 있습니다.

재산권의 청구에 관한 판결은 가집행(假執行)의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나, 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다(민사소송법 제213조 제1항).

건물 인도를 구하는 명도 청구도 재산권 청구이므로, 원고가 승소하면 가집행선고가 함께 붙는 것이 일반적입니다. 다만 인도 판결은 집행이 끝나면 되돌리기 어려운 만큼, 실무에서는 “원고가 일정 금액을 담보로 공탁하는 것을 조건으로 가집행할 수 있다”는 형태로 선고되는 경우가 적지 않습니다. 담보 금액은 사안에 따라 법원이 정합니다.

이런 판결이라면 임대인은 먼저 공탁을 하고, 담보를 제공한 증명서류를 제출해야 합니다. 민사집행법 제40조 제2항은 집행이 채권자의 담보제공에 매인 때에는 그 증명서류를 제출해야 하고, 증명서류의 등본이 채무자에게 이미 송달됐거나 동시에 송달될 때에만 집행을 시작할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 절차를 건너뛰고 집행관을 부르면 집행이 개시되지 않습니다.

한편 법원은 세입자 쪽에서 채권 전액을 담보로 제공하면 가집행을 면할 수 있다는 ‘가집행면제’를 선고할 수도 있습니다(민사소송법 제213조 제2항). 이 문구가 주문에 있다면 세입자가 면제 담보를 내는 순간 집행은 불가능해지므로, 이 부분도 판결문에서 반드시 확인해야 합니다.

가집행선고와 담보 조건, 가집행면제 문구가 있는지 판결 주문부터 확인하는 것이 집행 가능 여부 판단의 출발점입니다.

3. 세입자는 항소와 함께 집행정지를 신청해 집행을 막으려 합니다

집행정지는 항소 자체가 아니라 법원의 별도 결정이 있어야 효력이 생깁니다.

세입자가 실제로 집행을 막으려면 항소장 제출에 더해 강제집행정지 신청을 해야 합니다. 민사소송법 제501조는 가집행선고가 붙은 판결에 대해 상소를 한 경우 제500조를 준용한다고 정하고 있고, 제500조 제1항은 불복 이유가 법률상 정당하다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때 법원이 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있다고 정하고 있습니다.

이때 법원이 실무상 가장 중요하게 보는 것은 두 가지입니다. 하나는 항소 이유가 판결을 뒤집을 만큼 소명되는지, 다른 하나는 집행으로 인해 세입자에게 회복하기 어려운 손해가 생기는지입니다. 같은 조 제2항은 담보 없이 하는 집행정지는 그 집행으로 보상할 수 없는 손해가 생기는 것을 소명한 때에만 허용한다고 정하고 있습니다.

월세를 연체해 계약이 해지된 사안에서 세입자가 “형편이 어렵다”는 사정만으로 무담보 정지를 받기는 쉽지 않습니다. 반면 법원이 담보를 제공하게 하고 정지를 허용하는 경우, 세입자는 그 담보금을 공탁해야 하므로 항소를 이용한 단순 버티기에 대한 비용 부담이 생깁니다. 정지 결정이 나면 세입자는 그 결정 정본을 집행관에게 제출하고, 그 순간부터 집행은 멈춥니다. 민사집행법 제49조 제2호는 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본이 제출되면 집행을 정지해야 한다고 정하고 있습니다.

이 신청은 소송기록이 아직 1심 법원에 있는지 항소심으로 넘어갔는지에 따라 접수 법원이 달라지고, 결정이 나기까지는 어느 정도 시간이 걸리므로, 임대인은 그 사이 집행 준비를 서두르는 것이 유리합니다.

집행정지 결정서가 집행관에게 제출되기 전까지는 항소 중이라도 가집행에 기한 집행을 진행할 수 있습니다.

4. 항소심에서 판결이 뒤집히면 임대인에게 원상회복 책임이 생길 수 있습니다

가집행은 빠른 집행의 수단이지만, 판결이 바뀌면 그 위험은 집행한 쪽이 부담합니다.

가집행은 확정 전에 집행하는 제도이므로, 항소심에서 결과가 달라지면 그 부담이 원고에게 돌아옵니다. 민사소송법 제215조는 이를 다음과 같이 정하고 있습니다.

본안판결을 바꾸는 경우에는 법원은 피고의 신청에 따라 그 판결에서 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려 줄 것과, 가집행으로 말미암은 손해 또는 그 면제를 받기 위하여 입은 손해를 배상할 것을 원고에게 명하여야 한다(민사소송법 제215조 제2항).

예를 들어 임대인이 가집행으로 세입자를 내보냈는데, 항소심에서 “차임 연체가 해지 요건을 충족하지 않는다”거나 “해지 통보가 적법하지 않았다”는 이유로 1심 판결이 취소되면, 세입자는 원상회복과 손해배상을 신청할 수 있습니다. 이사 비용이나 영업 손실이 쟁점이 되는 이유입니다.

그렇다고 가집행을 포기해야 한다는 뜻은 아닙니다. 명도 사건의 대다수는 차임 연체가 해지 사유가 되는지가 쟁점인데, 민법 제640조는 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있고, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기의 차임액에 달하는 연체가 해지 사유입니다. 1심에서 이 요건이 명확하게 입증되어 승소했다면 항소심에서 뒤집힐 위험은 상대적으로 낮습니다. 반대로 해지 통보의 도달 여부나 연체 기간 계산이 아슬아슬했다면, 집행 전에 항소 이유를 먼저 점검하는 것이 안전합니다.

또한 세입자가 집행 이후에 별도로 원상회복을 청구해도, 그 사이 건물을 다른 사람에게 새로 임대했다면 분쟁이 복잡해집니다. 가집행 후 재임대는 항소심 결과를 확인하고 진행하시는 것이 좋습니다.

가집행의 이익은 신속한 인도이고, 위험은 항소심에서 판결이 바뀔 때의 원상회복·손해배상입니다.

5. 집행은 판결 정본 확인부터 집행관 집행까지 이렇게 진행됩니다

집행문 부여, 송달증명, 담보 제공 순으로 서류를 갖춘 뒤 집행관에게 위임하는 것이 핵심입니다.

가집행에 기한 건물 인도 집행은 통상 ①1심 법원에서 집행문과 송달증명원 발급(민사집행법 제28조) → ②담보 조건이 있으면 공탁 후 증명서류 제출 → ③관할 법원 소속 집행관 사무소(수원지방법원 관내 부동산이라면 수원지방법원 집행관사무소 등)에 인도 집행 위임 → ④집행관의 현장 계고 후 인도 집행의 순서로 진행됩니다.

민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도해야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고 있고, 제2항은 이 집행이 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 한다고 정하고 있습니다. 즉 집행 당일 임대인 또는 대리인이 현장에 있어야 합니다. 건물 안에 있는 집기류는 집행 목적물이 아니므로 집행관이 제거해 채무자에게 인도하고, 채무자나 가족이 없으면 채무자의 비용으로 보관해야 하는데(같은 조 제3~5항), 이 보관·운반 비용이 임대인에게 선지급되는 경우가 많아 미리 견적을 확인하셔야 합니다.

또한 판결 이후 세입자가 점유를 제3자에게 넘기는 경우를 대비해 소송 전에 점유이전금지가처분을 해두었는지도 확인해야 합니다. 가처분이 없으면 승계인에게 집행하기 위해 승계집행문(민사집행법 제31조)을 받아야 하고, 이 과정에서 시간이 길어질 수 있습니다.

세입자가 항소한 직후 임대인이 확인할 순서는 다음과 같습니다.

1. 판결 주문에서 가집행선고, 담보 조건, 가집행면제 문구가 있는지 확인합니다.

2. 가집행에 기한 집행이 가능하다면 집행문과 송달증명원을 발급받고, 담보 조건이 있으면 공탁 후 증명서류를 제출합니다.

3. 세입자의 집행정지 신청 여부를 법원에 확인하면서, 집행관에게 인도 집행을 위임하고 집행일 계고 일정을 조율합니다.

항소심에서 승소 가능성이 낮다고 판단되는 사안이라면 집행보다 합의 이행 조건(이사 유예 기간과 연체 차임 정산)을 정리해 소송 종결을 앞당기는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

명도소송에서 이기고도 “항소하면 또 몇 달을 기다려야 하는 것 아닌가”라는 생각 때문에 집행 준비를 미루는 임대인분들이 많습니다. 정작 중요한 것은 판결문 한 줄, 즉 가집행선고와 담보 조건인데, 이를 확인하지 않고 시간을 흘려보내는 경우가 적지 않습니다.

세입자를 상대하는 임대인 입장에서는 가집행이 가능한지, 담보는 얼마를 어떻게 제공해야 하는지, 항소심에서 뒤집힐 위험은 없는지를 함께 따져 집행 시점을 정하는 것이 중요합니다. 서두르다 원상회복 책임을 지는 상황은 피해야 합니다.

반대로 항소를 한 세입자 입장에서도 항소장만 내고 아무 조치를 하지 않으면 집행관의 계고를 막을 수 없습니다. 이사 시기를 현실적으로 계산하고, 집행정지 신청이나 합의를 통한 유예가 가능한지를 빨리 판단해야 합니다.

저는 건물 인도와 임대차 분쟁에서 임대인 쪽과 세입자 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 판결문의 주문 하나와 집행 서류 한 장에 따라 집행 시점이 몇 달씩 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

항소가 제기됐다는 통지를 받았다면, 지금이 집행과 방어의 방향을 정해야 하는 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 시점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 항소하면 판결이 확정될 때까지 무조건 못 내보내나요?

A. 그렇지 않습니다. 판결에 가집행선고가 붙어 있으면 항소 중에도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 세입자가 집행정지 결정을 받아 제출하면 그 시점부터 집행이 멈춥니다.

Q. 가집행선고가 없는 판결이라면 어떻게 되나요?

A. 항소심 판결이 나거나 항소기간 경과 등으로 판결이 확정될 때까지 집행할 수 없습니다. 다만 항소심 판결에도 가집행선고가 붙을 수 있으므로 그 판결 주문을 다시 확인해야 합니다.

Q. 담보를 제공하는 조건이라면 얼마를 공탁해야 하나요?

A. 금액은 판결 주문에 정해져 있습니다. 공탁 후 담보 제공 증명서류의 등본을 세입자에게 송달해야 집행을 시작할 수 있으므로, 공탁과 송달 절차를 빠뜨리지 않아야 합니다.

Q. 세입자가 집행정지를 신청하면 반드시 받아들여지나요?

A. 아닙니다. 항소 이유의 정당성과 집행으로 인한 손해가 소명되어야 하고, 담보 없이 정지를 받으려면 보상할 수 없는 손해를 소명해야 합니다. 보통은 담보를 제공하는 조건으로 정지되는 경우가 많습니다.

Q. 가집행으로 내보냈는데 항소심에서 지면 어떻게 되나요?

A. 세입자의 신청에 따라 법원이 원상회복과 가집행으로 인한 손해배상을 명할 수 있습니다. 그래서 해지 요건이 충분히 입증된 사건인지 먼저 점검한 뒤 집행 여부를 정하는 것이 안전합니다.

Q. 집행 당일 임대인이 꼭 현장에 있어야 하나요?

A. 그렇습니다. 부동산 인도 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 할 수 있습니다. 대리인을 정해 두면 본인이 출석하기 어려운 경우에도 집행을 진행할 수 있습니다.