공사를 다 끝냈는데 미완성이라며 잔금을 안 줘요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 인테리어·신축·증축 공사를 마친 뒤 도급인이 “아직 공사가 끝나지 않았다”며 잔금 지급을 미루는 바람에 자금 압박을 호소하는 시공업자분들의 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

제가 상담한 시공업자분들 상당수는 “공사는 이미 다 끝냈는데 마감 몇 군데가 마음에 안 든다는 이유로 잔금을 안 준다”, “준공도 났고 이미 들어가 살고 있는데 미완성이라고 한다”는 상황이었습니다. 반대로 도급인 입장에서는 “공사가 제대로 끝나지도 않았는데 돈부터 줄 수는 없다”고 생각합니다. 그런데 막상 소송으로 가면 ‘미완성’이냐 ‘하자’냐에 따라 잔금 전액을 받을 수 있는지, 일부만 받을 수 있는지가 완전히 갈립니다.

대법원은 건물 공사에서 예정된 최후의 공정을 마쳤는지를 기준으로 미완성과 하자를 구별하고, 하자가 있더라도 도급인이 잔금 전부의 지급을 거절할 수는 없다는 법리를 일관되게 적용하고 있습니다. 말로만 “끝났다”, “안 끝났다”를 다투는 것이 아니라 어떤 자료로 입증하느냐가 결론을 좌우합니다.

아래에서는 공사를 마쳤는데도 잔금을 받지 못할 때 ‘미완성’과 ‘하자’가 어떻게 구별되는지, 잔금 중 얼마까지 지급을 거절당할 수 있는지, 그리고 어떤 순서로 대응해야 하는지 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공사가 끝났는지는 도급인의 평가가 아니라 최후 공정의 종료 여부로 판단합니다

예정된 최후의 공정까지 마쳤다면, 불완전한 부분이 있어도 ‘미완성’이 아니라 ‘하자’입니다.

도급계약은 수급인이 일을 완성할 것을 약정하고 도급인이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 계약입니다(민법 제664조). 그리고 보수는 원칙적으로 목적물을 인도하는 때에 동시에 지급해야 하고, 인도가 필요 없는 공사라면 일을 마친 뒤 지체 없이 지급해야 합니다(민법 제665조). 결국 잔금 지급의 전제는 ‘일의 완성’이고, 도급인은 바로 이 지점을 파고들어 “아직 완성이 아니다”라고 주장합니다.

그러나 법원은 도급인이 느끼는 만족도로 완성 여부를 정하지 않습니다. 공사가 도중에 중단되어 계약에서 정한 마지막 공정을 끝내지 못했다면 미완성이고, 마지막 공정까지 일단 끝났는데 시공이 불완전해서 보수가 필요한 상태라면 이미 완성된 공사에 하자가 있는 것으로 봅니다. 예를 들어 방수·타일·도장·설비 같은 마감 공정이 계약서와 견적서에 들어 있고 그 공정까지 시공이 끝났다면, 타일 줄눈이 고르지 않거나 도장 색이 다르다는 사정은 미완성이 아니라 하자의 문제입니다.

건물건축공사의 미완성과 하자를 구별하는 기준은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 그 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 할 것이며, 예정된 최후의 공정이 일응 종료되었는지 여부는 당해 건물건축도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다는 것입니다(대법원 1996. 2. 23. 선고 94다42822, 42839 판결 참조).

여기서 ‘객관적으로’라는 표현이 중요합니다. 계약서의 공정표, 견적 내역서, 추가·변경 합의서, 감리 확인서가 최후 공정이 무엇이었는지를 보여주는 기준 자료가 되고, 도급인의 감정적인 불만은 기준이 되지 못합니다. 또 도급인이 추가 공사나 설계 변경을 요구해 공정이 늘어난 것이라면, 그 늘어난 공정까지 포함해 ‘최후 공정’을 다시 따져야 하므로 변경 합의가 문자나 카카오톡으로라도 남아 있는지가 결정적입니다.

미완성인지 하자인지는 계약서상 최후 공정을 마쳤는지로 가려지고, 도급인의 불만만으로 공사가 미완성이 되지는 않습니다.

2. 하자가 있다는 이유로 잔금 전부를 주지 않는 것은 허용되지 않습니다

도급인이 막을 수 있는 것은 잔금 전체가 아니라 하자보수에 상응하는 금액까지입니다.

공사가 완성되었는데 하자가 있다면 도급인은 상당한 기간을 정해 수급인에게 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자보수에 갈음해서 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다(민법 제667조 제1항·제2항). 다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과도한 비용이 든다면 보수 청구 자체가 제한됩니다(같은 조 제1항 단서). 이 경우 도급인의 손해배상 청구권과 수급인의 잔금 청구권은 동시이행 관계에 놓입니다(같은 조 제3항, 제536조 준용).

실무에서 가장 중요한 쟁점은 이 동시이행의 범위입니다. 대법원은 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권과 공사대금 청구권이 동시이행 관계에 있다고 보면서도(대법원 1990. 5. 22. 선고 90다카230 판결, 대법원 1989. 12. 12. 선고 88다카18788 판결 등), 도급인이 지급을 거절할 수 있는 것은 그 손해배상액에 상응하는 보수액에 한정되고 나머지 잔금까지 거절할 수는 없다는 취지로 판단해 왔습니다. 예컨대 잔금이 5,000만원이고 감정으로 확정된 하자보수비가 800만원이라면, 도급인은 800만원 부분에 대해서만 지급을 거절할 수 있고 나머지 4,200만원은 지급해야 합니다.

그래서 도급인이 “하자가 있으니 잔금은 한 푼도 못 준다”고 버티는 것은 법적으로 허용되는 한도를 넘는 주장입니다. 수급인으로서는 도급인이 주장하는 하자의 항목과 금액을 구체적으로 특정하게 하고, 그 금액이 감정 결과 얼마로 확정되는지를 기준으로 방어선을 그어야 합니다. 하자보수비 감정은 법원이 선정한 감정인이 현장을 실측해서 산정하므로, 도급인이 제시한 견적서가 그대로 인정되는 경우는 많지 않습니다.

한 가지 더 알아둘 점은 하자담보책임의 존속기간입니다. 수급인의 담보책임은 목적물을 인도받은 날(인도가 필요 없다면 일이 종료한 날)로부터 1년 이내에 행사해야 하고(민법 제670조), 토지·건물 등 공작물은 5년, 석조·금속 등 견고한 재료를 쓴 경우에는 10년으로 늘어납니다(민법 제671조 제1항). 시공 후 한참 지나 제기된 하자 주장이라면 이 기간이 지났는지부터 확인해야 합니다.

하자가 있다 해도 도급인이 거절할 수 있는 것은 하자보수비 상당액까지이고, 나머지 잔금은 지급해야 합니다.

3. 준공검사와 인도·입주 사실은 공사가 완성되었다는 가장 강력한 증거입니다

도급인이 이미 목적물을 인도받아 사용하고 있다면 ‘미완성’ 주장은 설득력을 잃습니다.

공사 완성을 입증할 책임은 잔금을 청구하는 수급인에게 있습니다. 수급인으로서는 “다 끝냈다”는 말이 아니라 객관적인 자료를 법정에 내야 합니다. 신축·증축 건물이라면 건축법상 사용승인(준공검사) 서류가 가장 확실한 자료입니다. 사용승인은 건축주 명의로 신청하지만 공사를 한 시공사가 감리 확인서와 시공 사진, 시험 성적서 등을 갖추어 협조한 것이라면, 그 자료 자체가 최후 공정 종료를 보여줍니다.

사용승인 전이라도 도급인이 목적물의 열쇠를 받았거나, 입주·영업을 시작했거나, 가구를 들여놓고 임차인을 들였다면 인도와 사용 사실이 있는 것입니다. 이는 마지막 공정이 끝났다는 간접사실로 작용하고, 보수 지급 시기가 도래했다는 점(민법 제665조 제1항의 인도와 동시)도 뒷받침합니다. 도급인이 미완성이라고 주장하면서 실제로는 공사 결과물을 쓰고 있다면, 그 모순을 입증하는 것이 핵심입니다. 입주 후 공과금 납부 내역, 사업자등록증 주소지, 영업 개시 후 카드 매출 자료, 임대차계약서 등이 모두 증거가 됩니다.

반대로 수급인이 공사를 중단했고 마지막 공정을 끝내지 못했다면 미완성이 맞습니다. 이때에도 잔금 전부는 아니더라도 이미 시공한 부분의 기성고에 상응하는 공사대금은 받을 수 있습니다. 시공된 부분이 도급인에게 이익이 되는 것이라면, 계약이 중간에 끝나더라도 완성된 부분까지의 보수는 지급해야 하기 때문입니다. 이때 기성고는 이미 지출한 비용이 아니라 계약 전체 공사대금 대비 시공된 공정의 비율로 정하는데, 감정을 통해 확정되는 것이 일반적입니다.

실무상 분쟁은 ‘대부분 끝났지만 일부 남은’ 경우에 가장 심합니다. 남은 공정이 전체에서 아주 작은 부분이고, 남은 사유가 도급인이 현장 출입을 막았거나 자재 선택을 미뤄 생긴 것이라면 사회통념상 공사가 완성된 것으로 평가받을 여지가 있습니다. 이런 사정이 있다면 도급인의 협조 거부를 증명하는 문자·통화 내역을 반드시 확보해 두어야 합니다.

완성의 증거는 준공 서류와 인도·사용 사실이며, 입증 책임은 수급인에게 있으므로 현장 자료를 먼저 갖추어야 합니다.

4. 잔금은 시간이 갈수록 이자가 붙지만, 3년이 지나면 소멸시효에 걸립니다

잔금 지연에는 법정이자가 붙는 반면, 방치하면 공사대금 채권이 시효로 사라질 수 있습니다.

공사대금 채권에는 지급 기일 다음 날부터 지연손해금이 붙습니다. 당사자 사이에 이율 약정이 없다면 민사는 연 5%(민법 제379조), 시공업자가 상인으로서 한 상행위라면 연 6%(상법 제54조)이며, 소장 부본이 도급인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 도급인이 시간을 끌수록 부담이 커지는 구조입니다.

그러나 시효 문제는 정반대로 수급인에게 불리합니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효에 걸립니다. 이 3년은 공사를 완료해 보수 지급 시기가 도래한 때부터 진행하는데, 도급인이 “조금만 기다려 달라”고 하는 사이에 3년이 지나가 버리는 사례가 적지 않습니다. 내용증명을 보낸 것만으로는 시효가 중단되지 않고, 최고한 때로부터 6개월 이내에 소 제기·가압류·지급명령 신청 등 법적 조치를 해야 시효 중단 효력이 유지됩니다(민법 제174조).

또 하나의 수단이 유치권입니다. 건물 신축·수리 공사대금 채권은 그 건물에 관하여 생긴 채권이므로, 수급인이 건물을 점유하고 있다면 공사대금을 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있습니다(민법 제320조). 다만 이는 점유를 계속하고 있어야 성립하는 권리이므로, 이미 도급인에게 열쇠를 넘기고 점유를 상실했다면 유치권은 사라집니다. 이 점 때문에 공사 중이거나 마지막 마감 단계에서 열쇠를 넘겨주기 전에 잔금 지급 시기를 문서로 못 박아 두는 것이 중요합니다.

하도급 공사라면 건설산업기본법과 하도급거래 공정화에 관한 법률이 더해집니다. 원사업자가 발주자로부터 대금을 받았다면 일정 기간 안에 하도급대금을 지급해야 하므로, 원도급 단계의 수령 시기를 확인하는 것도 방어 수단입니다.

시효 3년을 넘기지 않도록, 협상에만 매달리지 말고 가압류·지급명령 같은 법적 조치로 시효를 끊어 두어야 합니다.

5. 내용증명부터 판결 후 강제집행까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

소송 전 증거 정리와 가압류 여부가 회수 가능성을 결정합니다.

공사대금 분쟁은 통상 ①내용증명으로 지급 최고 및 하자 주장 내용 특정 요구 → ②도급인의 재산(부동산·예금·임차보증금 채권) 파악 후 부동산·채권 가압류 → ③지급명령 신청 또는 공사대금 청구 소송 제기(수원 지역이라면 관할 수원지방법원 및 산하 지원) → ④하자 및 기성고 감정, 변론 후 판결, 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다. 청구금액이 3,000만원 이하라면 소액사건 절차로 신속하게 진행할 수 있고, 도급인이 이의하지 않는 사안이라면 지급명령만으로도 집행권원을 얻을 수 있습니다.

잔금을 받지 못하는 상황이라면 감정적으로 현장에 찾아가 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 계약서, 견적서, 공정표, 추가·변경 공사 합의 문자까지 모아 ‘예정된 최후 공정’이 무엇이었는지부터 확정합니다.

2. 준공 서류, 인도·열쇠 수령 시점, 입주·영업 개시 사실, 시공 완료 사진과 감리 확인서로 공사가 어느 시점에 끝났는지 입증 자료를 정리합니다.

3. 도급인이 주장하는 미비 사항을 항목별로 서면 회신하게 하고, 그 항목에 대해서만 하자보수 가능 여부와 비용을 따로 검토합니다.

이러한 자료를 바탕으로 건설·부동산 분쟁에 경험 있는 변호사의 도움을 받는다면, 가압류로 책임재산을 확보하는 한편 미완성·하자 주장에 대한 감정 신청 방향까지 함께 설계할 수 있어 실제 회수 가능성이 달라집니다.

마치며

공사대금 분쟁은 “오랫동안 거래해 온 사이인데”, “조금만 더 기다려 주면 주겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러는 사이 하자 주장은 쌓이고, 증거는 흩어지고, 소멸시효는 다가옵니다.

공사를 마치고도 대금을 받지 못한 시공업자 입장에서는 감정적인 호소보다 완성의 증거와 계약상 최후 공정을 정리하는 것이 먼저입니다. 준공 서류, 인도 시점, 추가 공사 합의가 갖추어질수록 미완성 주장을 무너뜨리기 쉽습니다.

반대로 공사 결과에 불만이 있는 도급인 입장에서도 “마음에 들지 않는다”는 말만으로는 지급을 거절할 수 없습니다. 하자의 항목을 구체적으로 특정하고, 하자보수비 감정에 대비해 사진과 전문가 의견을 남겨 두어야 합니다.

저는 건설·부동산 분쟁에서 시공을 맡은 쪽과 공사를 맡긴 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서의 한 줄과 현장 사진 한 장이 결론을 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 시효와 증거가 사라지기 전, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 마감이 일부 남았는데 이미 입주한 상태입니다. 잔금을 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있는 가능성이 높습니다. 남은 공정이 경미하고 도급인이 이미 목적물을 인도받아 사용 중이라면 완성된 것으로 평가될 여지가 크고, 이 경우 남은 부분은 하자보수 문제로 정리됩니다.

Q. 하자가 있다고 하면 잔금을 전부 안 줘도 되나요?

A. 아닙니다. 도급인이 거절할 수 있는 것은 하자보수비에 상응하는 금액까지이고, 나머지 잔금은 지급해야 합니다. 하자보수비는 보통 감정을 통해 확정됩니다.

Q. 공사대금을 못 받은 채 3년이 지났는데 어떻게 되나요?

A. 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효 대상이라 시효가 완성됐을 수 있습니다. 다만 중간에 일부 변제나 채무 승인이 있었다면 시효가 중단됐을 수 있으니 자료를 확인해야 합니다.

Q. 내용증명을 보내면 시효가 멈추나요?

A. 내용증명은 최고에 해당할 뿐이며, 그로부터 6개월 안에 소 제기·가압류·지급명령 신청을 해야 시효 중단 효력이 이어집니다.

Q. 잔금을 받을 때까지 건물을 점유하고 있으면 도움이 되나요?

A. 건물 공사대금 채권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있어 점유를 유지하는 동안 인도를 거절할 수 있습니다. 하지만 열쇠를 넘기고 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 도급인이 미완성이나 하자를 주장하며 대금 지급을 거부하는 시점이 가장 좋습니다. 가압류와 증거 확보는 시기를 놓치면 되돌리기 어렵기 때문입니다.