재개발 상가 세입자인데 영업손실 보상을 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재개발 구역 안에서 장사를 하던 상가 세입자분들이 이주 통지를 받고, 영업을 접어야 하는데 보상은 어디서 어떻게 받는지 묻는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

상담에서 자주 듣는 말은 “건물주가 아니라 세입자일 뿐이라 받을 게 없다”, “권리금을 못 받으면 그걸로 끝”이라는 체념입니다. 반대로 “조합이 알아서 계산해서 주겠지”라고 기다리다가 보상 대상 여부를 가르는 자료를 놓치는 분들도 적지 않습니다. 그런데 막상 보상 협의 단계에 들어가면, 사업자등록 시점과 영업 사실을 입증하는 자료가 부족해 보상에서 제외되거나 대폭 깎이는 일이 생깁니다.

상가 세입자의 영업손실 보상은 법령상 분명한 권리이지만, 보상 대상이 되는 영업의 요건과 산정 방식이 정해져 있습니다. 이 요건을 모르고 협의에 임하면 받을 수 있는 금액에도 못 미치게 됩니다.

아래에서는 재개발 상가 세입자가 영업손실 보상을 받을 수 있는 요건, 폐업과 휴업의 차이, 금액이 산정되는 방식, 권리금과의 관계, 그리고 불복 절차까지 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 상가 세입자도 일정한 요건을 갖추면 영업손실 보상을 받을 수 있습니다

보상 여부는 소유자인지가 아니라, 기준일 전부터 적법하게 영업을 해왔는지로 갈립니다.

재개발사업에서 건축물의 수용·사용에 대한 보상은 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항에 따라 공익사업법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)을 준용합니다. 여기서 중요한 것은 같은 조 제2항입니다. 사업시행계획인가 고시가 있으면 공익사업법상 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 보기 때문에, 영업손실 보상 요건을 따질 때의 기준일은 바로 이 사업시행계획인가 고시일이 됩니다.

공익사업법 제77조 제1항은 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실을 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 보상하도록 정하고, 보상 대상이 되는 영업의 구체적 요건은 같은 법 시행규칙 제45조가 정합니다. 이 조문은 소유자와 세입자를 구분하지 않습니다. 건물을 빌려 쓰는 임차인의 영업도, 요건만 갖추면 보상 대상입니다.

법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. 1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(공익사업법 시행규칙 제45조 제1호 본문).

정리하면 요건은 세 가지입니다. 첫째, 기준일 이전부터 영업을 하고 있었을 것. 둘째, 영업 장소가 무허가건축물이 아닌 적법한 장소일 것. 셋째, 간판·집기·설비 같은 인적·물적 시설을 갖추고 계속해서 영업했을 것입니다. 여기에 식당·학원·미용실처럼 관계 법령상 허가·신고가 필요한 업종이라면 기준일 전에 그 허가 등을 받아 그 내용대로 영업하고 있어야 합니다(시행규칙 제45조 제2호).

실무에서 가장 먼저 부딪히는 것이 입증 자료입니다. 사업자등록증, 임대차계약서, 부가가치세 신고서, 종합소득세 신고서, 카드매출 내역이 기준일 전부터 영업했음을 보여주는 핵심 자료입니다. 구역 지정 이후 급하게 사업자등록을 낸 경우에는 영업의 계속성이 부정될 위험이 있으니 개업 시점을 먼저 점검해야 합니다.

재개발 상가 세입자의 영업손실 보상은 건물을 소유하는지가 아니라, 기준일 전부터 적법한 장소에서 시설을 갖추고 영업해 왔는지에 따라 결정됩니다.

2. 대부분은 폐업이 아니라 휴업으로 평가되어 보상 폭이 제한됩니다

폐업 보상(2년분)은 같은 지역에서 영업을 이어갈 수 없는 예외적 경우에만 인정됩니다.

영업손실 보상은 크게 폐업 보상과 휴업 보상으로 나뉩니다. 폐업으로 인정되면 시행규칙 제46조 제1항에 따라 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·상품 등의 매각손실액을 더한 금액을 받습니다. 반면 휴업으로 평가되면 휴업기간 동안의 영업이익과 이전 비용 등만 보상받는데, 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내입니다(시행규칙 제47조 제2항 본문). 금액 차이가 매우 큽니다.

그렇다면 폐업은 어떤 경우에 인정될까요. 시행규칙 제46조 제2항은 폐업으로 보는 경우를 한정하고 있습니다. 영업장소나 배후지의 특수성 때문에 해당 시·군·구 또는 인접 시·군·구 안의 다른 장소로 이전해서는 그 영업을 할 수 없는 경우, 그 지역의 다른 장소에서는 영업 허가 등을 받을 수 없는 경우, 그리고 도축장처럼 악취 등으로 인근 주민에게 혐오감을 주는 시설이어서 이전이 현저히 곤란하다고 구청장 등이 인정하는 경우입니다.

일반적인 동네 상가의 음식점, 미용실, 편의점, 학원은 같은 구나 인접 구에서 다른 상가를 구해 다시 열 수 있다고 보기 때문에 대체로 폐업이 아니라 휴업 보상 대상으로 분류됩니다. 폐업을 주장하려면 단순히 “이 자리 단골이 많아서”라는 주장으로는 부족하고, 배후지 고객이 이 지역 주민에 한정된다는 점, 인접 지역에서 같은 영업의 허가가 불가능하다는 점처럼 조문의 요건에 맞는 사실을 자료로 보여야 합니다.

또 하나 주의할 점이 있습니다. 폐업 보상을 받았더라도 폐업 후 2년 이내에 같은 시·군·구 또는 인접 시·군·구에서 동일한 영업을 하면 사업시행자가 폐업 보상금을 환수하고 휴업 보상으로 정산합니다(시행규칙 제46조 제4항). 보상을 받은 뒤 근처에서 같은 업종으로 다시 문을 여는 경우를 조심해야 하는 이유입니다.

폐업 보상은 조문이 정한 예외 요건을 입증한 경우에만 받을 수 있고, 그렇지 않으면 4개월 휴업 보상이 기준이 됩니다.

3. 휴업 보상액은 영업이익, 고정비, 이전비용을 합산해 산정됩니다

같은 상가라도 매출 자료와 영업이익 입증 정도에 따라 보상액이 크게 달라집니다.

휴업 보상은 시행규칙 제47조 제1항에 따라 크게 네 덩어리로 구성됩니다. 휴업기간(원칙 4개월)에 해당하는 영업이익, 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액, 휴업기간 중 감가상각비·유지관리비와 최소 인원의 인건비 같은 고정적 비용, 그리고 영업시설·원재료·상품의 이전비용과 이전광고비·개업비 등 부대비용입니다.

영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도는 제외) 평균 영업이익을 기준으로 평가합니다. 사업이 공고되거나 고시되어 영업이익이 줄어든 경우에는 그 공고·고시일 전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 하므로(시행규칙 제46조 제3항 전단, 제47조 제5항 전단 준용), 재개발 구역 지정 이후 철거 분위기로 손님이 줄었더라도 줄어든 매출이 그대로 반영되지는 않습니다. 이때 세무서에 신고된 소득금액이 평가의 출발점이 되기 때문에, 평소 매출 신고를 낮게 해왔다면 보상액도 낮게 산정될 수밖에 없다는 점이 현실적인 한계입니다.

개인영업의 경우 최저 보장선도 있습니다. 휴업기간 영업이익이 도시근로자 가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 가계지출비에 미달하면 그 가계지출비를 영업이익으로 봅니다(시행규칙 제47조 제5항 후단). 신고 소득이 적은 소규모 자영업자도 이 하한까지는 보장받습니다.

이전 후 영업이익 감소액은 휴업기간 영업이익의 100분의 20으로 하되 1천만원을 넘지 못하게 되어 있습니다(시행규칙 제47조 제7항). 4개월 휴업기간이 인정되려면 원칙에 따르고, 영업시설 규모가 크거나 고도의 정밀성이 요구되어 4개월 안에 이전하기 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘지 못합니다(같은 조 제2항 단서). 대형 설비를 갖춘 업종이라면 이 단서를 다툴 수 있습니다.

보상 협의 때는 시설의 이전비 항목이 빠지거나 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 간판, 주방설비, 진열장, 의료기기처럼 이전이 가능한 시설은 이전비로, 이전이 불가능하거나 이전 비용이 가치보다 큰 시설은 매각손실액으로 평가되므로, 사진과 설비 목록을 미리 정리해 두는 것이 유리합니다.

휴업 보상의 크기는 3년 평균 영업이익의 입증과, 이전비용 항목을 빠짐없이 청구하는 데서 갈립니다.

4. 권리금은 영업손실 보상과 별개이고, 건물주에게 받기도 쉽지 않습니다

권리금 상실분은 보상 산식에 따로 들어 있지 않아, 임대차 종료 단계의 대응이 필요합니다.

상가 세입자가 가장 아쉬워하는 것이 권리금입니다. 그런데 시행규칙 제46조·제47조가 정한 영업손실 보상 항목은 영업이익, 고정적 비용, 시설 이전비·매각손실액, 부대비용이고, 임차인이 건물주나 전 임차인에게 낸 권리금을 별도 항목으로 보상한다는 규정은 없습니다. 그래서 재개발 구역에서는 권리금을 돌려받지 못하고 영업손실 보상금만 받는 경우가 많습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받지 못하도록 방해하는 행위를 금지하고, 위반 시 손해배상 책임을 지웁니다(같은 조 제3항). 그러나 같은 조 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 이 보호가 적용되지 않는다고 정합니다. 제10조 제1항 제7호 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 갱신 거절 사유로 정하고 있으므로, 재개발로 건물이 철거되는 상황이라면 임대인에게 권리금 회수 방해로 책임을 묻기가 어렵습니다.

다만 신규임차인을 구하는 것 자체가 현실적으로 불가능한 시점이 오기 전, 예컨대 구역 지정 이전 단계에서 임대차가 종료되는 경우에는 사정이 다릅니다. 철거 계획이 없는 상태에서 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절했다면 권리금 회수 방해로 다툴 여지가 있으므로, 임대차 종료 시기와 사업 진행 단계를 함께 보아야 합니다.

또 관리처분계획인가 고시 이후에는 도시정비법 제81조 제1항에 따라 임차권자도 이전고시일까지 종전 건축물을 사용·수익할 수 없지만, 같은 항 제2호 단서에 따라 공익사업법상 손실보상이 완료되지 않았다면 명도를 거부할 수 있습니다. 이 조문은 보상이 끝나기 전에 쫓겨나지 않기 위한 근거가 됩니다.

권리금은 영업손실 보상 산식에 포함되지 않으므로, 계약 단계에서의 권리금 회수 가능성과 보상금 협상을 분리해서 대응해야 합니다.

5. 협의가 안 되면 재결, 이의신청, 소송 순서로 진행됩니다

협의 단계에서 영업 자료를 충분히 제출할수록 이후 불복 단계에서도 유리합니다.

세입자 보상은 통상 ①사업시행자의 보상계획 공고·통지 → ②감정평가 및 보상 협의 → ③협의 불성립 시 지방토지수용위원회 재결(경기도 사업장이라면 경기도 지방토지수용위원회) → ④재결에 불복하는 경우 이의신청 또는 행정소송의 순서로 진행됩니다. 도시정비법 제74조 제1항 제8호는 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액을 포함하도록 하고 있어, 관리처분계획 단계에서 내 영업이 어떻게 평가되어 있는지 확인할 수 있습니다.

재결에 이의가 있으면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고(공익사업법 제83조 제3항), 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거친 경우에는 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기해야 합니다(같은 법 제85조 제1항). 보상금 증감 소송에서는 사업시행자를 피고로 하고 법원 감정을 통해 영업이익을 다시 산정하게 됩니다. 수원 지역 사업이라면 수원지방법원 등 관할 법원에서 진행됩니다.

보상을 받는 입장에서 다음 순서로 준비하시기 바랍니다.

1. 사업자등록증, 임대차계약서, 영업허가증을 모아 기준일(사업시행계획인가 고시일) 전부터 영업했음을 먼저 증명합니다.

2. 최근 3년간 부가가치세·종합소득세 신고서와 통장·카드매출 내역을 정리해 영업이익 산정 자료를 확보합니다.

3. 이전 가능한 설비와 이전이 불가능한 설비를 사진과 목록으로 나누고, 이전비 및 부대비용 항목을 빠짐없이 청구합니다.

협의안이 제시되면 서명하기 전에 산정 근거를 요구하고, 이의신청과 소송의 기한 계산을 위해 재결서 수령일을 반드시 기록해 두어야 합니다.

마치며

재개발 구역의 상가 세입자는 건물주에 비해 목소리를 내기 어렵다는 생각 때문에 보상 협의를 사업시행자 제안에 맡기고 기다리는 경우가 많습니다.

영업 자료를 갖춘 세입자 입장에서는 기준일 전 영업 사실과 3년 평균 영업이익을 입증하는 일이 먼저입니다. 신고 자료와 매출 내역이 정리될수록 협의와 재결, 소송 모든 단계에서 근거가 됩니다.

반대로 자료가 부족한 세입자 입장에서도 포기할 필요는 없습니다. 개인영업의 가계지출비 하한, 시설 이전비, 부대비용처럼 법령이 보장하는 항목이 있고, 부족한 자료는 다른 방법으로 보완할 수 있는 경우가 많습니다.

저는 재개발·재건축 현장의 세입자와 사업시행자 양쪽 입장에서 보상 분쟁을 모두 다뤄온 변호사로서, 영업 입증 자료를 어떻게 구성하느냐에 따라 보상액이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

이주 통지를 받았다면 협의서에 서명하기 전이 가장 중요한 시점입니다. 보상 대상 여부와 금액을 따져보고 싶으시다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 기준일 이후에 가게를 열었는데 보상을 전혀 받을 수 없나요?

A. 영업손실 보상 대상이 아닙니다. 시행규칙 제45조 제1호는 사업인정고시일등 전부터 영업한 경우를 요건으로 하는데, 재개발에서는 사업시행계획인가 고시일이 그 기준일이므로 인가 고시 이후에 개업한 영업은 제외됩니다. 다만 개업일이 기준일 전인지는 사업자등록일로 확인되므로 날짜부터 대조해 보시기 바랍니다.

Q. 무허가건축물에서 장사했다면 어떻게 되나요?

A. 임차인이 기준일 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업했다면 보상 대상이 되지만, 영업이익 부분 보상액은 1천만원을 넘지 못합니다(시행규칙 제46조 제5항, 제47조 제6항). 시설 이전·매각손실액은 별도입니다.

Q. 사업자등록이 없는 임차인도 보상이 되나요?

A. 사업자등록이 없으면 계속적 영업 사실을 입증하기 어렵습니다. 다만 허가가 필요한 업종을 허가 없이 영업한 경우 시행규칙 제52조에 따라 3인 가구 3개월분 가계지출비와 시설 이전비를 보상하는 특례가 있으므로 업종과 사정에 따라 확인해야 합니다.

Q. 휴업기간이 4개월보다 길어질 수는 없나요?

A. 원칙은 4개월이지만, 영업의 금지·제한으로 4개월 이상 영업할 수 없거나 시설 규모와 정밀성 때문에 4개월 안에 이전이 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘지 못합니다.

Q. 영업손실 보상과 주거이전비를 같이 받을 수 있나요?

A. 항목이 다르므로 요건을 각각 충족하면 가능합니다. 상가 위에 거주하는 경우 주거용 건축물 세입자로서 3개월 이상 거주 등 시행규칙 제54조 제2항 요건을 갖추면 주거이전비는 별도로 청구할 수 있습니다.

Q. 직원이 있는 가게인데 직원 몫의 보상도 있나요?

A. 사업인정고시일등 당시 3개월 이상 근무하고 소득세가 원천징수된 근로자에게는 휴직 또는 실직 보상이 있습니다(시행규칙 제51조). 휴직은 평균임금 70퍼센트 기준 최대 120일, 실직은 평균임금 120일분입니다.