안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
최근 재개발·재건축 구역에서 분양신청 안내를 제때 확인하지 못해 조합원 자격을 잃을 위기에 놓였다는 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.
상담을 해보면 “우편물이 와 있는 줄 몰랐다”, “조합에서 어련히 알아서 챙겨주겠지”, “기간이 지났어도 사정을 말하면 다시 받아주겠지”라고 생각하고 계시던 분들이 대부분입니다. 그런데 막상 관리처분계획이 인가되고 조합으로부터 현금청산 협의 통보가 오면, 그제야 입주권을 받을 수 없다는 사실을 알게 되고 이미 되돌릴 수 있는 시기가 상당 부분 지나 있는 경우가 많습니다.
최근 대법원은 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람의 조합원 지위는 나중에 사정이 바뀌더라도 자동으로 회복되지 않는다는 입장을 분명히 하고 있습니다. 그렇다고 방법이 전혀 없는 것은 아니고, 법이 열어 둔 예외와 다투어볼 수 있는 절차상 하자가 따로 있습니다.
아래에서는 분양신청 기간을 놓쳤을 때 법적으로 어떤 지위가 되는지, 다시 신청할 수 있는 길은 어디에 있는지, 그리고 지금 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.
1. 분양신청기간이 끝나면 분양받을 권리는 원칙적으로 사라집니다
기간을 넘긴 순간부터 입주권 대상이 아니라 현금청산 대상이 됩니다.
도시 및 주거환경정비법 제72조는 사업시행자가 사업시행계획인가 고시일(시공자를 인가 이후에 선정했다면 시공자와 계약한 날)부터 90일 이내에 분양대상자별 종전 자산 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하도록 정하고 있습니다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이고, 관리처분계획 수립에 지장이 없다면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.
분양을 받으려는 토지등소유자는 이 기간 안에 분양신청서에 소유권 내역을 적고 등기부등본을 첨부해 사업시행자에게 제출해야 합니다. 우편으로 낼 때에는 시행령 제59조 제4항에 따라 기간 내에 발송된 사실을 증명할 수 있는 우편이어야 하므로, 일반 우편으로 보냈다가 도착일을 다투는 상황이 되면 불리해집니다.
문제는 기간이 지난 뒤입니다. 같은 법 제73조 제1항은 분양신청을 하지 않은 자를 사업시행자가 손실보상 협의를 해야 하는 상대방, 즉 현금청산 대상자로 규정하고 있습니다. 대법원도 분양신청을 하지 않은 사람은 분양대상자의 지위를 잃고 조합원 지위도 함께 잃어 조합을 탈퇴한 사람에 준하는 신분이 된다고 보고 있습니다(대법원 2010다73215 판결).
분양신청기간이 끝나는 순간 입주권을 받을 수 있는 자격은 원칙적으로 사라지고, 현금으로 정산받는 길만 남게 됩니다.
2. 기간이 지난 뒤 다시 신청할 수 있는 길은 법에 정해진 예외뿐입니다
재신청은 조합이 열어줄 때만 가능하고, 개인이 요구한다고 생기는 권리가 아닙니다.
“사정이 있었으니 한 번만 받아달라”는 요청은 조합이 받아줄 의무가 없습니다. 분양신청기간은 관리처분계획을 세우는 기초 자료가 되므로, 한 사람에게 기간을 다시 열어주면 다른 조합원의 동 호수 배정과 분담금 산정이 함께 흔들리기 때문입니다.
법이 예외를 열어 둔 곳은 제72조 제4항과 제5항입니다. 분양신청기간이 끝난 뒤 사업시행계획이 변경되어 세대수나 주택규모가 달라지면 사업시행자는 분양공고 절차를 다시 거칠 수 있고, 이때 정관 등에 근거가 있거나 총회에서 의결했다면 분양신청을 하지 않았던 사람과 기간 전에 철회한 사람에게도 분양신청을 다시 하게 할 수 있습니다.
사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제72조 제5항).
이 조항의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 재신청은 사업시행계획이 변경되어 세대수나 주택규모가 달라지는 경우라는 계기가 있어야 합니다. 둘째, 그 계기가 있더라도 조합이 재신청을 허용하기로 정관에 정했거나 총회에서 의결해야 하며, 이를 의무로 규정한 것이 아닙니다. 대법원 2020두48031 판결도 이미 현금청산 대상자가 된 사람의 조합원 지위가 이후의 절차 진행만으로 자동 회복되지는 않는다고 보았습니다.
따라서 지금 해야 할 일은 조합에 사정을 호소하는 것에 그치지 않고, 사업시행계획 변경 예정이 있는지, 정관에 재신청 근거 조항이 있는지, 총회 안건에 재공고가 올라올 예정인지를 확인하는 것입니다.
다시 신청할 수 있는 통로는 ‘사업시행계획 변경’과 ‘정관 또는 총회 의결’이 함께 갖추어질 때에만 열립니다.
3. 통지가 제대로 오지 않았다면 기간 도과 자체를 다투어볼 수 있습니다
조합이 통지·공고 의무를 어겼다면 놓친 책임이 소유자에게만 있다고 볼 수 없습니다.
법 제72조 제1항은 사업시행자가 분양신청 사항을 토지등소유자에게 통지하고 동시에 일간신문에 공고하라고 정하고 있습니다. 즉 신문 공고만으로 끝나는 것이 아니라 소유자 개개인에게 하는 통지가 별도의 의무입니다. 실무에서는 이사 후 주소를 등기부에 고치지 않았거나, 해외 거주·상속 과정에서 소유자 연락처가 달라진 경우에 통지가 도달하지 않는 일이 많습니다.
통지가 제대로 이루어지지 않았거나 기재 사항에 빠진 내용(종전 자산 가격, 분담금 추산액, 신청기간)이 있었다면, 이를 근거로 분양신청 절차의 하자를 주장할 수 있습니다. 이 경우 다툼은 보통 관리처분계획 인가 단계에서 이루어집니다. 인가·고시 이후에는 관리처분계획 자체를 대상으로 한 취소 또는 무효 확인 소송이나 총회 결의 무효 확인 소송으로 가는 방법을 검토하게 됩니다.
이때 중요한 것은 입증입니다. 통지서가 언제 어디로 발송되었는지, 등기부상 주소와 일치하는지, 조합이 반송 사실을 알고도 재발송하지 않았는지에 따라 결론이 달라집니다. 반대로 조합이 등기부상 주소로 발송했고 반송되지 않았다면 소유자가 몰랐다는 사정만으로는 다투기 어렵습니다. 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이라는 제소기간(행정소송법 제20조)에 묶이므로 지체하면 길이 막힙니다.
기간을 놓친 이유가 조합의 통지 누락에 있다면, 재신청을 부탁할 것이 아니라 절차의 하자를 다투는 방향으로 접근해야 합니다.
4. 다시 신청할 수 없더라도 현금청산 조건은 협상하고 다툴 수 있습니다
청산금 액수와 지연이자는 정해진 기한과 이율 안에서 요구할 수 있습니다.
재신청이 막혔다면 다음 쟁점은 청산금입니다. 법 제73조 제1항에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 토지·건축물 등의 손실보상 협의를 해야 하고, 시행령 제60조 제1항에 따라 청산금액은 사업시행자와 소유자가 협의해서 정합니다. 조합이 제시한 감정평가액이 시세에 못 미친다고 판단되면, 개발이익 반영 여부와 평가 기준 시점을 따져 이의를 제기할 수 있습니다.
협의가 성립하지 않으면 같은 조 제2항에 따라 사업시행자는 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 기한을 넘기면 제3항에 따라 지연일수에 대한 이자를 소유자에게 지급해야 하고, 시행령 제60조 제2항은 이율을 6개월 이내 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15%로 정하고 있습니다.
한 가지 더 알아두실 점이 있습니다. 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정되었다가 분양을 받지 못하게 된 사람은 법 제72조 제6항에 따라 선정일부터 5년 동안 같은 지구에서 다시 분양신청을 할 수 없습니다. 현금청산을 받고 같은 구역에서 다시 입주권을 사는 식의 계획을 세우셨다면 이 제한을 먼저 확인하셔야 합니다.
재신청이 안 되더라도 청산금 협의와 법정 지연이자는 소유자가 정당하게 요구할 수 있는 권리입니다.
5. 사건은 ‘현 단계 확인’, ‘의견서 제출’, ‘협의·소송’ 순서로 진행됩니다
지금 구역이 어느 단계인지에 따라 쓸 수 있는 수단이 완전히 달라집니다.
실제 분쟁은 통상 ①조합에 분양신청 접수 현황과 발송한 통지 자료 열람 요청 → ②관리처분계획 공람 기간(법 제78조 제1항에 따라 30일 이상)의 의견서 제출과 총회 대응 → ③관리처분계획 인가·고시 후 현금청산 협의 → ④협의 불성립 시 수용재결 또는 매도청구소송의 순서로 흘러갑니다. 구역이 수원 관내라면 조합 소재지 관할인 수원시청 등 인가권자와 수원지방법원이 절차의 중심이 됩니다.
가장 놓치기 쉬운 단계는 ②입니다. 공람 기간은 분양신청을 하지 못한 사람이 조합원 지위를 되찾을 가능성을 주장하고, 통지 하자를 공식 의견으로 남길 수 있는 마지막 단계에 가깝습니다. 인가 이후에는 선택지가 줄어듭니다. 지금 확인할 내용은 아래 순서가 좋습니다.
사업시행계획인가 고시일, 분양공고일, 분양신청기간을 조합에 서면으로 확인하고 본인에게 통지서가 발송된 기록이 있는지 요구합니다.
정관에 현금청산 대상자의 재분양신청 근거 조항이 있는지, 사업시행계획 변경이나 총회 안건에 재공고가 포함되는지 확인합니다.
관리처분계획 공람 일정을 확인해 의견서를 제출하고, 인가·고시가 났다면 제소기간과 협의 기한을 달력에 표시해 둡니다.
이렇게 정리한 자료를 바탕으로 정비사업 분쟁 경험이 있는 변호사와 상의하면, 재신청 가능성, 절차상 하자 주장, 청산금 협상 중 어느 쪽에 힘을 실어야 할지 빠르게 정할 수 있습니다.
마치며
분양신청 기간을 놓친 분들은 “이제 끝났다”는 자책감 때문에, 혹은 “조합이 알아서 해주겠지”라는 기대 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그런데 정비사업은 단계가 지나면 쓸 수 있는 수단이 하나씩 사라지는 구조입니다.
입주권을 지키려는 소유자 입장에서는 감정적인 호소보다 통지가 제대로 이루어졌는지, 정관과 총회에 재신청의 문이 열려 있는지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
반대로 조합 입장에서도 통지 방법과 발송 기록을 허술하게 관리하면 관리처분계획 전체가 다투어질 위험을 안게 됩니다. 소유자의 재신청 요구를 받아들일지, 거절할지에 따라 사업 일정에 미치는 영향이 크게 달라집니다.
저는 정비사업과 부동산 분쟁에서 조합원과 소유자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계라도 어느 단계에서 어떤 주장을 하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.
기간을 놓쳤다는 사실만으로 포기하기엔 아직 이른 경우가 많습니다. 쓸 수 있는 수단이 남아 있는 지금, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양신청 기간을 하루 넘겼는데도 입주권을 받을 수 없나요?
A. 원칙적으로 받을 수 없습니다. 기간이 끝난 다음 날부터 현금청산 대상자가 되며, 조합이 정관이나 총회 의결로 재신청을 허용하는 예외적인 경우가 아니면 조합원 지위는 회복되지 않습니다.
Q. 우편물을 받지 못했는데 조합 책임을 물을 수 있나요?
A. 가능성이 있습니다. 법상 사업시행자는 개별 통지와 일간신문 공고를 모두 해야 하므로, 통지 발송 여부와 주소의 적정성이 핵심 쟁점입니다. 등기부상 주소로 정상 발송되었다면 다투기 어렵습니다.
Q. 조합이 재분양신청을 받아주는 경우는 언제인가요?
A. 분양신청기간 종료 후 사업시행계획이 변경되어 세대수나 주택규모가 달라지고, 정관에 근거가 있거나 총회에서 의결한 경우입니다. 이 요건이 없으면 조합에 재신청을 강제할 수 없습니다.
Q. 현금청산금이 너무 적게 나왔습니다. 다툴 수 있나요?
A. 가능합니다. 협의 단계에서 감정평가의 기준과 평가액을 다투고, 협의가 안 되면 수용재결이나 매도청구소송 절차에서 적정 보상액을 다투게 됩니다.
Q. 조합이 청산 절차를 미루면 이자를 받을 수 있나요?
A. 협의 불성립 후 60일 안에 수용재결 신청이나 매도청구소송 제기를 하지 않으면 지연일수에 따라 6개월 이내 연 5%, 12개월 이내 연 10%, 그 이상은 연 15%의 이자를 받을 수 있습니다.
Q. 투기과열지구라면 다시 분양신청이 더 어려워지나요?
A. 투기과열지구에서 관리처분계획에 따라 분양대상자가 되었다가 분양을 받지 못하게 된 경우에는 선정일부터 5년간 재신청이 제한됩니다. 다만 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우는 예외입니다.
Q. 언제 변호사를 찾아가야 하나요?
A. 관리처분계획 공람 기간 전이 가장 좋습니다. 인가·고시가 나면 제소기간과 협의 기한이 흘러가므로, 단계가 지날수록 선택지가 줄어듭니다.
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