하자보수비가 너무 크다며 시공사가 보수를 거부해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축·증축·인테리어 공사를 마친 뒤 하자가 드러났는데, 시공사가 “보수비가 너무 많이 든다”며 보수 자체를 거부하는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들 중 상당수는 “하자는 시공사가 알아서 고쳐주겠지”, “공사대금을 아직 다 안 줬으니 버티면 된다”고 생각하다가 시공사의 거부 통보를 받고 당황한 경우였습니다. 반대로 시공사 쪽은 “이 정도 흠 때문에 수천만 원을 들여 뜯어고치라는 건 과하다”며 버티다가 공사대금 청구 소송에서 오히려 하자 손해배상액을 공제당하는 일이 흔합니다.

최근 대법원도 하자가 중요한지, 그리고 보수에 과다한 비용이 드는지를 함께 따져 보수 청구의 한계를 판단한다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 시공사의 “비용이 너무 크다”는 말 한마디로 보수 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

아래에서는 시공사가 보수비가 과다하다며 거부할 때 어떤 경우에 그 주장이 통하는지, 그리고 건축주가 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 시공사는 완성된 목적물의 하자를 보수할 의무가 있습니다

도급인은 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구할 수 있고, 이것이 담보책임의 출발점입니다.

민법 제667조 제1항은 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있으면, 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 시공사가 공사를 마쳤다고 해서 책임이 끝나는 것이 아니라, 약정한 내용대로 시공하지 않았거나 통상 갖춰야 할 성능을 갖추지 못했다면 그 하자를 고쳐줄 의무가 따릅니다.

여기서 하자란 계약에서 정한 사양과 다르게 시공되었거나, 건축물이 통상 갖춰야 할 품질·성능에 미치지 못하는 상태를 말합니다. 균열, 누수, 방수 불량, 바닥 시공 불량, 마감 들뜸 등이 대표적입니다. 다만 하자 여부를 다투는 단계에서는 설계도서와 계약서가 기준이 되므로, 도면·견적서·계약서상 사양을 먼저 확보해 두어야 합니다.

실무에서 시공사가 보수를 거부하는 이유는 크게 셋입니다. 첫째 “그건 하자가 아니라 사용상 문제”라는 주장, 둘째 “보수비가 너무 크다”는 주장, 셋째 “대금을 안 줬으니 못 고쳐준다”는 주장입니다. 이 글에서는 가장 자주 나오는 두 번째, 보수비 과다 주장을 중심으로 다루되 세 번째도 함께 짚겠습니다.

시공사의 보수 의무는 공사가 끝난 뒤에도 하자담보책임으로 이어지며, 도급인은 기간을 정해 그 이행을 청구할 수 있습니다.

2. “보수비가 너무 크다”는 거부가 통하려면 두 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다

하자가 중요하지 않고 동시에 보수에 과다한 비용이 들 때에만 보수 청구가 막힙니다.

민법 제667조 제1항 단서는 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 보수를 청구할 수 없다고 정하고 있습니다. 두 요건은 “그리고”의 관계입니다. 즉 보수비가 크다는 사정만으로는 부족하고, 하자 자체가 중요하지 않다는 점이 함께 인정되어야 합니다.

그렇다면 이 단서에 해당하면 건축주는 아무것도 받지 못할까요. 그렇지 않습니다. 대법원은 이 경우의 법률관계를 다음과 같이 정리하고 있습니다.

하자가 중요하지 아니하면서 동시에 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 도급인은 하자보수나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 그 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있는데, 이러한 경우 그 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 수급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치와의 차액이고, 한편 하자가 중요한 경우에는 그 보수에 갈음하는 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함된다(대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결).

이 판시는 이후 사건에서도 반복되고 있습니다. 대법원 2022. 6. 16. 선고 2022다211645 판결 역시 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자의 보수나 이에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 하자로 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다는 법리를 확인했습니다. 결국 시공사의 주장이 받아들여지더라도 책임이 완전히 사라지는 것이 아니라, 보수비 전액이 아닌 교환가치 차액 수준으로 배상 범위가 줄어드는 것입니다.

보수비가 크다는 이유만으로는 거부할 수 없고, 하자가 중요하지 않다는 점까지 시공사가 입증해야 보수 청구가 제한됩니다.

3. 하자가 중요하다면 비용이 아무리 커도 실제 보수비를 청구할 수 있습니다

중요한 하자는 “비용이 과다하다”는 항변이 아예 통하지 않고, 실제 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함됩니다.

앞서 본 대법원 판시처럼, 하자가 중요한 경우에는 그 보수에 갈음하는 손해배상, 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함됩니다. 하자가 중요한지는 일률적인 금액 기준이 있는 것이 아니라, 그 하자 때문에 목적물을 계약에서 의도한 용도로 안전하고 정상적으로 사용할 수 있는지를 중심으로 판단하는 것이 실무의 흐름입니다.

예를 들어 구조 안전에 영향을 주는 균열, 반복되는 누수, 방수 기능 상실, 소방·전기 설비 불량처럼 사용 목적 자체에 지장을 주는 하자는 중요한 하자로 평가될 가능성이 높습니다. 반면 외관상 미세한 마감 차이, 사용에 지장이 없는 경미한 색상·규격 차이는 중요하지 않은 하자로 보일 수 있습니다. 다만 같은 하자라도 목적물이 주거용인지 영업용인지에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

또 하나 주의할 점은, 하자의 존재만 주장해서는 안 된다는 것입니다. 대법원 2022. 6. 16. 선고 2022다211645 판결은 수급인에게 하자담보책임을 묻기 위해서는 완성된 목적물에 하자가 있는지, 그 원인과 범위를 확정해야 한다고 보았습니다. 계약과 다른 방식으로 시공했다는 사정만으로 곧바로 철거·재시공 비용 전액을 인정할 수 없고, 실제로 그 시공 때문에 어떤 하자가 어느 범위로 생겼는지를 증명해야 한다는 취지입니다. 보수비 청구가 과다하다는 시공사의 반박은 바로 이 지점, 즉 하자의 범위와 보수 방법의 과잉 여부에서 많이 나옵니다.

실제 분쟁에서는 건축주가 요구하는 보수 방법(전면 철거 후 재시공)이 필요 이상으로 과하다고 판단되어, 부분 보수 정도로 비용이 조정되는 경우가 적지 않습니다. 따라서 보수 방법과 범위는 감정을 통해 객관적으로 정하는 것이 중요합니다.

하자가 중요하다면 보수비가 커도 막을 수 없고, 다툼은 하자의 원인·범위와 적정한 보수 방법으로 옮겨 갑니다.

4. 보수를 거부당했다면 손해배상과 대금 정산으로 풀어야 합니다

보수에 갈음한 손해배상을 청구하고, 공사대금과의 동시이행·상계로 정산하는 것이 현실적인 해법입니다.

민법 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제3항은 이 경우 제536조를 준용한다고 정하고 있습니다. 제536조는 동시이행의 항변권에 관한 규정이므로, 건축주의 하자 손해배상 청구와 시공사의 잔금 청구는 서로 동시에 이행해야 하는 관계에 놓입니다. 그래서 건축주는 하자가 해결되기 전까지 잔금 지급을 거절할 수 있고, 시공사가 공사대금을 청구하면 하자 손해배상채권으로 상계로 맞설 수 있습니다.

다만 잔금 전체를 무조건 보류하는 것은 위험합니다. 하자의 규모에 비해 지나치게 큰 금액을 붙잡고 있으면, 소송에서 지연손해금 부담이나 신의칙상 제한 문제가 생길 수 있습니다. 실무에서는 감정으로 확인된 하자보수비 상당액을 기준으로 정산하고, 그 이상은 지급하는 방식이 안전합니다.

한편 건축주가 직접 다른 업체에 보수를 맡긴 뒤 그 비용을 청구하는 경우도 있습니다. 이때는 시공사가 보수를 거부했다는 사실, 보수를 요구한 기간과 방식, 실제 지출한 비용이 모두 증거로 남아 있어야 합니다. 시공사가 “비용이 과다하다”고 다투면, 지출 비용이 필요하고 상당한 범위인지 감정이 이어질 가능성이 높습니다.

마지막으로 기간 문제입니다. 민법 제670조는 하자 보수·손해배상 청구와 계약 해제를 목적물을 인도받은 날부터 1년 내에 하도록 정하고 있고, 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 경우 인도 후 5년(석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 지은 것은 10년) 동안 담보책임을 부담한다고 정하고 있습니다. 또 건설산업기본법 제28조는 건설공사 수급인의 하자담보책임기간을 구조내력 부분 10년, 그 밖의 경우 5년 범위에서 대통령령으로 정하는 공사 종류별 기간으로 두고 있으므로, 공사 종류와 계약 내용에 맞는 기간을 먼저 확인해야 합니다.

보수가 막혔다면 손해배상과 대금 정산으로 풀어야 하고, 담보책임 기간이 지나기 전에 권리를 행사해야 합니다.

5. 하자 통지부터 판결까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

서면 통지와 객관적 감정자료를 먼저 갖추는 것이 사건 전체의 방향을 결정합니다.

하자보수 분쟁은 통상 ①하자 발견 즉시 내용증명 등 서면으로 하자 내용과 보수 기한(상당한 기간)을 정해 통지 → ②시공사의 거부 또는 무응답 시 하자 감정(필요하면 증거보전 신청)으로 하자의 원인·범위·보수비 확보 → ③수원 지역 공사라면 수원지방법원 등 관할 법원에 손해배상 또는 공사대금 소송, 경우에 따라 조정 → ④판결 확정 후 강제집행 또는 대금과의 상계 정산 순서로 진행됩니다.

시공사가 먼저 공사대금 청구 소송을 제기하는 경우도 많습니다. 이때 건축주는 반소로 하자 손해배상을 청구하거나 항변으로 상계를 주장하게 되며, 법원은 감정인의 감정 결과를 토대로 하자 유무와 보수비를 판단하는 경우가 대부분입니다. 감정 결과에 따라 보수비 수치가 크게 달라지므로 감정 신청 단계에서 하자 목록을 빠짐없이 정리하는 것이 중요합니다.

시공사의 보수 거부를 마주했다면 아래 순서로 자료를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서·견적서·설계도면과 준공 및 인도 시점을 확인해 담보책임 기간(민법 제670조·제671조, 건설산업기본법 제28조)이 남아 있는지부터 점검합니다.

2. 하자 부위의 사진·영상과 시공사와 주고받은 문자·카카오톡, 보수 요청 및 거부 내역을 시간순으로 정리하고, 내용증명으로 보수 기한을 정해 통지합니다.

3. 미지급 공사대금 잔액을 확인하고, 하자 감정으로 산정될 보수비와 비교해 동시이행·상계 전략을 정합니다.

이러한 자료를 바탕으로 건축 하자 분쟁에 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 하자 감정과 대금 정산을 함께 설계해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

하자보수 분쟁은 “그래도 공사를 해준 분인데”, 혹은 “조금만 기다리면 고쳐주겠지”라는 마음 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러는 사이 담보책임 기간이 흘러가고, 증거가 될 하자 부위는 사용 과정에서 변형되곤 합니다.

보수를 거부당한 건축주 입장에서는 감정적인 항의보다 하자의 원인·범위·보수비를 객관적으로 확정하는 일이 먼저입니다. 서면 통지, 사진, 감정자료가 쌓일수록 손해배상과 대금 정산 모두에서 유리해집니다.

반대로 보수비가 과다하다고 다투는 시공사 입장에서도 “비용이 크다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 하자가 중요하지 않다는 점과 보수 방법이 과하다는 점을 구체적으로 소명해야 하고, 그렇지 않으면 공사대금 소송에서 오히려 큰 폭의 공제를 감수하게 됩니다.

저는 건축·부동산 분쟁에서 하자를 주장하는 쪽과 방어하는 쪽의 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 하자의 중요성 판단과 보수 방법 선택에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 시공사가 보수비가 너무 크다며 아예 고쳐줄 수 없다고 하는데, 정말 청구할 수 없나요?

A. 하자가 중요하지 않으면서 동시에 보수에 과다한 비용이 드는 경우에만 보수 청구가 제한됩니다. 보수비가 크다는 사정만으로는 부족하고, 이 경우에도 교환가치 차액 상당의 손해배상은 청구할 수 있습니다.

Q. 하자가 중요한지 아닌지는 누가 판단하나요?

A. 최종적으로는 법원이 판단합니다. 하자로 인해 목적물을 본래 용도로 안전하고 정상적으로 쓸 수 있는지가 핵심이고, 실무에서는 감정 결과가 큰 비중을 차지합니다.

Q. 보수를 거부당했다고 공사대금 잔금을 안 줘도 되나요?

A. 민법 제667조 제3항이 제536조를 준용하므로 하자 손해배상과 잔금은 동시이행 관계에 있습니다. 다만 하자 규모에 비해 과도하게 잔금을 보류하면 불리해질 수 있으니 감정된 보수비 상당액을 기준으로 정산하는 편이 안전합니다.

Q. 제가 다른 업체에 먼저 보수를 맡기고 비용을 청구해도 되나요?

A. 가능성은 있지만, 시공사에 보수를 요구하고 거부당한 증거와 실제 지출한 비용의 필요성·상당성을 입증해야 합니다. 시공사가 과다 비용이라고 다투면 감정으로 적정 범위가 정해질 수 있습니다.

Q. 하자 보수 청구에 기간 제한이 있나요?

A. 있습니다. 민법 제670조는 인도 후 1년, 제671조는 토지·건물 등은 인도 후 5년(석조·금속 등은 10년)으로 정하고 있고, 건설산업기본법 제28조에 따른 공사 종류별 기간도 함께 확인해야 합니다.

Q. 시공사가 먼저 공사대금 소송을 걸어왔는데 어떻게 대응해야 하나요?

A. 하자 손해배상채권으로 상계를 주장하거나 반소를 제기할 수 있습니다. 답변서 제출 기한이 짧으니 하자 목록과 증거를 정리해 최대한 빨리 대응해야 합니다.