시공사가 하자보수를 미루면 다른 업체로 고치고 청구하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축·증축·인테리어 공사를 마친 뒤 누수, 균열, 마감 불량이 드러났는데 시공사가 보수 요청에 차일피일 답을 미루면서 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들 중 상당수는 “시공사가 안 고쳐주니 일단 다른 업체를 불러 고치고 그 비용을 청구하면 된다”, “공사대금 잔금은 하자가 해결될 때까지 안 주면 된다”는 생각으로 움직이셨습니다. 그런데 막상 분쟁이 시작되면 “그 하자는 우리 책임이 아니다”, “비용이 과다하게 나왔다”, “잔금부터 지급하라”는 반박에 부딪히고, 증거가 없어 수리비를 제대로 인정받지 못하는 경우가 많습니다.

민법은 하자보수를 청구할 수 있는 권리와 하자보수에 갈음하는 손해배상을 별개로 정하고 있고, 어느 쪽을 어떤 순서로 행사하느냐에 따라 수리비를 돌려받을 수 있는지가 갈립니다.

아래에서는 시공사가 하자보수를 미룰 때 다른 업체로 고치고 비용을 청구할 수 있는 조건과, 그 전에 반드시 갖춰야 할 절차를 살펴보겠습니다.

1. 시공사가 보수를 미루면 건축주는 보수 대신 손해배상을 선택할 수 있습니다

민법은 하자보수청구와 ‘보수에 갈음하는 손해배상’을 둘 다 인정합니다.

민법 제667조 제1항은 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 즉 시공사가 직접 고치게 할 수도 있고, 고치는 대신 수리에 드는 비용을 손해배상으로 받을 수도 있습니다.

그래서 “다른 업체로 고치고 청구한다”는 구상은 법적으로 가능한 길입니다. 다만 이 길이 열리려면 먼저 시공사에게 보수할 기회를 주었는데도 이행하지 않았다는 사실이 정리되어 있어야 합니다. 상당한 기간을 정한 보수 요청 없이 곧바로 타 업체에 맡기면, 시공사는 “우리에게 고칠 기회를 주지 않았다”, “우리가 하면 더 싸게 할 수 있었다”고 다투게 됩니다.

또한 보수를 요구받은 시공사가 아무 응답 없이 시간만 끌거나, 보수를 하겠다며 하자를 부정하는 경우에는 보수 이행을 기대하기 어렵다는 점을 근거로 손해배상 청구로 나아가기가 수월해집니다. 그 과정에서 요청 사실이 기록으로 남아 있는지가 중요합니다.

시공사가 보수를 미룬다면, 건축주는 보수청구 대신 수리비 상당의 손해배상으로 방향을 바꿀 수 있습니다.

2. 다른 업체로 고치기 전에 보수 요청과 증거 확보가 먼저입니다

수리 전의 하자 상태를 입증하지 못하면, 수리 후에는 되돌릴 수 없습니다.

하자 사건에서 가장 큰 실수는 고친 뒤에 증거를 챙기려는 것입니다. 일단 수리가 끝나면 하자의 원인과 범위를 다시 확인할 방법이 사라져, 시공사가 “처음부터 하자가 아니었다”, “사용 중 생긴 훼손이다”라고 주장해도 반박하기 어렵습니다.

먼저 내용증명이나 문자·이메일로 하자 부위, 증상, 발견 시기를 특정하고 “○월 ○일까지 보수해 달라”는 식으로 이행 기한을 명시해 요청해야 합니다. 이 요청이 민법 제667조 제1항의 ‘상당한 기간을 정한 보수 청구’가 됩니다. 기한이 지나도 이행이 없으면 그 기록이 손해배상 청구의 출발점이 됩니다.

동시에 하자 부위의 사진·동영상을 날짜가 보이게 촬영하고, 가능하면 건축사나 감정 가능한 전문업체의 하자 진단서 또는 보수비 견적서를 받아 두어야 합니다. 시공사가 현장 확인조차 거부한다면 그 거부 사실 자체도 문자나 통화 녹취로 남겨 두십시오. 공사계약서, 설계도서, 추가공사 합의서, 대금 지급내역도 함께 정리해야 어떤 시공이 계약 내용에 못 미쳤는지 비교할 수 있습니다.

요청은 기한을 정해 기록으로 남기고, 수리 전에 하자 상태를 증거로 고정하는 것이 순서입니다.

3. 수리비는 ‘실제 지출액’이 아니라 법원이 인정하는 적정 보수비 범위에서 인정됩니다

보수비는 타당한 수리에 필요한 금액이며, 과다하면 감액되거나 가치 차액으로 대체될 수 있습니다.

다른 업체에 맡겨 큰 금액을 썼더라도 그 전액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 소송에서는 대부분 법원이 감정인을 선임해 하자의 존재 여부와 적정 보수비를 감정하고, 그 감정액을 기준으로 판단합니다. 건축주가 지출한 금액이 감정 보수비를 넘으면 초과분은 인정되지 않을 수 있습니다.

대법원은 하자보수에 갈음하는 손해배상액, 즉 보수비는 도급인이 손해배상을 청구하는 시점을 기준으로 산정하여야 한다는 취지로 판단해 왔습니다(대법원 1990. 5. 22. 선고 90다카230 판결). 공사 직후의 단가가 아니라 청구 시점의 물가와 시공 조건이 반영된다는 의미입니다.

①완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다. ②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제667조 제1항, 제2항).

특히 하자가 중요하지 않은데 이를 고치는 데 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수 자체를 청구할 수 없고, 이때는 하자 없는 상태와 있는 상태의 가치 차이를 기준으로 한 손해배상이 문제됩니다. 사소한 흠집을 이유로 전면 재시공 비용을 청구하면 이 항변에 부딪힐 수 있으므로, 수리 범위가 하자와 비례하는지 점검해야 합니다.

그리고 하자가 시공사의 잘못이 아니라 건축주의 사용 방식, 자연 노후, 건축주가 지시한 설계·자재 때문에 생긴 것이면 시공사 책임이 제한되거나 배제됩니다. 이 부분은 감정 단계에서 가장 치열하게 다투어지는 쟁점입니다.

실제로 지출한 금액이 아니라 감정으로 확정되는 적정 보수비가 청구의 상한선이 됩니다.

4. 공사대금 잔금은 하자 손해배상액만큼만 거절할 수 있고, 청구 기한도 정해져 있습니다

잔금 전부를 쥐고 버티는 것은 위험하고, 제척기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다.

민법 제667조 제3항은 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 동시이행 관계를 규정한 제536조를 준용합니다. 따라서 시공사가 잔금을 청구해도 건축주는 하자 손해배상액에 상응하는 범위에서 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 대법원은 하자를 이유로 한 공사대금 지급 거절이 손해배상액에 상응하는 범위로 한정된다는 취지로 판시해 왔습니다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결). 하자가 일부인데 잔금 전액을 지급하지 않으면, 오히려 건축주가 지연손해금을 부담할 수 있습니다.

또 하나 중요한 것이 기간입니다. 민법 제670조는 보수·손해배상 청구를 목적물을 인도받은 날부터 1년 이내에 하도록 정하지만, 토지·건물 기타 공작물은 제671조에 따라 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 지어진 경우에는 10년으로 늘어납니다. 건설업자와 맺은 계약은 건설산업기본법과 그 시행령이 공종별로 하자담보책임기간을 따로 정하고 있으므로, 어떤 공종인지에 따라 기간이 달라질 수 있습니다.

이 기간은 소멸시효가 아니라 재판 외에서도 권리를 행사해야 하는 제척기간입니다. 시공사에 서면으로 하자보수를 요구해 두었더라도 기간 안에 손해배상 청구 등 권리를 행사했는지는 별도로 따져야 하므로, 기간이 임박했다면 소제기나 구체적인 청구를 서두르는 것이 안전합니다.

잔금은 손해배상액 범위에서만 거절할 수 있고, 청구 기간이 지나면 하자를 입증해도 권리를 잃을 수 있습니다.

5. 협의·내용증명에서 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

소송 전에 증거와 청구 금액을 정리해 두면 협상력이 크게 달라집니다.

하자 분쟁은 통상 ①하자 부위 촬영·진단과 내용증명 발송 → ②시공사와 보수 협의 및 기한 경과 확인 → ③협의가 결렬되면 타 업체 시공 또는 손해배상 청구(수원 지역 건물이라면 수원지방법원, 청구액에 따라 관할 법원 확인) → ④법원 감정을 거친 판결·조정의 순서로 진행됩니다. 건축주 입장에서는 증거 보전을 위해 소송 전에 증거보전 신청을 검토할 수도 있습니다. 또한 시공사가 하자보수보증금을 설정해 두었다면, 보증기관에 대한 청구도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

일부러 하자를 은폐했거나 의도적으로 대금만 받고 약속한 시공을 하지 않은 경우에는, 민사 책임을 넘어 사기 등 형사 문제가 될 수 있는지도 별도로 검토합니다. 다만 단순히 시공이 부실하다는 사정만으로 형사 책임이 인정되는 것은 아니므로, 신중한 판단이 필요합니다.

시공사가 보수를 미루고 있다면 아래 순서로 정리하는 것이 좋습니다.

1. 공사계약서·설계도서·추가공사 합의 내용과 대금 지급내역을 모아, 하자가 계약 내용과 어떻게 다른지 확인합니다.

2. 하자 부위를 촬영하고 전문가 진단·견적을 받은 뒤, 이행 기한을 적은 보수 요청을 내용증명으로 보냅니다.

3. 기한이 지나면 잔금 지급 상황과 제척기간을 점검해, 타 업체 시공 또는 소송 중 어떤 방식이 유리한지 결정합니다.

이러한 순서를 거치면 시공사에게 이행 기회를 준 사실과 수리의 필요성이 모두 입증되어, 수리비 청구에서 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.

마치며

하자보수 문제는 “조금만 더 기다리면 고쳐주겠지”라는 생각 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많고, 그 사이 제척기간이 흘러가거나 하자가 커지기도 합니다.

하자를 고쳐 받아야 하는 건축주 입장에서는 감정적인 항의보다 기한을 정한 요청과 증거 확보가 먼저입니다. 이 두 가지가 갖춰져야 다른 업체 수리비도, 잔금 거절도 설득력을 갖습니다.

반대로 보수 청구를 받은 시공사 입장에서도 무조건 거부하기보다 하자의 원인이 시공에 있는지, 청구 금액이 적정한지를 따져 대응해야 합니다. 이 판단에 따라 감액 범위와 잔금 정산 결과가 크게 달라집니다.

저는 건축·공사 분쟁에서 하자를 주장하는 쪽과 책임을 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 증거와 청구 방식에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 시공사와 보수 문제로 다투고 있다면, 수리나 잔금 지급을 결정하기 전이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 시공사에 말도 없이 다른 업체로 먼저 고쳐도 되나요?

A. 법적으로 불가능한 것은 아니지만 위험합니다. 보수 기회를 주지 않았다는 이유로 비용이 과다하다는 항변을 받기 쉬우므로, 기한을 정한 보수 요청을 먼저 남겨 두시기 바랍니다.

Q. 수리비로 쓴 금액을 전부 돌려받을 수 있나요?

A. 항상 전액은 아닙니다. 소송에서는 법원 감정으로 확정되는 적정 보수비를 기준으로 하므로, 그보다 많이 지출한 부분은 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 하자가 있으면 공사대금 잔금을 전부 주지 않아도 되나요?

A. 아닙니다. 하자 손해배상액에 상응하는 범위에서만 지급을 거절할 수 있고, 그 이상을 지급하지 않으면 지연손해금 부담이 생길 수 있습니다.

Q. 하자보수를 요구할 수 있는 기간은 얼마나 되나요?

A. 민법상 인도 후 1년이 원칙이고 건물·토지 공작물은 5년 또는 10년으로 늘어납니다. 건설업자와의 계약은 공종별 기간이 따로 정해져 있을 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

Q. 하자 원인이 시공 잘못인지 제가 사용을 잘못한 것인지 다투면 어떻게 되나요?

A. 감정 단계에서 원인이 가려집니다. 수리 전 사진·진단 기록이 있어야 시공상 하자임을 입증하기 쉬우므로, 고치기 전에 증거부터 확보해야 합니다.

Q. 시공사가 연락을 끊거나 폐업하면 어떻게 되나요?

A. 하자보수보증금이나 보증서가 있다면 보증기관에 청구하는 방법을 검토할 수 있고, 대표자 개인의 책임 여부도 사안에 따라 따져볼 수 있습니다. 상황별로 방법이 달라 조기 상담이 필요합니다.