공유 상가 임차인 손해배상 2억 원대, 청구의 약 74% 방어 

사건 개요

의뢰인들은 한 상가건물의 공유자들입니다. 이 건물은 다른 공유자 한 사람이 약 20년 동안 공유자들을 대표하여 관리하면서 임대차계약을 맺어 왔습니다. 상대방 회사는 그 대표와 건물 한 층을 3년간 임차하는 계약을 맺고 학원과 독서실을 운영하였습니다. 그런데 공유자 대표를 채무자로 하여 미리 설정되어 있던 근저당권에 따라 임의경매가 진행되었고, 상대방은 임대차기간이 끝나기 약 6개월 전에 그 층을 인도하였습니다.

상대방은 공유자 대표가 「임대차기간을 최대 10년까지 보장하고, 임대인 사정으로 해지하면 시설비 등으로 최대 5억 원을 지급한다」는 확인서를 써 주었다고 주장하며 의뢰인들을 포함한 공유자들에게 손해배상을 청구하였습니다. 의뢰인들에 대한 청구액은 제1심에서 598,656,950원이었고, 항소심에서 204,270,000원으로 변경되었습니다.

쟁점

1. 공유자 대표가 작성한 확인서가 다른 공유자들에게도 효력이 있는지

2. 경매 진행이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해에 해당하는지

3. 임대차가 중도에 끝난 데 따른 손해배상의 범위

대응

• 의뢰인들(피고 4명)을 대리하여, 확인서는 공유자 대표가 의뢰인들의 위임 없이 작성한 것이고 대표 개인의 대리권 범위도 벗어나 의뢰인들에게 효력이 없다고 주장하였습니다.

• 근저당권은 대표 개인의 채무를 담보한 것이어서 의뢰인들에게 귀책사유가 없고, 상대방이 미리 해지를 통보하여 대체 영업장을 마련할 수 있었다는 점도 다투었습니다.

결과

• 제1심은 확인서의 진정성립 추정이 깨졌다고 보아 시설비·권리금 청구를 배척하고, 남은 기간의 영업손해로 30,000,000원만 인정하였습니다. 소송비용의 9/10은 상대방이 부담하였습니다(서울서부지방법원 2021가합349**, 2022. 9. 2. 선고).

• 항소심은 확인서가 임차인에게만 유리한 이례적인 내용이어서 별도의 동의가 필요한데 그런 수권이 없었다고 보아, 확인서에 따른 권리금·시설비 청구를 배척하였습니다. 경매 진행은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 정한 방해행위가 아니라고 보았고, 월세 상당 손해 청구도 인과관계가 증명되지 않아 기각하였습니다.

• 다만 공동임대인의 채무는 불가분채무이고 의뢰인들이 근저당 피담보채무의 연대보증인을 겸하였다는 등의 이유로 귀책사유가 인정되어, 대체 영업장을 마련하는 데 필요한 3개월분 휴업손해 51,600,000원(월 17,200,000원 × 3개월)이 인용되었습니다.

• 서울고등법원 2022나20413**, 2025. 1. 23. 선고: 변경된 청구액 204,270,000원 가운데 약 74%가 기각되었고, 소송 총비용의 75%는 상대방이 부담합니다. 이 판결은 확정되었습니다.

시사점

공유자 대표가 맺은 임대차계약은 공유자 전원에게 효력이 미칠 수 있으나, 대표가 임차인에게 장기 기간 보장이나 거액의 시설비 지급을 따로 약속한 문서는 통상의 관리 권한을 넘는 것으로 보아 다른 공유자들의 별도 동의가 필요하다는 판단을 받을 수 있습니다. 임대 목적물이 경매로 넘어가 임대차가 중도에 끝나면 공동임대인도 책임을 질 수 있지만, 배상 범위는 남은 기간 전체의 수익이 아니라 대체 영업장을 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 휴업손해로 제한될 수 있습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.