분양형 호텔 위탁운영 2억 원대 청구, 약 67% 방어 

사건 개요

의뢰인은 한 호텔 객실의 구분소유자들로부터 호텔 운영을 위탁받아 운영하던 회사입니다. 의뢰인은 연도별로 정한 확정 수익률(연 7%, 4%, 3.1%)에 따라 수익금을 지급해 왔습니다. 2019. 1. 관리위원회와 2019~2020년 수익률을 연 3.1%로 정한 위탁운영약정서를 작성하였으나, 그 뒤 장기수선충당금 등의 비율을 두고 이견이 생겼고, 의뢰인은 2020. 1.분부터 수익금을 지급하지 않았습니다.

구분소유자 32명은 의뢰인을 상대로 ① 2020. 1.부터 2020. 6. 10.까지의 미지급 수익금 상당 손해와 ② 의뢰인이 호텔 시행사로부터 1층 식당을 월 1,000만 원에 임차하여 레스토랑을 운영한 것이 선량한 관리자의 주의의무 위반이라는 이유로 차임 상당 손해를 구하였습니다. 그리고 최초 위탁운영계약의 배액배상 조항을 근거로 각 손해액의 두 배인 합계 273,252,100원을 청구하였습니다.

쟁점

1. 최초 위탁운영계약의 손해액 배액배상 조항이 나중 약정에도 적용되는지

2. 호텔 1층 식당의 임차·운영이 위탁운영자의 선관주의의무 위반인지

3. 관리위원회와 작성한 약정서에 따른 수익금 지급 의무가 있는지

대응

• 의뢰인(피고)을 대리하여, 확정 수익금 방식에서는 식당 임차와 구분소유자들의 손해 사이에 인과관계가 없고, 식당 임차는 호텔 운영에 필요하였으며 매출 증대에 기여하였고 차임도 과다하지 않다고 주장하였습니다.

• 위탁운영약정서는 관리위원회와 작성한 것일 뿐 개별 구분소유자와 체결된 것이 아니고, 위탁운영은 2020. 4. 10. 종료되었으며, 코로나19로 인한 손실은 면책 사유라고 다투었습니다.

결과

• 법원은 나중에 작성된 위탁운영약정서가 배액배상 규정을 「손해 금액을 배상한다」로 바꾸었으므로 손해액만 배상하면 된다고 보아, 배액 부분 청구를 배척하였습니다.

• 식당 임차 부분은 약정 수익률이 호텔 손익과 비례한다고 볼 수 없고, 레스토랑 운영으로 상당한 매출이 발생하였으며, 면적당 차임도 같은 건물의 다른 매장과 비교해 과도하지 않다는 이유로 전부 기각되었습니다.

• 다만 위탁운영약정은 유효하게 체결되었고 합의해지나 면책도 인정되지 않는다고 보아, 2020. 1.부터 2020. 6. 10.까지 연 3.1%로 계산한 수익금(원고들 합계 89,793,339원)과 지연손해금은 인용되었습니다.

• 서울남부지방법원 2020가합1131**, 2021. 8. 19. 선고: 청구액 273,252,100원 가운데 약 67%가 기각되었고, 소송비용의 60%는 원고들이 부담합니다. 인용된 수익금 부분에 대한 의뢰인의 항소는 기각되어(서울고등법원 2021나20356**, 2022. 7. 15. 선고) 제1심 결과대로 확정되었습니다.

시사점

분양형 호텔의 위탁운영계약은 수익률을 주기적으로 다시 정하는 경우가 많고, 그 과정에서 손해배상 조항이 바뀌었다면 나중 약정이 우선 적용될 수 있습니다. 또한 확정 수익금 방식에서 운영사의 개별 경영판단을 문제 삼아 손해배상을 받으려면 그 판단 때문에 수익률이 낮게 정해졌다는 점까지 증명되어야 합니다. 관리위원회를 통해 작성한 약정서도 구분소유자들의 위임이 확인되면 효력이 인정되므로, 수익률 재협의와 해지·정산 절차를 문서로 분명히 해 두는 것이 중요합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.