부당이득금반환청구, 무단점유 사용료 청구할 수 있나요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

임대차계약이 종료됐는데도 임차인이 상가나 건물을 반환하지 않고 계속 영업하거나 거주하는 경우가 있습니다.

권한 없이 다른 사람의 토지나 건물 일부를 점유·사용하는 사례도 적지 않습니다.

소유자는 부동산을 돌려받는 것뿐 아니라 상대방이 사용한 기간에 해당하는 금전도 청구할 수 있는지 궁금할 수 있습니다.

이때 부동산 인도청구와 함께 검토할 수 있는 것이 부당이득금반환청구입니다.

다만 계약이 종료됐거나 부동산을 반환하지 않았다는 이유만으로 월세 상당액이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

점유할 법적 근거가 있었는지, 상대방이 실제로 부동산을 사용·수익했는지, 보증금 반환과 인도의 동시이행관계가 존재하는지 등을 구분해야 합니다.

부당이득금반환청구는 어떤 요건이 필요할까요?

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 그로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우 그 이익을 반환하도록 규정합니다.

부동산 무단점유 사건에서는 다음과 같은 요건을 살펴봅니다.

① 상대방이 부동산을 점유·사용해 이익을 얻었는지

② 그 점유나 사용을 정당화할 계약 또는 권리가 존재하는지

③ 소유자가 사용하지 못하는 등의 손해를 입었는지

④ 상대방의 이익과 소유자의 손해 사이에 관련성이 있는지

임대차계약이 적법하게 종료됐는데도 임차인이 건물을 계속 사용했다면 특별한 사정이 없는 한 차임 상당액이 부당이득으로 인정될 수 있습니다. 전차인 등 제3자가 실제로 사용한 경우에도 구체적인 점유관계에 따라 반환책임이 문제될 수 있습니다.

부당이득금반환청구, 점유만 계속해도 인정될까요?

계약 종료 후 부동산을 반환하지 않았다는 사실과 실제로 사용·수익했다는 사실은 구분해야 합니다.

대법원은 임차인이 계약 종료 후에도 목적물을 점유했지만 임대차계약에서 정한 목적에 따라 실제로 사용하거나 이익을 얻지 않았다면, 임대인에게 손해가 발생했더라도 차임 상당의 부당이득반환의무가 성립하지 않을 수 있다고 판단합니다.

예를 들어 영업을 완전히 중단하고 출입하지 않았지만 시설이나 물건만 남겨둔 경우에는 단순 점유인지 실제 사용·수익인지가 쟁점이 될 수 있습니다.

반대로 영업을 계속하거나 창고로 이용하고 거주하는 등 현실적인 이익을 얻었다면 부당이득금반환청구가 인정될 가능성이 있습니다.

따라서 현장사진, 사업자등록 상태, 전기·수도 사용내역, 출입기록과 영업 여부 등을 통해 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못했다면 반환책임이 없을까요?

임대차계약이 종료되면 임차인의 부동산 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다.

임대인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행을 제공하지 않았다면 임차인이 부동산을 계속 점유했다는 사정만으로 곧바로 불법점유에 따른 손해배상책임을 인정하기는 어려울 수 있습니다.

그러나 동시이행항변권에 따라 점유할 수 있다는 것과 부동산을 실제로 사용해 얻은 이익을 반환하는 문제는 구분됩니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 임차인이 영업이나 거주를 계속했다면 실제 사용이익에 대한 부당이득금반환책임이 문제될 수 있습니다.

따라서 보증금 액수와 미지급 차임, 관리비, 원상회복비 등을 정산하고 실제 사용 여부까지 함께 검토해야 합니다.

부당이득금반환청구 금액은 어떻게 산정할까요?

기존 임대차계약에서 정한 월세는 사용이익을 산정하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

하지만 기존 월세가 언제나 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

부동산의 위치와 면적, 용도, 시설 상태, 주변 임대료와 실제 사용 범위 등을 토대로 객관적인 차임 상당액을 산정하게 됩니다.

건물의 점유·사용에는 그 부지 이용에 따른 이익도 포함될 수 있으므로 건물과 토지의 이용관계를 함께 살펴봐야 합니다.

당사자 사이에서 임료 상당액에 대한 차이가 크다면 감정절차를 통해 객관적인 사용이익을 산정하는 방안도 검토할 수 있습니다.

부당이득금반환청구는 무엇부터 준비해야 할까요?

① 소유권과 계약관계 확인

: 등기사항증명서를 통해 소유관계를 확인하고 임대차계약서, 갱신 내용, 해지통보 자료를 검토해야 합니다.

② 계약 종료 시점 정리

: 기간 만료인지, 차임 연체 등에 따른 해지인지 확인합니다. 내용증명이나 문자 등 해지 의사가 상대방에게 도달한 자료도 필요할 수 있습니다.

③ 실제 점유자 특정

: 계약상 임차인과 현재 사용자가 같은지 확인해야 합니다. 전차인이나 새로운 사업자가 사용하고 있다면 인도청구와 금전청구의 상대방을 각각 검토해야 합니다.

④ 실제 사용·수익 자료 확보

: 현장사진, 간판, 사업자등록 자료, 전기·수도 사용내역, 출입기록 등을 통해 단순 점유인지 실제 이용인지 확인합니다.

⑤ 청구기간과 금액 산정

: 점유 권원이 사라진 시점부터 실제 사용이 종료되거나 부동산이 반환된 시점까지 기간을 정리하고 객관적인 임료 상당액을 계산해야 합니다.

⑥ 보증금과 미납금 정산

: 보증금 반환 여부와 미지급 차임, 관리비, 원상회복비 등을 확인해야 합니다. 동시이행관계가 존재하는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 부동산 인도청구 병행 검토

: 부당이득금만 청구한다고 점유가 끝나는 것은 아닙니다. 무단점유가 계속된다면 건물·토지 인도청구와 점유이전금지가처분의 필요성도 살펴봐야 합니다.

부당이득금반환청구에 대해 자주 묻는 질문 – FAQ

Q. 계약이 끝난 다음 날부터 바로 청구할 수 있나요?

임대차가 적법하게 종료됐는지, 종료 후에도 상대방에게 점유할 권원이 있었는지 확인해야 합니다. 실제 사용·수익 여부와 보증금 반환 문제에 따라 청구 시작 시점과 범위가 달라질 수 있습니다.

Q. 기존 월세 전액을 그대로 받을 수 있나요?

기존 월세는 중요한 참고자료지만 그대로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 실제 사용 범위와 부동산의 객관적인 임료, 주변 시세 등을 종합해 산정합니다.

Q. 영업은 중단했지만 짐을 두고 있다면 청구할 수 있나요?

물건이나 시설이 남아 있다는 사실만으로 차임 상당액 전부가 부당이득으로 인정되는 것은 아닙니다. 상대방이 부동산을 현실적으로 사용하거나 이익을 얻었는지 구체적으로 확인해야 합니다.

Q. 보증금을 반환하지 않아도 부당이득금을 청구할 수 있나요?

임차인의 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계가 문제될 수 있습니다. 다만 임차인이 실제로 부동산을 사용·수익했다면 그 이익에 대한 반환 여부는 별도로 검토해야 합니다.

Q. 부당이득금반환청구와 명도소송을 함께 할 수 있나요?

점유 권원이 소멸했다면 부동산 인도와 실제 사용기간의 부당이득금 반환을 함께 청구할 수 있습니다. 계약상 임차인과 실제 점유자가 다르다면 청구 상대방을 정확하게 특정해야 합니다.

Q. 실제 점유자가 계약서상 임차인과 다르면 누구에게 청구하나요?

계약관계에 따른 책임과 실제 사용으로 얻은 이익의 반환책임을 나누어 검토해야 합니다. 현재 점유자와 사용 주체, 전대차 여부 등을 확인한 뒤 청구 상대방을 정해야 합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 부동산공법 법학박사로, 현재 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

부동산 무단점유 분쟁에서는 계약 종료 사실만 확인하는 것이 아니라 소유권과 실제 점유관계, 사용·수익 여부, 보증금 반환과 인도의 동시이행관계를 함께 살펴봐야 합니다.

특히 인도청구와 부당이득금반환청구, 불법점유에 따른 손해배상청구는 각각 성립요건이 다릅니다.

박동민 변호사는 임대차계약서와 종료 통지자료, 현장자료 및 임료 산정자료를 바탕으로 적절한 청구 상대방과 청구기간, 진행 절차를 검토하는 데 도움을 드립니다.

무단점유가 계속된다면 실제 사용관계부터 확인해야 합니다.

부당이득금반환청구는 부동산을 반환하지 않았다는 사실만으로 청구금액이 자동으로 결정되는 절차가 아닙니다.

계약이 언제 종료됐는지, 현재 누가 부동산을 점유하는지, 실제로 어떠한 사용이익을 얻었는지를 구체적으로 입증해야 합니다.

임대차계약서와 해지통보 자료, 현장사진, 사업자등록 및 공과금 사용자료, 주변 임대료 자료를 먼저 확보하는 것이 중요합니다.

무단점유가 계속되고 있다면 부동산전문변호사와 부동산 인도청구, 부당이득금반환청구 및 필요한 보전처분을 함께 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.