상가권리금소송, 임대료 인상도 방해일까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

상가 임대차 종료를 앞두고 권리금을 지급할 신규 임차인을 어렵게 구했지만, 임대인이 갑자기 높은 보증금이나 월세를 요구하는 경우가 있습니다.

신규 임차인이 인상된 임대조건에 부담을 느껴 계약을 포기하면 기존 임차인은 예정했던 권리금을 회수하지 못할 수 있습니다.

그러나 임대인이 보증금이나 월세를 인상했다는 사실만으로 곧바로 권리금 회수 방해가 인정되는 것은 아닙니다.

주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 높은 임대조건을 요구했는지, 그 요구 때문에 신규 임대차계약과 권리금계약이 실제로 무산됐는지를 함께 확인해야 합니다.

상가권리금소송에서는 임대조건의 인상 폭뿐 아니라 신규 임차인 주선 과정과 계약이 무산된 이유를 객관적인 자료로 연결하는 것이 중요합니다.

상가권리금 회수기회는 언제 보호될까요?

상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.

이 기간에 임대인은 법에서 정한 행위로 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

대표적인 권리금 회수 방해행위는 다음과 같습니다.

① 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

② 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 주변 상가의 보증금과 차임에 비추어 현저히 높은 임대조건을 요구하는 행위

④ 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위

다만 임대인에게 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

신규 임차인에게 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 일정 기간 영리 목적으로 사용하지 않을 계획이 있는 경우 등 구체적인 사정을 확인해야 합니다.

임대료가 어느 정도 높아야 회수 방해가 될까요?

상가건물 임대차보호법은 임대인이 주변 상가건물의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 높은 금액을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해행위로 규정하고 있습니다.

그러나 기존 계약보다 임대료가 올랐다는 사실만으로 ‘현저히 고액’이라고 단정하기는 어렵습니다.

다음과 같은 조건을 종합적으로 비교해야 합니다.

① 상가의 위치와 상권

: 같은 지역에 있더라도 대로변인지 이면도로인지, 유동인구와 접근성이 어떠한지에 따라 임대조건이 달라질 수 있습니다.

② 면적과 층수

: 전용면적과 공용면적, 1층 여부, 출입구와 주차시설 등 실제 영업 조건을 비교해야 합니다.

③ 영업 가능한 업종

: 음식점과 사무실, 소매점 등 허용되는 업종과 시설 상태에 따라 임대료 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 주변 유사 점포의 임대조건

: 위치와 면적, 층수 및 용도가 비슷한 상가의 최근 보증금과 월세를 확인해야 합니다.

⑤ 임대료를 제시한 경위

: 임대인이 실제 시세를 반영해 임대료를 조정한 것인지, 신규 임차인이 계약을 포기하도록 비정상적으로 높은 금액을 제시한 것인지 살펴봐야 합니다.

상가권리금소송에서는 인상률만 계산하기보다 비교 가능한 주변 점포의 임대조건과 임대인의 요구 경위를 함께 입증해야 합니다.

상가권리금소송에서는 무엇을 입증해야 할까요?

① 신규 임차인을 실제로 주선했는지 확인합니다

기존 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 소개하고 임대차계약 체결을 요청했다는 사실을 입증해야 합니다.

권리금계약서와 계약금 지급내역, 임대인에게 신규 임차인의 정보를 전달한 문자나 이메일 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.

다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구와도 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명백하게 표시한 특별한 사정이 있다면 실제 주선이 없더라도 손해배상청구가 인정될 가능성을 검토할 수 있습니다.

② 임대인이 어떤 조건을 요구했는지 확인합니다

임대인이 제시한 보증금과 월세, 계약기간, 업종 제한 및 특약사항을 구체적으로 확인해야 합니다.

처음 제시한 조건과 이후 변경된 조건도 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.

③ 요구한 조건이 현저히 높았는지 확인합니다

주변 상가의 임대차 사례와 부동산 중개자료 등을 통해 비교 가능한 시세를 확보해야 합니다.

단순히 같은 동네에 있다는 이유만으로 비교하기보다 위치와 면적, 층수, 용도 등 조건의 유사성을 함께 설명해야 합니다.

④ 계약이 무산된 이유를 확인합니다

신규 임차인이 높은 임대조건 때문에 계약을 포기했다는 점을 입증해야 합니다.

신규 임차인의 확인서와 문자메시지, 중개사의 설명 및 계약 포기 시점 등이 자료가 될 수 있습니다.

신규 임차인의 자금 사정이나 업종 문제 등 다른 이유로 계약이 무산됐다면 임대인의 행위와 권리금 손실 사이의 인과관계가 다투어질 수 있습니다.

상가권리금소송은 어떤 자료를 준비해야 할까요?

① 기존 임대차계약서

: 기존 보증금과 월세, 계약기간, 업종 및 특약사항을 확인해야 합니다.

② 권리금계약서와 계약금 자료

: 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 지급 조건, 계약금 수수 여부를 정리해야 합니다.

③ 신규 임차인 주선 자료

: 임대인에게 신규 임차인을 소개한 문자와 이메일, 내용증명 및 중개사의 대화내용을 확보해야 합니다.

④ 임대인이 제시한 임대조건

: 보증금과 월세, 계약기간 등 임대인이 제시한 조건을 확인할 수 있는 문자와 녹취, 중개자료가 필요할 수 있습니다.

⑤ 주변 임대료 비교자료

: 인근 유사 점포의 임대차 사례와 중개업소 자료 등을 확보해야 합니다.

⑥ 계약 무산 경위 자료

: 신규 임차인이 계약을 포기한 이유와 시점을 확인할 수 있는 자료를 정리해야 합니다.

임대조건에 관한 대화가 구두로만 이루어졌다면 가능한 범위에서 당시 대화내용과 중개사의 설명을 신속하게 정리해두는 것이 중요합니다.

상가권리금소송의 손해배상액은 어떻게 정해질까요?

임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정되더라도 신규 임차인과 약정한 권리금 전액이 그대로 손해배상액이 되는 것은 아닙니다.

법에서 정한 손해배상액은 다음 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

① 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금

② 임대차 종료 당시 객관적으로 평가한 권리금

따라서 권리금계약서에 기재된 금액뿐 아니라 임대차 종료 당시 시설과 영업권, 거래처, 상가의 위치 등 권리금의 객관적인 가치를 함께 검토해야 합니다.

분쟁이 소송으로 이어지면 권리금 가액을 산정하기 위한 감정절차가 진행될 수 있습니다.

또한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸할 수 있으므로 청구기간을 확인해야 합니다.

상가권리금소송에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 임대인이 월세를 올리기만 해도 상가권리금소송을 제기할 수 있나요?

임대료 인상 자체만으로 권리금 회수 방해가 인정되는 것은 아닙니다. 주변 상가의 임대조건에 비추어 현저히 높은 수준인지와 그 요구 때문에 권리금 회수가 무산됐는지를 함께 확인해야 합니다.

Q. 신규 임차인을 구하지 못했어도 손해배상을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구와도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시해 주선 자체가 무의미해진 특별한 사정이 있다면 예외적으로 청구 가능성을 검토할 수 있습니다.

Q. 상가권리금소송을 하면 약정한 권리금 전액을 받을 수 있나요?

약정한 권리금 전액이 항상 인정되는 것은 아닙니다. 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 중 낮은 금액이 손해배상액의 상한이 됩니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 부동산공법 법학박사로, 현재 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

서울주택도시공사 SH공사 자문 등 부동산 관련 법률업무 경험을 바탕으로 임대차 종료와 권리금 회수 방해, 손해배상 범위를 연결해 검토합니다.

상가권리금소송은 단순히 임대료가 올랐다는 사실만으로 판단하지 않습니다.

신규 임차인 주선 과정과 임대인이 요구한 조건, 주변 임대료 수준, 계약이 무산된 원인 및 객관적인 권리금 가액을 자료로 연결해야 합니다.

박동민 변호사는 임대차계약서와 권리금계약, 임대조건 및 중개자료를 토대로 권리금 회수 방해행위의 성립 가능성과 손해배상 범위를 구체적으로 검토합니다.

권리금 회수 과정의 자료를 남겨야 합니다.

신규 임차인이 이미 계약을 포기했다면 당시 임대조건과 계약 무산 이유를 나중에 다시 확인하기 어려울 수 있습니다.

권리금계약서와 임대인이 제시한 보증금·월세, 문자·메신저·녹취, 중개자료 및 신규 임차인의 계약 포기 경위를 시간순으로 정리해야 합니다.

특히 임대차 종료일과 권리금 회수기회 보호기간, 손해배상청구권의 3년 시효를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

현재 확보된 자료를 바탕으로 상가권리금소송의 성립 가능성과 입증자료, 예상되는 손해배상 범위를 부동산전문변호사와 구체적으로 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.