부동산 계약 취소, 계약 후 문제를 발견했다면? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

아파트·상가·토지 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데 뒤늦게 예상하지 못한 사실을 확인하는 경우가 있습니다.

근저당권이나 임차관계를 제대로 알지 못했거나 건물의 중대한 하자, 불법 증축, 토지 이용을 제한하는 사정을 계약 후 발견했다면 잔금까지 지급해야 하는지 고민될 수 있습니다.

그러나 계약 후 자신에게 불리한 사실이 확인됐다는 이유만으로 부동산 계약 취소가 바로 인정되는 것은 아닙니다.

계약 당시 어떤 설명을 들었는지, 알지 못했던 사실이 계약 체결 여부를 결정할 정도로 중요한 내용이었는지, 상대방이 사실과 다른 내용을 설명하거나 의도적으로 숨겼는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

또한 취소가 아닌 계약해제나 손해배상, 하자에 따른 책임이 문제되는 사건도 있으므로 적용할 법적 근거부터 구분할 필요가 있습니다.

부동산 계약 취소는 어떤 경우 검토할 수 있을까요?

민법은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 의사표시는 일정한 요건 아래 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다.

사기나 강박에 의해 이루어진 의사표시도 취소할 수 있습니다.

① 중요부분에 관한 착오

계약의 목적과 내용에 비춰 해당 사실을 제대로 알았다면 계약하지 않았을 정도의 중요한 착오였는지를 살펴봐야 합니다.

단순히 예상보다 수익성이 낮거나 계약 후 마음이 바뀐 경우와는 구분해야 합니다.

또한 착오가 계약 당사자의 중대한 과실로 발생했다면 취소가 제한될 수 있으므로 계약 당시 확인 과정도 검토 대상이 됩니다.

② 상대방의 기망행위

매도인이 중요한 권리관계나 하자를 알고도 사실과 다르게 설명하거나 의도적으로 숨겨 계약을 체결하게 했다면 사기에 의한 부동산 계약 취소가 문제될 수 있습니다.

다만 단순히 설명이 충분하지 않았다는 사정만으로 기망행위가 인정되는 것은 아닙니다.

상대방이 무엇을 알고 있었고 어떤 말이나 행동을 통해 매수인을 잘못 판단하게 했는지 구체적인 자료가 필요합니다.

③ 제3자인 중개인의 설명

공인중개사 등 제3자가 사실과 다른 내용을 설명한 경우에는 매도인이 해당 사실을 알았거나 알 수 있었는지도 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

중개인의 잘못이 있다는 이유만으로 언제나 매도인에 대한 계약취소가 인정되는 것은 아니므로 설명 주체와 매도인의 관여 정도를 구분해야 합니다.

부동산 계약 취소와 계약해제는 무엇이 다를까요?

부동산 계약을 끝내는 방법에는 취소와 해제 등이 있지만 법적 근거와 효과는 다릅니다.

부동산 계약 취소는 계약 체결 당시 의사표시에 착오나 사기, 강박 등 법에서 정한 문제가 있었다는 점을 근거로 합니다.

반면 계약해제는 계약이 유효하게 체결됐지만 이후 상대방이 약속한 의무를 이행하지 않거나 계약금에 의한 해약 사유가 발생한 경우 등에 문제될 수 있습니다.

예를 들어 매도인이 잔금일까지 근저당권을 말소하기로 했지만 이를 이행하지 않는다면 착오에 의한 취소보다 채무불이행을 이유로 한 계약해제가 쟁점이 될 수 있습니다.

계약취소와 계약해제는 필요한 요건과 증거, 의사표시의 내용이 다릅니다.

따라서 상대방에게 단순히 “계약을 취소하겠다”고 통보하기보다 현재 상황에 적용되는 법적 근거를 먼저 확인해야 합니다.

근저당권이나 임차관계가 있으면 바로 취소할 수 있을까요?

부동산에 근저당권이 설정돼 있다는 사실만으로 모든 매매계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

계약서에 매도인이 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하기로 정했다면 실제로 정상적인 소유권이전이 가능한지와 말소의무 이행 여부를 먼저 확인해야 합니다.

임차인이 있다는 경우도 마찬가지입니다.

매수인이 임대차관계를 승계하기로 했는지, 매도인이 잔금 전까지 임차인을 퇴거시키기로 했는지, 보증금 반환책임을 누가 부담하기로 했는지를 계약서와 특약을 통해 살펴봐야 합니다.

계약 당시 임차관계가 없는 것처럼 설명했지만 실제로는 대항력 있는 임차인이 존재했다면 해당 사실이 매수 결정과 거래가격에 미친 영향을 검토할 수 있습니다.

등기사항증명서나 중개대상물 확인·설명서에 관련 내용이 기재돼 있었는지도 함께 확인해야 합니다.

건물에 하자가 있으면 부동산 계약 취소가 가능할까요?

누수와 균열, 구조상 문제, 불법 증축 등 하자가 발견됐다는 이유만으로 언제나 부동산 계약 취소가 인정되는 것은 아닙니다.

하자의 내용과 정도, 수리 가능성, 계약 목적에 미치는 영향, 매도인의 인식과 설명 여부를 종합적으로 살펴봐야 합니다.

단순한 노후화나 쉽게 보수할 수 있는 문제와 건물을 intended 용도로 사용하기 어렵게 만드는 중대한 하자는 동일하게 평가하기 어렵습니다.

매도인이 하자를 알고도 정상 건물이라고 설명했거나 일부 보수로 문제를 숨긴 정황이 있다면 사기에 의한 취소 또는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

반면 계약 체결 이후 새롭게 발생한 하자이거나 매도인도 알기 어려웠던 문제라면 취소보다는 계약 내용에 따른 하자 책임이나 손해배상 가능성을 검토해야 할 수 있습니다.

토지 이용이 제한된다면 계약을 취소할 수 있을까요?

토지를 특정 용도로 이용하기 위해 매수했지만 계약 후 개발행위 제한이나 건축 제한을 알게 되는 경우가 있습니다.

이때는 매수인이 계획한 용도를 매도인이나 중개인에게 구체적으로 알렸는지, 해당 용도의 이용 가능성이 계약의 중요한 전제가 되었는지를 확인해야 합니다.

단순히 매수인이 마음속으로 계획했던 용도에 사용할 수 없다는 사정만으로 부동산 계약 취소가 인정되기는 어려울 수 있습니다.

반면 매도인이 특정 건축이나 개발이 가능하다고 명확하게 설명했고, 매수인이 그 설명을 신뢰해 계약했다면 토지이용계획확인서와 광고자료, 메시지 및 녹취 등을 토대로 취소 가능성을 검토할 수 있습니다.

용도지역과 지목, 도로 접면 여부, 건축허가 가능성 등은 각각 별개의 문제이므로 계약 당시 설명과 공적 장부를 구체적으로 대조해야 합니다.

부동산 계약 취소를 준비한다면 무엇부터 확인할까요?

① 계약서와 특약사항 확인

: 계약금·중도금·잔금 지급일과 근저당권 말소, 임차인 정리, 하자 보수 등 별도로 약정한 내용을 확인해야 합니다. 특약은 계약취소와 해제, 계약금 반환 여부를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.

② 계약 당시 설명자료 확보

: 매물광고와 문자·메신저, 이메일, 통화녹음, 중개대상물 확인·설명서 등을 확보해야 합니다. 계약 전 어떤 질문을 했고 매도인이나 중개인이 무엇이라고 답했는지를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.

③ 실제 상태와 설명 내용 비교

: 등기사항증명서와 건축물대장, 토지이용계획확인서, 임대차계약 자료 및 현장 상태를 통해 계약 당시 설명과 실제 상황이 어떻게 다른지 비교해야 합니다.

④ 계약 결정에 미친 영향 정리

: 몰랐던 사실이 단순한 불편사항인지, 이를 알았다면 계약하지 않았거나 다른 가격으로 거래했을 정도의 중요한 사정인지 구분해야 합니다.

⑤ 취소와 해제 사유 구분

: 착오나 사기에 의한 취소인지, 매도인의 채무불이행에 따른 해제인지에 따라 주장과 증거가 달라집니다.

두 가지 법적 근거를 함께 검토해야 하는 사건도 있습니다.

⑥ 잔금과 중도금 지급 단계 확인

중도금을 지급했거나 잔금일이 임박했다면 계약금 해약과 채무불이행 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

법적 검토 없이 잔금 지급을 거절하면 매수인의 책임이 문제될 수 있으므로 신중해야 합니다.

⑦ 취소 의사표시와 행사기간 검토

취소권은 언제든 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.

민법은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 이내에 취소권을 행사하도록 정하고 있으므로 취소사유를 확인한 시점과 의사표시 방법을 검토해야 합니다.

부동산 계약 취소 후 계약금은 반환받을 수 있을까요?

적법한 부동산 계약 취소가 인정되면 해당 법률행위는 처음부터 무효였던 것으로 보며, 이미 지급한 계약금과 중도금 등의 반환관계가 문제됩니다.

그러나 상대방이 취소사유를 인정하지 않는다면 계약금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

취소의 근거와 계약금 지급내역을 토대로 반환을 요구하고, 협의가 이루어지지 않으면 소송을 검토해야 할 수 있습니다.

손해배상까지 청구할 수 있는지는 계약취소와 별도로 상대방의 고의·과실, 위법행위와 실제 발생한 손해를 확인해야 합니다.

단순 변심으로 계약금을 포기하고 계약을 끝내는 경우와 착오·사기를 이유로 계약을 취소하는 경우도 구분해야 합니다.

부동산 계약 취소에 대해 자주 묻는 질문은? – FAQ

Q. 계약금을 지급한 뒤에도 부동산 계약 취소가 가능한가요?

A. 계약금을 지급했다는 사실만으로 취소 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 계약 체결 당시 중요부분에 관한 착오나 상대방의 기망 등 법에서 정한 취소사유가 있었는지를 별도로 판단해야 합니다.

Q. 건물 하자를 발견하면 계약을 바로 취소할 수 있나요?

A. 하자가 있다는 이유만으로 곧바로 취소할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 하자의 내용과 정도, 계약 목적에 미친 영향, 매도인의 인식과 설명 여부 및 수리 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

Q. 근저당권이 발견되면 부동산 계약 취소가 가능한가요?

A. 근저당권이 있다는 사실만으로 취소가 인정되는 것은 아닙니다. 매도인이 잔금일까지 근저당권을 말소하기로 했는지, 정상적인 소유권이전이 가능한지부터 확인해야 합니다.

Q. 공인중개사가 잘못 설명했다면 매도인과의 계약도 취소할 수 있나요?

A. 중개인이 제3자로서 사실과 다른 내용을 설명했다면 매도인이 이를 알았거나 알 수 있었는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 중개인의 책임과 매도인에 대한 계약취소 가능성을 구분해 검토해야 합니다.

Q. 부동산 계약 취소를 하면 계약금도 돌려받을 수 있나요?

A. 적법한 취소가 인정되면 이미 지급한 계약금 등의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 상대방이 취소사유를 다투면 반환청구소송이 필요할 수 있으며, 단순 변심에 따른 계약금 포기와는 구분해야 합니다.

Q. 잔금일이 얼마 남지 않았다면 우선 지급을 거절해야 하나요?

A. 법적 근거를 확인하지 않은 상태에서 일방적으로 잔금 지급을 거절하면 오히려 매수인의 채무불이행이 문제될 수 있습니다. 계약서와 확인된 문제, 상대방의 이행 가능성을 검토한 뒤 통지 방법과 대응 방향을 정하는 것이 필요합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대학교를 졸업하고 부동산공법 법학박사 학위를 취득한 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사입니다.

현재 법무법인 아크로 대표변호사로서 명도소송과 소유권이전등기, 공유물분할, 매매계약, 임대차 및 공사대금 등 다양한 부동산·건설 분쟁을 다루고 있습니다.

부동산 계약 분쟁에서는 계약서만 확인하는 것이 아니라 등기상 권리관계와 토지·건물의 이용제한, 계약 당시 설명자료 및 실제 이행과정을 함께 살펴봐야 합니다.

특히 계약취소와 계약해제, 계약금 반환과 손해배상은 각각 성립요건이 다르므로 현재 확보된 자료를 토대로 적용할 법적 근거를 구분하는 과정이 중요합니다.

박동민 변호사는 계약서와 특약, 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서 및 당사자 간 대화자료를 분석해 분쟁의 구조와 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

부동산 계약 취소는 잔금 지급 전부터 자료를 정리해야 합니다.

계약 당시와 다른 사실을 발견했다면 상대방에게 계약 파기를 통보하기 전에 무엇이 달랐는지를 보여주는 객관적인 자료부터 확보해야 합니다.

특히 잔금 지급을 섣불리 거절하거나 계약을 이행하지 않겠다고 통보하면 매수인의 채무불이행 여부가 새로운 쟁점이 될 수 있습니다.

매매계약서와 특약, 등기사항증명서, 건축물대장, 확인·설명서, 매물광고와 대화내역 등을 먼저 정리해야 합니다.

부동산 계약 취소를 검토하고 있다면 부동산전문변호사와 착오·사기에 의한 취소 가능성, 채무불이행에 따른 해제 여부, 계약금 반환과 손해배상 범위를 구체적으로 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.