동양연립 소규모재건축 매도청구, 관리처분까지 담긴 인가의 시가 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

구로구 궁동 171-1번지 일대 동양연립 소규모재건축사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 특히 이 인가에는 관리처분계획이 함께 포함되어 있어, 조합원 종전자산 평가와 배분 기준이 이미 짜인 국면이라는 점이 특징입니다. 5개 동 158세대 규모의 온수역 생활권 소단지입니다.

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관리처분까지 담긴 인가라 하더라도, 사업에 동의하지 않으신 소유자님께는 매도청구가 진행될 수도 있습니다. 이때 주의하실 점은, 매도청구에서 다투는 시가가 관리처분상 종전자산 평가액과 반드시 같지는 않다는 것입니다.

1. 동양연립 소규모재건축, 사업 개요

고시: 서울특별시 구로구 고시 제2026-141호

사업시행계획인가일: 2026년 9월 14일 (관리처분계획 포함)

위치: 구로구 궁동 171-1번지 일대 (1호선·7호선을 이용하는 온수역 생활권)

규모: 사업시행구역 면적 6,942.00㎡, 용적률 207.61%, 건폐율 29.75%, 지하 2층 ~ 지상 15층(높이 44.55m), 연면적 24,156.08㎡, 아파트 5개 동 158세대(임대·보류지 없이 전량 분양분). 37~84㎡ 평형 구성

2. 관리처분이 함께 인가된 사업, 시가 감정은 별개입니다

동양연립 사업은 사업시행인가에 관리처분계획이 함께 담기면서 조합원 종전자산 평가와 비례율이 이미 산정된 상태입니다. 그런데 관리처분상 평가액은 조합 안에서의 배분 기준일 뿐, 매도청구에서 법원이 정할 시가는 개발이익이 포함된 별도의 시가여야 합니다.

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이 차이를 놓치면, 조합 내부 배분용으로 산정된 종전자산 평가액에 매도청구 시가가 그대로 묶여버릴 수도 있습니다. 관리처분이 포함됐다는 사실이 오히려 소유자님께 유리한 시가 주장을 가리는 방패가 되지 않도록 살펴야 합니다.

3. 동양연립의 시가, 이 두 축을 확인해야 합니다

소단지 소규모재건축이라 해도, 매도청구 시가는 이 자리가 새 아파트로 완성됐을 때의 가치를 온전히 담아야 합니다. 동양연립에서는 다음 두 축이 핵심입니다.

① 관리처분 종전자산 평가와 매도청구 시가의 구분: 관리처분상 평가액은 조합원 사이의 배분 기준이므로, 여기에 개발이익이 충분히 반영되지 않았다면 매도청구 시가는 그보다 높게 산정될 여지가 있습니다. 두 평가의 성격을 나눠 접근하는 것이 출발점입니다.

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② 온수역 더블역세권 소단지의 신축 프리미엄: 1호선·7호선 온수역과 1호선 오류동역을 함께 누리는 입지, 그리고 158세대 소단지의 희소가치가 신축 시세에 반영돼야 합니다. 37~84㎡ 평형별 인근 신축 실거래가를 근거로 시가를 세분화해야 합니다.

4. 관리처분이 포함됐어도 시가 감정은 새로 다퉈야 합니다

관리처분이 함께 인가된 사업일수록, 소유자님께서는 그 평가액을 그대로 받아들이기보다 개발이익이 반영된 시가 근거를 따로 준비해두시는 것이 중요합니다. 온수역 생활권의 평형별 신축 시세 자료를 미리 정리해두면, 조합 측 감정안에 대응할 여지가 넓어집니다.

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최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

관리처분 평가에 시가가 묻히지 않도록, 동양연립 소유자님의 정당한 시가를 위한 자료는 신지수 변호사가 차근차근 짚어 담겠습니다.