북가좌6구역 매도청구, 12년 만에 인가된 대단지의 시가 감정 포인트 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

서대문구 북가좌동 372-1번지 일대 북가좌 제6주택재건축정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 정비구역 지정 이후 12년 만에 이뤄진 인가로, 지하 6층부터 지상 34층까지 16개 동, 1,953세대가 들어서는 서대문권의 대단지 재건축입니다.

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이렇게 오래 멈춰 있던 대단지가 움직이기 시작하면, 그동안의 시세 변동을 어떻게 반영하느냐가 곧 시가의 크기가 됩니다. 사업에 동의하지 않으신 소유자님께는 매도청구가 진행될 수도 있는데, 이때 결정되는 시가는 다수 소유자분들의 이익과 직결됩니다.

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1. 북가좌6구역 재건축, 사업 개요

고시: 서울특별시 서대문구 고시 제2026-101호

사업시행계획인가일: 2026년 9월 16일

위치: 서대문구 북가좌동 372-1번지 일대 (6호선·경의중앙선·공항철도를 아우르는 DMC역 생활권)

규모: 정비구역 면적 104,656㎡, 용적률 249.87%, 건폐율 16.27%, 지하 6층 ~ 지상 34층(최고 104.95m), 아파트 16개 동 1,953세대(분양 1,724 + 임대 229). 45~126㎡ 다양한 평형 구성

2. 45㎡부터 126㎡까지, 넓은 평형 스펙트럼이 시가를 가릅니다

북가좌6구역은 1,953세대 대단지에 45㎡ 소형부터 126㎡ 대형까지 평형이 폭넓게 배치된 사업입니다. 대단지일수록 매도청구 대상에 오르실 수도 있는 소유자님이 여러 분 계실 가능성이 크고, 각자의 종전자산이 어느 평형의 신축가치로 환산되느냐에 따라 시가가 크게 달라질 수 있습니다.

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규모가 큰 만큼 조합이 산정하는 개발이익도 크지만, 그 이익이 개별 소유자님의 종전자산 평가에 고르게 반영되지 않으면 정당한 몫이 줄어들 수도 있습니다.

3. 북가좌6구역의 시가, 이 두 가지에서 갈립니다

매도청구소송에서 법원이 정할 시가는, 대단지 재건축이 완성됐을 때 만들어질 가치와 개발이익이 함께 반영된 가격이어야 합니다. 북가좌6구역에서는 다음 두 가지가 핵심입니다.

① 대단지 개발이익의 종전자산 반영: 용적률 249.87%를 적용해 1,953세대로 새로 짓는 대단지의 개발이익이 종전자산 평가에 어떻게 녹아드는지가 시가의 크기를 좌우합니다. 조합 측이 개발이익을 보수적으로 잡은 감정안을 그대로 받아들이면, 소유자님 몫이 축소될 수도 있습니다.

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② 평형 스펙트럼별 신축 시세 세분화: 45㎡부터 126㎡까지 평형이 넓게 나뉘어 있으므로, 획일적 평균 시세가 아니라 평형별 인근 신축 실거래가를 반영해 시가를 세분화해 산정해야 합니다. DMC역·증산역 생활권의 신축 시세가 그 기준이 됩니다.

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최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

4. 대단지일수록 감정의 기준점을 먼저 세워야 합니다

대단지 재건축은 조합의 개발이익이 큰 만큼, 그 이익을 시가 감정으로 실현시키려면 사업이익 계산의 근거와 평형별 신축 시세 자료를 조합 감정안에 대응할 수 있는 수준으로 미리 정리해두시는 것이 중요합니다. 회답 시점을 지나 자료를 보강하려 하면 그 뒤에 바로잡기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

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12년을 기다려 온 사업인 만큼, 북가좌6구역 소유자님의 정당한 시가를 위한 근거는 신지수 변호사가 든든하게 받쳐 나가겠습니다.