전세계약 집주인 대신 가족이 계약, 보증금 돌려받을 수 있을까? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세계약을 체결하러 갔는데
등기부에 적힌 집주인이 아니라

배우자나 부모,

자녀가 대신 계약 자리에 나오는 경우가 있습니다.

이런 상황에서는

“집주인이 직접 계약하지 않았는데
계약이 유효한 걸까요?”

“위임장도 없었는데
나중에 보증금을 돌려받을 수 있을까요?”

라는 걱정이 생길 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면
집주인의 가족이 대신 계약했다는 이유만으로
전세계약이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다.

실제 소유자가 해당 가족에게
임대차계약을 체결할 권한을 주었다면

그 범위 안에서 체결된 계약의 효력은
원칙적으로 집주인에게 미칠 수 있습니다.

다만 가족이라는 관계만으로
대리권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

계약을 체결할 권한이 있었는지,

보증금까지 수령할 권한이 있었는지를
따로 확인해야 합니다.

특히 위임장 없이 계약을 체결했고
보증금도 가족 명의 계좌로 송금했다면

나중에 집주인이 계약을 부인하는 상황까지
염두에 두고 자료를 정리할 필요가 있습니다.

가족이 대신 체결한 전세계약도 유효할까?

집주인이 배우자나 부모, 자녀에게
전세계약을 체결할 권한을 실제로 위임했다면

집주인이 직접 계약서에 서명하지 않았다는 이유만으로
계약이 무효가 되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 가족관계 자체가 아니라
실제 대리권이 있었는지입니다.

배우자라고 해서
상대방 명의의 부동산을 임대할 권한이
당연히 생기는 것은 아닙니다.

위임장이 있다면

어느 주택에 관한 것인지,

임대차기간과 보증금은 얼마인지,

계약 체결 권한이 어디까지 포함되어 있는지를
확인하는 것이 좋습니다.

다만 서면으로 작성된 위임장이 없다고 해서
반드시 대리권도 없었다고
단정할 수 있는 것은 아닙니다.

집주인이 직접 계약조건을 협의한 뒤
가족에게 계약서 작성만 맡겼거나

문자나 통화를 통해
가족에게 계약을 맡긴 사실을 확인해준 경우라면

다른 자료를 통해서도
위임 사실을 판단할 수 있습니다.

따라서 계약 당시에는
등기사항증명서를 통해 실제 소유자를 확인하고

계약서에도 대리인이
누구를 대신해 계약하는 것인지
분명하게 남기는 것이 중요합니다.

실제 위임이 없었다면 계약은 어떻게 될까?

집주인에게 아무런 권한을 받지 않은 사람이
대리인이라고 하면서 계약을 체결했다면

무권대리 문제가 생길 수 있습니다.

이 경우 실제 소유자가
그 계약을 인정하지 않는다면

원칙적으로 계약의 효력이
집주인에게 발생하지 않을 수 있습니다.

따라서 임차인은 일정한 기간을 정해
집주인에게 해당 계약을 인정할 것인지
확답을 요구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

집주인이 사후에 계약을 인정한다면
추인의 효력이 문제될 수 있습니다.

이때 추인은 반드시 별도의 확인서에
도장을 찍는 방식으로만 이루어지는 것은 아닙니다.

집주인이 계약 내용을 알고도
보증금을 받은 뒤 주택을 인도하거나

계약기간 동안 임대인으로서
수리나 갱신 등의 업무를 처리했다면

실제로 계약을 인정한 것인지가
쟁점이 될 수 있습니다.

반대로 집주인이 처음부터
계약 체결 권한을 준 적이 없고

사후에도 계약을 인정하지 않는다면

임차인은 계약을 체결한 대리인을 상대로
계약 이행이나 손해배상 책임을
물을 수 있는지 검토해야 할 수 있습니다.

다만 임차인이 당시 대리권이 없다는 사실을 알았거나
조금만 확인했어도 충분히 알 수 있었던 경우라면
판단이 달라질 수 있습니다.

그래서 계약 단계에서
실제 소유자에게 직접 확인하는 절차가 중요합니다.

보증금을 가족 계좌로 보내도 괜찮을까?

가족이 전세계약을 체결할 권한을 가지고 있다는 것과
보증금까지 자신의 계좌로 받을 권한이 있다는 것은
반드시 같은 문제는 아닙니다.

보증금 수령 권한도
구체적인 위임 범위 안에 포함되어 있었는지
확인할 필요가 있습니다.

예를 들어 집주인이 직접

“보증금은 배우자 계좌로 보내 달라.”

고 안내했거나

위임장에 보증금 수령 권한까지
명확하게 적혀 있다면

향후 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.

반대로 계약 당일 대리인이
갑자기 자신의 개인계좌를 알려주면서

집주인과는 연락도 되지 않는다면
바로 송금하기보다 권한을 확인하는 것이 좋습니다.

전세보증금은 금액이 큰 만큼

누가 계약을 체결했고,

누가 돈을 받았는지가

나중에 반환 분쟁에서
중요한 사실관계가 될 수 있습니다.

가능하다면 실제 소유자 명의 계좌로 송금하고

가족 등 다른 사람 명의의 계좌로 보내야 한다면
집주인이 이를 지시했다는 문자나 통화내용을
남겨두는 것이 안전합니다.

이미 가족 계좌로 보증금을 보냈다면
송금 상대방만 보고 판단할 것이 아니라

집주인이 그 사실을 알고 있었는지,

이후 임차인을 정상적으로 입주시켰는지,

계약기간 동안 임대인으로서 행동했는지를
함께 살펴봐야 합니다.

따라서 위임장이 없었다는 사실 하나만으로
누구에게 보증금 반환을 청구해야 하는지
곧바로 단정해서는 안 됩니다.

계약 전후 어떤 자료를 확보해야 할까?

대리계약과 관련해 분쟁이 생겼다면
먼저 계약 당시 실제 집주인이 누구였는지
확인할 필요가 있습니다.

계약 당시와 현재의
등기사항증명서를 확인해

소유자와 소유권 변동 여부를
정리하는 것이 좋습니다.

계약서 원본과 함께

위임장,

인감증명서,

본인서명 관련 서류를 받았다면
모두 보관해야 합니다.

이런 서류가 없더라도

집주인과 대리인이 주고받은 위임 관련 문자,

임차인이 집주인에게 계약조건을 확인한 대화,

통화녹음 등이 있다면

실제 대리권이 있었는지를 판단하는 데
도움이 될 수 있습니다.

보증금 송금내역도 반드시 확보해야 합니다.

특히 돈을 받은 계좌가
집주인 명의인지,

대리인 명의인지를 구분해서
확인할 필요가 있습니다.

공인중개사가 계약에 관여했다면

계약 당시 소유자와 대리권을
어떤 방식으로 확인했는지도 살펴볼 수 있습니다.

계약 이후 집주인이 직접

열쇠를 전달하거나,

수리를 처리하거나,

계약 갱신과 임대료 정산에 관여했다면

그러한 자료 역시
계약을 인정한 정황이 될 수 있습니다.

집주인이 뒤늦게 계약을 부인하기 시작했다면
새로운 확인서를 억지로 만들기보다

당시 실제로 존재했던 계약서와 대화,

송금내역과 집주인의 행동을
시간순으로 정리한 뒤

누구를 상대로 계약의 효력과
보증금 반환을 주장할 것인지
검토하는 것이 좋습니다.

마치며

집주인의 가족이 대신 체결한 전세계약이라고 해서
위임장이 없다는 이유만으로
곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다.

실제로 계약 체결 권한을 받았는지,

집주인이 이후 계약을 인정했는지,

보증금 수령 권한까지 있었는지를
구체적으로 살펴봐야 합니다.

따라서 계약 당시의 위임 관련 자료와
보증금 송금내역,

실제 소유자가 계약을 알고 있었음을 보여주는 정황을
함께 보관해두는 것이 중요합니다.