점유 방해 공사, 착수 후 1년이 지나거나 완성되면 방해제거청구를 못 한다 

옆 필지에서 시작된 공사 때문에 내가 쓰던 땅이나 건물의 점유가 방해되고 있는데, 공사를 멈추라고 해야 할지 고민하다 시간을 흘려보내는 분들이 많습니다. 그런데 민법은 점유를 방해하는 것이 공사일 때 방해를 없애 달라는 청구에 매우 짧은 시한을 둡니다. 공사에 착수한 지 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해의 제거를 청구할 수 없기 때문입니다. 이 글에서는 이 규정이 어떤 청구에 적용되는지, 기간은 언제부터 세는지, 시한을 넘기면 어떤 길이 남고 어떤 길이 막히는지 차례로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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점유보호청구권 — 소유권과 별개로 점유 자체를 지키는 권리

민법은 물건을 실제로 지배하고 있는 상태, 즉 점유 자체를 보호하는 청구권을 따로 둡니다. 민법 제204조는 점유를 빼앗긴 경우의 점유회수, 제205조는 점유를 방해받은 경우의 점유보유, 제206조는 방해를 받을 염려가 있는 경우의 점유보전을 정합니다. 이 세 가지를 묶어 점유보호청구권 또는 점유의 소라고 부르고, 점유할 정당한 권원이 있는지와는 무관하게 평온하게 이루어지던 사실상의 지배를 우선 보호하는 제도입니다.

세 청구는 상황에 따라 나뉩니다. 점유를 아예 빼앗겼다면 물건의 반환과 손해배상을, 점유를 일부 침해당했다면 방해의 제거와 손해배상을, 아직 침해는 없지만 곧 방해가 있을 것 같다면 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구하게 됩니다. 예를 들어 임차인이 쓰던 마당의 일부에 이웃이 갑자기 콘크리트 구조물을 올리기 시작했다면 점유의 일부 침해이므로 제205조가 적용되는 전형적인 상황입니다. 이때 소유자가 아니어도, 임차인이나 무단으로라도 평온하게 점유하던 사람도 청구의 주체가 될 수 있다는 점이 소유권에 기한 청구와 다릅니다.

이렇게 점유 자체를 지켜주는 이유는 사실상의 지배를 사람이 임의로 깨뜨리는 자력구제를 막고, 분쟁을 법원의 절차 안으로 들어오게 하려는 데 있습니다. 그래서 점유의 소는 빠르게 판단받는 대신 행사 기간이 짧게 묶여 있습니다. 공사로 인한 방해에는 그 시한이 한층 더 짧아지는데, 이 부분이 이 글의 핵심입니다.

점유보호청구권은 정당한 권원이 아니라 평온한 점유 사실 자체를 지키는 권리이고, 그 대신 행사 시한이 짧게 묶여 있다.

공사에 의한 방해 — 제205조 제3항의 두 가지 시한

점유보유 청구권의 일반 시한은 제205조 제2항에 따라 방해가 종료한 날부터 1년입니다. 그런데 방해의 원인이 공사라면 제205조 제3항이 특칙을 둡니다. 공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수 후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다고 정한 것입니다. 이 두 시한 중 먼저 오는 쪽이 청구권의 끝이 됩니다.

그래서 공사가 3개월 만에 끝나 버렸다면 1년이 지나지 않았어도 이미 완성된 때에 해당해 방해제거를 구할 수 없고, 반대로 공사가 몇 년째 이어지는 대형 현장이라도 착수일로부터 1년이 지나면 같은 결과가 됩니다. 공사가 이미 상당 부분 진행된 뒤에는 건물을 헐거나 구조물을 옮기게 하는 데 따르는 사회경제적 손실이 커지고, 이를 감안해 법이 점유자의 제거청구를 일찍 차단하는 구조로 이해됩니다.

점유 방해가 공사에서 비롯되었다는 점은 제거청구 단계에서 상대방이 가장 먼저 내세우는 방어 논리이기도 합니다. 상대방은 착공신고서, 공사계약서, 건축허가 서류의 날짜를 근거로 착수 시점을 앞당겨 주장하는 경우가 많으므로, 청구하는 쪽도 착수 시점을 입증할 자료를 일찍 확보해야 합니다.

• 적용 조문 — 민법 제205조 제3항(점유보유), 제206조 제2항(점유보전)이 이를 준용.

• 차단되는 청구 — 방해의 제거 청구. 손해배상 청구는 이 조항이 직접 막지 않음.

• 시한 — 공사착수 후 1년 경과 또는 공사 완성 중 먼저 도래하는 때.

• 핵심 쟁점 — 언제를 착수로 볼 것인지, 언제를 완성으로 볼 것인지.

공사로 인한 점유 방해는 일반 시한(방해 종료 후 1년)이 아니라 공사착수 후 1년 또는 공사 완성 중 먼저 오는 때까지만 제거를 청구할 수 있다.

착수 시점과 완성 시점 — 어떤 사실로 가려지나

착수는 건축허가나 설계가 이루어진 시점이 아니라, 점유 방해의 원인이 되는 공사가 현장에서 실제로 시작된 때를 말합니다. 허가를 받아 놓고 몇 달 뒤에 터파기를 시작했다면 허가일이 아니라 터파기 개시일부터 세는 것이 일반적인 이해입니다. 현장 가림막 설치, 측량과 규준틀 설치처럼 준비 단계로 볼 수 있는 행위와 실제 굴착·기초공사를 구분하는 것도 분쟁의 쟁점이 됩니다.

완성은 어디까지가 공사의 완성이냐의 문제입니다. 건물이라면 사용승인이 난 때가 아니라 사회통념상 건물로서 독립성을 갖출 정도로 구조가 갖춰졌는지를 보는 경우가 많고, 담장이나 옹벽, 배수로 같은 구조물이라면 그 구조물이 설치를 마친 시점이 기준이 됩니다. 사용승인을 받지 못한 채 외관만 완성된 경우에도 제거청구를 구하는 시점에는 이미 완성된 것으로 평가될 여지가 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

실무에서는 날짜를 분명히 남기는 쪽이 유리합니다. 공사 착수 무렵 현장 사진과 영상을 날짜가 남게 촬영해 두고, 건축물대장과 착공신고 내역, 공사업체와의 통화 기록이나 문자메시지를 모아 두면 착수 시점을 둘러싼 다툼에서 입증이 쉬워집니다. 시한이 가까워질수록 소송을 서두르는 것보다 소제기 가능한 시점을 역산해 서류 준비를 병행하는 편이 안전합니다.

시한이 지나기 전 — 방해제거와 공사금지 가처분

제205조 제3항의 시한은 소를 제기해 이미 청구한 사람에게도 의미가 있습니다. 판례는 점유보호청구권 기간을 제척기간으로 보아, 그 기간 안에 법원에 소를 제기해야 한다는 입장입니다. 제척기간은 중단이나 정지가 없고 법원이 직권으로 살피는 사항이라, 시한이 끝났는데 소장을 접수하면 상대방이 다투지 않아도 기각될 수 있습니다. 그래서 공사 중인 점유 방해라면 서면 경고나 협상으로 시간을 쓰기보다 소 제기 시점을 먼저 확정하는 것이 안전합니다.

공사가 아직 진행 중이라면 본안 소송과 함께, 또는 그에 앞서 공사금지 가처분을 검토하게 됩니다. 가처분은 본안판결이 나오기 전에 공사가 계속되어 사실상 되돌릴 수 없게 되는 것을 막는 수단입니다. 법원은 피보전권리(점유보호청구권)가 소명되는지, 공사가 계속될 경우 회복하기 어려운 손해가 생기는지 보전의 필요성을 따지고, 인용할 때는 보통 일정한 담보를 공탁하게 합니다. 가처분 신청서에는 점유의 사실과 방해 경위, 공사 현황을 보여 주는 사진과 도면을 함께 내는 것이 일반적입니다.

다만 가처분을 신청해 두었다고 본안의 시한이 멈추는 것은 아닙니다. 가처분 결정을 받더라도 본안 소송은 제205조 제3항의 시한 안에 제기해야 한다는 점에 주의해야 합니다. 이 때문에 공사 착수를 알게 된 시점에 곧바로 착수일, 점유 근거, 방해 범위를 정리해 소장과 가처분 신청서를 동시에 준비하는 편이 현실적입니다.

시한이 지난 뒤 — 손해배상은 남는다

제205조 제3항이 막는 것은 방해의 제거 청구입니다. 점유 방해로 입은 손해를 금전으로 보상받는 청구는 조문상 같은 제한에 걸리지 않습니다. 공사가 완성되어 제거를 청구하지 못하게 되었더라도, 점유를 방해받은 기간의 사용 이익 상실, 영업 손실, 구조물 때문에 못 쓰게 된 부분의 임료 상당 손해 등은 불법행위나 점유보유의 손해배상으로 다툴 수 있습니다.

이 점에서 이웃 간 경계 분쟁에서 자주 마주치는 민법 제242조와 구조가 닮았습니다. 제242조 제1항은 건물을 지을 때 경계로부터 반 미터 이상 거리를 두도록 하고, 제2항은 이를 위반한 인접 소유자에게 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다고 하면서도 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 정합니다. 완성된 건물을 철거하게 하는 사회적 손실이 크기 때문에 원상회복 청구를 막고 금전 배상으로 돌린다는 점에서 두 조문은 같은 취지입니다.

손해배상을 구할 때는 손해액의 입증이 관건입니다. 방해 이전과 이후의 사용 상태를 비교할 사진, 임대 시세를 보여 주는 감정이나 중개 자료, 영업을 했다면 매출 감소를 보여 주는 장부와 세금계산서 등이 기본 자료가 됩니다. 소액이라 판단해 포기하기보다, 감정을 통해 사용 이익 상실이나 임료 상당 손해를 산정해 청구액을 세워 보는 쪽이 현실적인 해법이 되는 경우가 많습니다.

소유권에 기한 방해제거청구 — 점유의 소와 별개의 길

점유 방해를 받는 사람이 소유자라면 민법 제214조의 소유물방해제거청구권이라는 다른 길이 있습니다. 제208조 제1항은 점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소가 서로 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 따라서 점유보호청구권이 제205조 제3항의 시한 때문에 막혔더라도, 소유권에 기한 방해제거청구까지 자동으로 막히는 것은 아닙니다.

소유권에 기한 청구는 점유의 소와 달리 1년의 시한이 따로 정해져 있지 않아, 소유권이 침해되는 상태가 계속되는 동안 행사할 수 있습니다. 예를 들어 이웃이 내 땅 위로 경계를 넘어 지은 담장이나 축대가 있다면, 점유의 소 시한이 지난 뒤에도 소유자는 제214조에 근거해 철거와 토지 인도를 구하는 소를 낼 수 있습니다. 소유권 자체를 입증해야 하므로 등기부등본과 경계측량(지적공부와 현황 비교) 자료가 핵심 증거가 됩니다.

다만 청구가 항상 그대로 받아들여지는 것은 아닙니다. 상대방이 권리남용(민법 제2조 제2항)을 주장하는 경우가 많고, 침범 면적이 극히 작은데 철거에 드는 비용과 손실이 현저히 크다고 보이면 철거청구가 제한되고 손해배상이나 부당이득 반환으로 정리되는 사례도 있습니다. 반대로 고의로 경계를 넘었거나 침범 면적이 큰 경우에는 철거청구를 받아들일 가능성이 높아집니다. 그래서 소유자인지 점유자인지, 어느 근거 조문을 내세우는지가 승소 가능성을 가르게 됩니다.

점유의 소가 시한에 막혀도 소유자는 제214조의 방해제거청구를 다시 구성할 수 있다. 점유의 소는 본권의 이유로 재판할 수 없고(제208조 제2항), 본권의 소는 점유의 소 시한에 묶이지 않는다.

예방청구와 자력구제 — 공사 전·공사 중에 쓸 수 있는 수단

아직 공사가 시작되기 전, 방해의 염려만 있는 단계라면 제206조 제1항의 점유보전청구로 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 공사로 인해 방해받을 염려가 있는 경우에도 제206조 제2항이 제205조 제3항을 준용하므로, 공사착수 후 1년 또는 공사 완성 시한이 똑같이 적용됩니다. 공사 현수막이 걸렸거나 인접지 소유자가 시공사와 계약했다는 사실을 알게 된 때라면, 착공 전 단계에서 예방을 요구하는 편이 시한 압박이 없어 유리합니다.

제209조의 자력구제는 점유를 부정하게 침탈하거나 방해하는 행위를 점유자가 직접 방위할 수 있다고 정합니다. 그러나 공사 현장에 들어가 장비를 치우거나 구조물을 부수는 것은 형사상 업무방해, 재물손괴, 폭행 문제로 번질 수 있어 매우 신중해야 합니다. 법원은 자력구제를 현저하게 긴급한 경우에 한해 예외적으로만 인정하는 경향이므로, 현장에서 몸으로 막는 것보다 증거를 남기고 가처분으로 가는 편이 안전합니다.

• 공사 전 — 점유보전청구(제206조 제1항)로 예방 또는 담보 요구, 내용증명으로 공사 중단 요청.

• 공사 중 — 공사금지 가처분과 방해제거 본안소송을 함께 준비, 착수일 입증자료 확보.

• 공사 완성 후 — 점유의 소의 제거청구는 불가, 손해배상 및 소유권에 기한 청구 검토.

• 현장 대응 — 직접 철거나 몸싸움은 피하고 사진·영상·측량으로 기록.

자주 묻는 질문

Q. 공사가 아직 끝나지 않았다면 착수 후 몇 년이 지나도 제거를 청구할 수 있나요?

A. 아닙니다. 제205조 제3항은 공사착수 후 1년을 경과하거나 공사가 완성한 때 중 먼저 오는 때까지만 방해제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 공사가 장기간 이어지더라도 착수 후 1년이 지나면 점유의 소로는 제거를 청구하지 못합니다. 이 경우에는 소유권에 기한 청구 등 다른 근거를 검토해야 합니다.

Q. 시한이 지나면 아무런 청구도 할 수 없게 되나요?

A. 막히는 것은 점유의 소에서의 방해제거 청구입니다. 손해배상 청구는 남아 있고, 소유자라면 제214조에 따른 방해제거청구를 별도로 구성할 수 있습니다. 어떤 길이 열려 있는지는 점유자인지 소유자인지, 침해가 어느 정도인지에 따라 달라집니다.

Q. 임차인도 공사 때문에 점유를 방해받으면 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 점유보호청구권은 소유자에게만 인정되는 것이 아니라 점유자라면 행사할 수 있고, 임차인도 그 점유자에 해당합니다. 다만 임차인은 소유권에 기한 제214조 청구를 직접 하기 어려우므로, 점유의 소 시한을 놓치지 않는 것이 더 중요합니다. 임대인을 대위하거나 임대인에게 조치를 요구하는 방법도 함께 생각해 볼 수 있습니다.

Q. 공사 착수일은 어떻게 입증하나요?

A. 착공신고 내역, 건축허가 서류의 공사 일정, 시공사와 관련된 계약 자료, 날짜가 남은 현장 사진과 영상이 대표적인 자료입니다. 상대방이 착수일을 앞당겨 주장할 때를 대비해 위성사진이나 로드뷰 기록으로 공사 이전과 이후를 비교해 두는 방법도 쓰입니다.

Q. 가처분을 신청해 두면 본안 시한은 늘어나나요?

A. 늘어나지 않습니다. 제척기간은 가처분 신청으로 중단되지 않는다는 것이 일반적인 이해이므로, 본안 소송은 별도로 시한 안에 제기해야 합니다. 가처분을 먼저 내더라도 본안 준비를 병행하는 것이 안전합니다.

Q. 경계를 침범한 건물이 완성된 경우에는 철거를 구할 수 없나요?

A. 경계선 부근 건축에 관한 제242조 위반이라면 착수 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 청구할 수 있습니다. 다만 건물이 내 토지 자체를 침범한 경우에는 소유권에 기한 제214조 청구가 문제되므로 구조가 다릅니다. 침범 면적과 철거 부담이 큰 차이를 보이면 권리남용 여부가 다투어지기도 합니다.

맺음말

점유를 방해하는 공사 앞에서 가장 중요한 것은 시간입니다. 민법 제205조 제3항은 공사착수 후 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해제거를 청구하지 못하게 하고, 이 시한은 중단 없이 흘러갑니다. 그 뒤에도 손해배상과 소유권에 기한 청구라는 길이 남아 있지만, 철거나 공사 중지라는 가장 직접적인 구제는 제때 청구해야 얻을 수 있습니다.

공사 낌새가 보이면 착수일, 점유 근거, 방해 범위를 먼저 기록으로 남기고, 점유자인지 소유자인지에 따라 어떤 청구를 내세울지 정리하시길 권합니다. 시한이 얼마 남지 않았다면 가처분과 본안 소송을 함께 준비하는 방식으로 대응 순서를 잡아 보시는 것이 좋습니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.