[성공사례] 전세사기 피해자 개인회생은 어떻게 해야할까? 

전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 남는 것은 대개 전세대출 채무입니다.

임대인을 상대로 한 민사·형사 절차는 장기간 이어지는 경우가 많고, 그 사이 대출 상환 의무는 그대로 남습니다.

이 글에서는 전세사기 피해로 발생한 채무를 개인회생 절차에서 어떻게 다루는지, 특히 돌려받지 못한 보증금이 절차에서 어떻게 평가되는지를 정리합니다.

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전세사기 피해로 생긴 전세대출도 개인회생 대상인가

전세대출 채무는 일반 개인회생채권으로 분류되며, 변제계획에 따라 변제를 마치면 면책 대상이 됩니다(채무자회생법 제624조, 제625조).

채무 발생 원인이 사기 피해라는 사정이 개인회생 신청을 막는 사유가 되지는 않습니다.

전세대출에 보증기관의 보증이 붙어 있었다면, 임차인이 상환하지 못하는 경우 보증기관이 은행에 대신 변제하고 그 범위에서 채권자가 됩니다.

이 경우 채권자목록에는 대출 은행과 보증기관이 각각 기재될 수 있으므로, 대위변제 여부와 금액을 정확히 확인해 목록을 작성해야 합니다.

개시결정이 내려지면 개인회생채권에 기한 강제집행·가압류·가처분은 중지되거나 금지됩니다(제600조).

또한 개시결정 이후의 이자는 후순위 개인회생채권으로 취급되어(제581조 제2항, 제446조 제1항 제1호), 실무상 변제계획은 원금을 기준으로 작성됩니다.

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돌려받지 못한 보증금은 '재산'으로 평가될 수 있다

전세사기 사건에서 가장 주의해야 할 부분입니다.

보증금을 아직 돌려받지 못했더라도, 임대인에 대한 보증금 반환채권은 채무자의 재산입니다.

개시결정 당시 채무자가 가진 재산은 개인회생재단에 속하며(제580조 제1항), 재산목록에 기재해야 합니다.

이를 누락하면 재산 은닉이나 허위 기재로 문제가 될 수 있습니다.

이 반환채권은 청산가치 산정에도 영향을 줍니다.

개인회생 변제계획이 인가되려면 변제계획에 따른 총변제액이 채무자가 파산할 경우 채권자들이 배당받을 금액보다 적지 않아야 합니다(제614조 제1항 제4호, 청산가치 보장 원칙).

보증금 반환채권은 경매 배당 가능성, 선순위 담보권, 대항력·우선변제권 유무, 보증보험 가입 여부 등에 따라 회수 가능성이 달라지므로, 이러한 사정을 자료로 정리해 평가받는 것이 중요합니다.

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​경매와 소송이 진행 중이라면, 이후 회수금도 신고해야 한다

전세사기 사건은 개인회생 절차 진행 중에도 경매 배당, 민사 판결, 형사 배상명령 등을 통해 보증금 일부가 회수될 수 있습니다.

이 경우 실무상 변제계획안에 임차보증금 관련 재산 신고 조항을 두어, 변제기간 중 보증금 반환금이나 이에 상당하는 보험금·배상금·배당금을 받으면 이를 신고하도록 하고 있습니다.

회수금으로 청산가치가 올라가 기존 총변제액이 청산가치에 미달하게 되면, 변제계획 변경을 신청해야 합니다(제619조).

신고나 변경 신청을 하지 않거나 허위로 기재한 사실이 확인되면, 변제를 모두 마친 뒤라도 절차가 폐지되거나 면책이 불허가될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인이 이사를 해야 하는 상황이라면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사 전에 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 받아 두는 것이 일반적입니다.

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생계비와 변제기간

가용소득은 소득에서 생계비 등을 공제한 금액이며, 생계비는 채무자와 피부양자의 사정을 종합적으로 고려해 법원이 정합니다(제579조 제4호).

실무상 기준중위소득의 60%를 기본으로 하되, 보증금을 잃고 월세로 옮기면서 생긴 주거비 등 추가 지출이 소명되면 이를 넘어 반영될 수 있습니다.

변제기간은 변제개시일부터 3년을 초과할 수 없고, 청산가치 보장 요건 충족 등 특별한 사정이 있는 경우에 한해 5년까지 정할 수 있습니다(제611조 제5항).

법은 상한을 정하고 있을 뿐이며, 구체적인 기간은 소득, 채무 규모, 청산가치 등을 고려해 정해집니다.

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사례

30대 초반 직장인 A씨는 사회초년생 시절 서울의 원룸을 보증금 1억 2천만 원에 전세로 계약했고, 그중 9,600만 원은 청년 전세대출로 마련했습니다.

계약 만료 무렵 임대인 측은 보증금을 반환하지 않았고, 이후 건물이 경매에 넘어가면서 실소유주 측이 세입자를 기망한 사실이 드러났습니다.

A씨는 임차권등기명령을 받은 뒤 민사·형사 절차를 진행하고 있습니다.

그 사이 A씨는 회사 구조조정으로 권고사직을 당했다가 약 1년 7개월 만에 재취업했습니다.

전세대출 관련 채무가 은행과 보증기관으로 나뉘어 남았고, 카드 채무를 포함한 원금은 약 1억 13만 원이었습니다.

이 가운데 약 96%가 전세대출 관련 채무였습니다.

​정리

전세사기 피해로 생긴 채무도 개인회생으로 정리할 수 있습니다.

다만 일반 사건과 달리 보증금 반환채권의 재산 평가, 보증기관의 대위변제 관계, 진행 중인 경매·소송, 이후 회수금의 신고 의무까지 함께 검토해야 합니다.

피해 회복 절차와 개인회생은 별개로 진행될 수 있으므로, 임대인과의 분쟁이 끝날 때까지 기다리기보다 현재 채무와 보증금 회수 전망을 함께 정리해 절차를 검토하는 것이 필요합니다.

※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 사건의 내용과 개별 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.