1 사건 개요
의뢰인은 과거 사업상 알게 된 사람에게 부동산 투자를 권유하였다가 실제 가치보다 비싼 가격으로 토지를 매수하게 하여 투자금을 편취하였다는 사기 혐의로 고소를 당해 경찰 조사를 앞두고 상담을 요청하였습니다.
의뢰인과 고소인은 과거 지역 사업자 교육과정에서 처음 알게 된 이후 서로 사업이나 투자에 관한 정보를 공유하면서 연락을 이어오던 사이였습니다.
그러던 중 의뢰인은 고소인에게 수도권 외곽 지역의 토지를 소개하였습니다. 해당 지역은 당시 주변 개발사업 등이 거론되고 있었고, 의뢰인은 고소인에게 장기간 보유하면 향후 개발에 따라 토지가격이 상승할 가능성이 있다는 취지로 설명하였습니다.
고소인은 해당 토지를 약 1억 원에 매수하였습니다.
그러나 시간이 지나도 기대했던 만큼 토지가격이 상승하지 않았고, 결국 고소인은 의뢰인을 사기 혐의로 고소하였습니다.
고소장에는 의뢰인이 해당 토지의 실제 가치가 매매가격에 현저하게 미치지 못한다는 사실을 알고 있었음에도 마치 상당한 투자 가치가 있는 토지인 것처럼 설명하였고, 일정 기간이 지나 가격이 오르지 않으면 자신이 더 높은 가격으로 다시 매수하겠다고 약속하여 투자를 유도하였다는 내용이 기재되어 있었습니다.
또한 의뢰인이 해당 토지의 거래를 성사시킴으로써 별도의 경제적인 이익을 얻을 목적이 있었음에도 이러한 사정을 제대로 설명하지 않았다는 내용도 포함되어 있었습니다.
반면 의뢰인은 고소인에게 존재하지 않는 개발사업을 허위로 설명하거나 현재 토지가격을 거짓으로 고지한 사실은 없었고, 당시 실제로 기대할 수 있었던 개발 가능성과 장래 가치에 관한 자신의 판단을 설명한 것이라고 하였습니다.
따라서 이 사건은 단순히 투자 결과 손실이 발생하였다는 점이 아니라, 투자 당시 의뢰인이 허위사실로 고소인을 기망하였는지와 처음부터 투자금을 편취할 고의가 있었는지가 핵심적인 사건이었습니다.
2 주요 쟁점
부동산 투자 결과 예상했던 시세차익이 발생하지 않았다는 이유만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
사기죄가 성립하기 위해서는 거래 당시 상대방의 투자 여부를 결정할 정도로 중요한 사항에 관한 기망행위가 존재하고, 이를 이용하여 재산상 이익을 취득하려는 편취의 고의가 인정되어야 합니다.
특히 부동산 투자에서는 현재 존재하는 객관적인 사실을 허위로 설명하는 것과 향후 개발 가능성이나 가격 상승에 관한 전망을 제시하는 것을 구별할 필요가 있습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 부분이 중요했습니다.
• 고소인이 실제 부동산을 대상으로 정상적인 매매계약을 체결하고 소유권을 취득한 점
• 의뢰인이 존재하지 않는 토지를 소개하거나 소유관계를 허위로 설명한 사건은 아니었던 점
• 공시지가와 실제 부동산 매매가격은 반드시 일치하는 것이 아니므로 공시지가와 매매가격의 차이만으로 기망행위를 단정하기 어려운 점
• 당시 해당 지역의 개발 가능성과 장래 가격 상승에 관한 설명이 객관적인 사실의 허위 고지인지 단순한 전망이나 의견인지 구별할 필요가 있었던 점
• 의뢰인이 해당 거래를 권유한 목적이나 개인적인 이해관계가 있었다는 사정만으로 곧바로 고소인에 대한 기망행위가 인정되는 것은 아닌 점
• 향후 일정한 조건으로 다시 매수하기로 한 약속이 있었다고 하더라도 그 약속을 이행하지 못한 사실과 처음부터 이행할 의사 없이 거짓말하였다는 사실은 별도로 판단해야 하는 점
결국 이 사건의 핵심은 현재의 투자 결과를 기준으로 과거의 투자 권유 전체를 사기로 평가할 수 있는지가 아니라, 실제 투자가 이루어진 당시를 기준으로 기망행위와 편취의 고의가 존재하였는지를 판단하는 것이었습니다.
3 대응 방향
유진명 변호사는 우선 고소장에 기재된 내용을 기준으로 고소인이 주장하는 기망행위를 구체적으로 분류하였습니다.
단순히 “투자는 본인의 책임이다”라는 식으로 대응하기보다는, 고소인이 문제 삼는 각각의 설명이 객관적인 사실에 관한 것인지, 장래의 전망이나 의견에 관한 것인지, 실제 사실과 다른 내용이 있었는지를 하나씩 분석하였습니다.
우선 토지의 매매가격과 관련하여서는 공시지가가 실제 매매가격보다 낮았다는 사실 자체를 부인하는 데 집중하지 않았습니다.
공시지가는 조세나 각종 행정목적 등을 위하여 산정되는 가격으로 실제 거래가격과 차이가 발생할 수 있으므로, 단순히 공시지가보다 높은 가격으로 매매되었다는 사정만으로 의뢰인이 토지의 가치를 속였다고 단정할 수 없다는 점을 강조하였습니다.
또한 고소인이 실제 해당 토지에 관한 매매계약을 체결하고 소유권을 취득하였다는 점과 매수 과정에서 토지의 위치나 현황 등을 확인할 수 있었던 사정도 함께 정리하였습니다.
개발 가능성에 관한 설명 역시 중요하게 다루었습니다.
의뢰인이 당시 존재하지 않는 개발계획이 확정된 것처럼 허위자료를 제시하거나 구체적인 사실을 조작한 것이 아니라면, 장래의 부동산 가치에 관한 전망이 결과적으로 실현되지 않았다는 이유만으로 처음부터 허위의 투자정보를 제공하였다고 단정하기 어렵다는 점을 소명하였습니다.
재매수 약속과 관련해서도 약속의 불이행과 사기죄의 성립을 구별하여 대응하였습니다.
구체적으로 다음과 같은 사정을 중심으로 변호인 의견을 제시하였습니다.
• 실제 부동산을 대상으로 정상적인 매매계약이 체결된 점
• 고소인이 매매계약에 따라 해당 토지의 소유권을 취득한 점
• 의뢰인이 토지의 존재나 소유관계 등을 허위로 설명한 사실이 없는 점
• 공시지가와 실제 매매가격의 차이만으로 사기죄의 기망행위를 인정하기 어려운 점
• 장래의 개발 가능성이나 가격 상승에 관한 전망과 현재의 객관적 사실에 대한 허위 고지를 구별할 필요가 있는 점
• 의뢰인이 자신의 재산상태나 경제력을 허위로 과장하여 고소인에게 투자를 권유한 사정이 없는 점
• 재매수 약속이 이행되지 않았다는 사정만으로 거래 당시부터 약속을 이행할 의사가 없었다고 단정하기 어려운 점
특히 경찰 조사에서는 사건 발생 이후 토지가격이 어떻게 변동하였는지만을 설명하기보다 실제 투자 권유와 매매계약이 이루어진 당시를 기준으로 의뢰인이 무엇을 알고 있었고 고소인에게 무엇을 설명하였는지를 중심으로 진술하도록 준비하였습니다.
아울러 당시 확인할 수 있었던 개발 관련 자료와 토지에 관한 객관적인 자료, 당사자 사이에 주고받은 메시지 등도 함께 정리하여 제출하였습니다.
이를 통해 단순히 예상했던 투자수익이 발생하지 않은 사건을 사후적으로 사기라고 평가해서는 안 되며, 의뢰인이 처음부터 고소인을 속여 투자금을 편취할 목적으로 허위의 투자정보를 제공하였다고 인정하기 어렵다는 점을 적극적으로 소명하였습니다.
4 결과
경찰은 의뢰인에 대한 조사와 제출된 관련 자료, 수사를 통하여 확인된 여러 사정을 종합하여 사기 혐의의 성립 여부를 판단하였습니다.
그 결과 고소인이 실제 해당 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권을 취득하였으며, 의뢰인이 토지의 존재나 소유관계 자체를 허위로 설명한 사정은 확인되지 않았습니다.
또한 토지의 공시지가가 실제 매매가격보다 낮았다는 사정이나 예상했던 개발 및 가격 상승이 현실화되지 않았다는 사정만으로는 투자 당시 의뢰인이 허위사실로 고소인을 기망하여 매매대금을 편취하려 하였다고 인정하기 부족하다고 판단하였습니다.
재매수와 관련된 부분 역시 사후적으로 약속이 이행되지 않았다는 사정만으로 처음부터 이행할 의사나 능력이 없으면서 허위의 약속을 하였다고 단정하기 어렵다는 점이 고려되었습니다.
결국 경찰은 의뢰인의 부동산 투자사기 혐의에 대하여 혐의없음(증거불충분) 불송치 결정을 하였습니다.
부동산 투자사기 사건에서는 투자자가 실제 손실을 입었다는 사실과 상대방이 처음부터 투자자를 기망하였다는 사실을 반드시 구별하여야 합니다.
특히 투자 당시에는 개발 가능성이 있다고 판단하였으나 이후 시장 상황이 달라진 경우, 예상했던 만큼 토지가격이 상승하지 않은 경우, 재매수나 투자금 회수에 관한 약속이 사후적으로 이행되지 않은 경우에는 민사상 책임과 형사상 사기죄의 성립 여부가 별개의 문제가 될 수 있습니다.
반대로 실제로 존재하지 않는 개발계획을 확정된 것처럼 설명하거나 토지의 거래가격·권리관계 등에 관한 중요한 사실을 적극적으로 허위 고지하였다면 사기죄가 문제될 가능성이 있으므로 구체적인 사실관계를 면밀하게 검토해야 합니다.
따라서 부동산 투자사기 혐의로 경찰 조사를 앞두고 있다면 단순히 “투자는 원래 손실 가능성이 있다”는 주장에 그치기보다 투자 권유 당시 설명한 내용, 실제 개발 관련 상황, 매매계약 체결 과정, 투자자의 정보 확인 가능성 및 재매수 약정의 구체적인 내용 등을 체계적으로 정리하여 기망행위와 편취의 고의가 있었는지를 중심으로 대응하는 것이 중요합니다.
유사한 사건으로 고민 중이라면 상담 문의 주시면 구체적인 대응방안 안내해드리겠습니다.
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