부동산 계약금 반환 소송, 매수인의 반환 청구 전부 기각한 사례 

건물에 문제가 있었다며 계약금 반환을 요구한 매수인, 계약 당시 상황부터 다시 확인했습니다

의뢰인은 부동산을 매도하면서 매수인과 매매계약을 체결하고 수억 원 상당의 계약금을 지급받았습니다. 그런데 계약을 진행하던 중 매수인이 건물 일부에 허가받지 않은 증축 부분이 있다는 사실을 문제 삼으면서 계약을 취소하겠다는 의사를 밝혔습니다.

매수인은 매도인이 이러한 사실을 미리 알려주지 않았기 때문에 계약을 체결하게 됐다고 주장했습니다. 제대로 설명받았다면 계약하지 않았을 것이므로 계약을 취소하거나 해제할 수 있고, 이미 지급한 계약금도 돌려받아야 한다는 취지였습니다. 실제로 소송에서는 지급한 계약금 전액과 지연손해금까지 반환해 달라고 청구했습니다.

저는 피고인 매도인을 대리하면서 단순히 "매수인도 알고 있었다"고 주장하는 데 그치지 않았습니다. 계약을 체결하기 전 매수인 측이 부동산을 어떻게 확인했는지, 문제된 부분에 관한 설명이 있었는지, 계약 후 잔금 지급 과정은 어떻게 진행됐는지를 시간 순서대로 다시 정리했습니다.

이 사건에서는 건물에 허가받지 않은 부분이 존재한다는 사실 자체보다, 매수인이 계약 전에 그 사실을 알고 있었는지가 계약금 반환 여부를 판단하는 중요한 쟁점이 됐습니다.

현장 방문과 계약 전 대화 확인, “몰랐다”는 주장과 실제 상황이 맞는지 따졌습니다

매수인은 매도인이 건물의 문제를 숨겼기 때문에 계약을 체결했다고 주장했습니다. 만약 매도인이 중요한 사실을 일부러 알리지 않아 상대방이 계약을 체결했다면 계약 취소 여부가 문제가 될 수 있기 때문에, 저는 계약 체결 전 상황을 구체적으로 확인하는 데 집중했습니다.

확인 결과 계약이 체결되기 전 매수인 측은 현장을 방문해 건물 상태를 직접 살펴본 사실이 있었습니다. 현장 확인에는 건축 관련 업무를 알고 있는 사람이 함께했고, 그 사람은 계약 협의 과정에도 참여해 매도인과 연락을 주고받았습니다.

계약 이후 당사자들 사이에 나눈 통화 내용도 중요한 자료가 됐습니다. 해당 대화에서는 매도인이 계약 전부터 문제된 건물 부분에 관해 설명했다는 취지의 내용과, 매수인 측에서도 해당 부분이 허가받지 않은 상태라는 점을 알고 있었다고 볼 만한 대화가 확인됐습니다.

저는 이러한 자료를 근거로 매도인이 중요한 사실을 숨겨 계약을 체결하도록 한 것이 아니라 계약 전에 관련 내용을 설명했고, 매수인 측에서도 이를 확인한 상태에서 계약을 진행했다는 점을 주장했습니다.

법원 역시 계약 체결 전 현장 확인 과정과 당사자 사이의 대화 등을 종합해 매도인이 문제된 부분을 사전에 설명한 것으로 판단했습니다. 이에 따라 매도인이 고지의무를 위반하거나 매수인을 속여 계약을 체결하게 했다는 주장은 받아들이지 않았습니다.

계약을 취소할 만큼 중요한 착오인지도 따져, 건물 문제만으로 계약을 되돌릴 수 없다고 주장

매수인은 다른 이유도 제시했습니다. 건물 상태를 제대로 알지 못한 채 계약했으므로 계약의 중요한 부분을 잘못 알고 체결한 것이고, 이를 이유로 계약을 취소할 수 있다는 주장이었습니다. 저는 여기에서도 문제가 존재한다는 사실과 그 문제가 전체 계약을 취소할 정도로 중대한지는 구분해야 한다고 봤습니다.

문제된 부분을 철거하는 데 필요한 예상 비용과 전체 부동산의 매매 규모를 비교했습니다. 판결에서 확인된 철거 예상 비용은 전체 매매대금과 비교하면 매우 작은 수준이었고, 해당 부분을 철거하는 것 역시 어렵지 않은 것으로 판단됐습니다. 법원은 이런 사정을 토대로 문제된 부분이 전체 계약에서 차지하는 비중이 크지 않다고 봤습니다.

무엇보다 앞서 살펴본 것처럼 매도인이 계약 전에 관련 내용을 설명한 사실도 인정됐습니다. 법원은 결국 매수인이 건물 상태를 잘못 알고 계약했다고 보기 어렵고, 설령 어느 정도 착오가 있었다고 하더라도 계약 전체를 취소할 수 있을 만큼 중요한 부분에 관한 착오라고 보기 어렵다고 판단했습니다.

저는 이 과정에서 건물에 문제가 없었다고 주장하기보다는 계약 전 고지가 있었는지, 매수인이 이를 알고 있었는지, 문제의 정도가 전체 거래에서 어느 정도인지를 나누어 설명했습니다. 부동산 계약금 반환 소송에서는 이런 사실관계를 각각 구분해 판단하는 것이 중요하기 때문입니다.

잔금을 지급하지 않은 매수인, 법원은 계약금 반환 청구를 전부 받아들이지 않았습니다

이 사건에는 또 하나 중요한 문제가 있었습니다. 매수인은 계약에서 정한 날짜까지 나머지 매매대금을 지급해야 했지만 약정된 잔금을 지급하지 않았습니다.

의뢰인은 잔금 지급을 요구했으나 결국 지급되지 않았고, 이후 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한다는 의사를 밝혔습니다. 법원도 이러한 경위를 확인해 매수인의 잔금 지급 의무 불이행으로 계약이 해제된 것으로 판단했습니다.

계약서에는 계약이 상대방의 채무불이행으로 해제되는 경우 손해배상에 관한 별도의 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 삼는 내용도 정해져 있었습니다. 이에 따라 법원은 매수인이 지급한 계약금이 의뢰인에게 귀속된다고 판단했고, 의뢰인이 계약금을 반환할 의무가 없다고 봤습니다. 결국 매수인이 제기한 계약금 반환 청구는 전부 기각됐고 소송비용 역시 매수인이 부담하게 됐습니다.

저는 이번 사건에서 건물의 하자 여부만 놓고 대응하지 않았습니다. 계약 전에 어떤 설명이 오갔는지, 매수인이 현장을 확인했는지, 문제의 정도가 계약 전체를 취소할 만큼 중대한지, 이후 잔금 지급 의무는 제대로 이행됐는지까지 계약 전후의 과정을 연결해 정리했습니다. 그 결과 의뢰인이 받은 계약금을 반환해야 한다는 상대방의 주장을 막을 수 있었습니다.

부동산 계약금 반환 문제는 계약이 깨졌다는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 누가 계약을 지키지 않았는지, 상대방이 문제 삼는 사실을 계약 전에 알고 있었는지, 계약서에 계약금과 손해배상에 관해 어떤 내용이 적혀 있는지를 함께 살펴야 합니다.

매수인으로부터 계약금 반환을 요구받고 있다면 계약서와 문자, 통화 내용, 현장 확인 과정 등 계약 체결 당시 자료부터 확인해 대응 방향을 정하시기 바랍니다.