부동산실명법 위반 과징금이 수억대인데 감경이나 불복할 수 있나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
가족이나 지인 명의로 부동산을 사둔 지 오래됐는데, 어느 날 구청이나 시청에서 부동산실명법 위반 과징금 부과 예정 통지서가 날아오는 경우가 있습니다. 봉투를 열어 금액을 확인한 순간 다리가 풀린다는 분들이 많습니다. 통지서에 적힌 금액이 수천만 원 수준이 아니라 수억 원대이기 때문입니다. "이 정도 금액이면 이미 끝난 것 아닌가", "과징금이라는 게 원래 이렇게 크게 나오는 건가", "낼 방법이 없으면 어떻게 되는 건가" 하는 생각에 상담을 청해 오시는 분들을 자주 만납니다.
실제로 부동산실명법상 과징금은 다른 행정법규의 과징금과 비교해도 상한 자체가 매우 높게 설계되어 있습니다. 그래서 시세가 오른 부동산을 오래 명의신탁 상태로 두었던 경우라면 과징금이 수억 원대로 나오는 일이 드물지 않습니다. 문제는 여기서 상담을 포기하고 통지서에 적힌 금액을 그대로 받아들이는 분들이 적지 않다는 점입니다.
하지만 금액이 크다는 사실 자체가 감경이나 불복이 불가능하다는 뜻은 아닙니다. 오히려 금액이 클수록 산정 과정에 오류나 재량권 남용의 여지가 없는지, 감경사유가 제대로 반영됐는지, 절차적으로 다툴 여지는 없는지를 조문 단위로 짚어볼 실익이 커집니다. 지금 받은 통지가 사전통지인지 이미 확정된 처분인지에 따라서도 대응 방법이 달라지므로, 먼저 어느 단계에 있는지부터 정확히 확인해야 합니다.
핵심 쟁점
수억대 과징금 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 다섯 가지입니다. 첫째, 부동산실명법 제5조 제1항이 정한 부동산 가액의 100분의 30이라는 상한 안에서 산정 기초가 된 부동산 가액과 위반기간이 정확히 계산되었는지입니다. 둘째, 시행령 제3조의2 단서가 정한 대로 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 없었다는 사정이 감경사유로 제대로 반영되었는지입니다. 이 사정이 인정되면 과징금을 100분의 50까지 감경할 수 있습니다. 셋째, 위반행위가 종료된 날부터 5년의 제재처분 제척기간이 지나지는 않았는지입니다. 넷째, 개별 사정을 전혀 고려하지 않고 기계적으로 상한에 가깝게 부과한 것은 아닌지, 즉 재량권 일탈·남용의 여지가 있는지입니다. 다섯째, 이의신청·행정심판·행정소송 각각의 제기기간을 넘기지 않는 것, 그리고 일시에 내기 어려운 금액이라면 납부기한 연장이나 분할 납부 제도를 활용할 수 있는지입니다.
이 다섯 지점 중 어느 하나라도 짚지 않은 채 통지서의 금액을 그대로 받아들이면, 실제로는 다툴 수 있었던 부분까지 확정되어 버립니다. 금액이 클수록 이 다섯 가지를 순서대로 점검하는 실익이 큽니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 산정 근거를 조문 단위로 재검증해 감경사유를 입증하기
과징금 고지서에 적힌 금액을 그대로 받아들이기 전에, 그 금액이 어떤 계산을 거쳐 나온 것인지부터 조문 단위로 재구성해야 합니다. 부동산실명법상 과징금은 정액이 아니라 여러 변수를 반영한 계산의 결과물이기 때문에, 변수 하나만 달라져도 최종 금액이 크게 바뀝니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 산정 근거를 검토합니다.
1) 부동산 가액 산정 기준과 위반기간 계산을 재검증합니다.
부동산실명법 제5조 제2항은 과징금을 부과하는 날 현재의 「소득세법」상 기준시가(소유권의 경우)를 부동산 가액으로 삼되, 이미 명의신탁관계가 종료되었거나 실명등기를 마친 경우에는 그 종료·등기 시점의 가액을 기준으로 하도록 정합니다. 담당 행정청이 이 기준 시점을 잘못 잡아 더 높은 시기의 가액을 적용했거나, 위반기간을 실제보다 길게 계산한 경우 그 자체로 과징금이 부풀려집니다. 등기부등본, 기준시가 고시 자료, 명의신탁 개시·종료 시점을 확인할 수 있는 자료(매매계약서, 실명등기 접수일 등)를 대조해 계산의 전제가 맞는지부터 확인해야 합니다.
2) 조세포탈·법령상 제한 회피 목적이 없었음을 적극적으로 소명합니다.
시행령 제3조의2는 부과기준에 따라 산정한 금액이라도 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 정하고 있습니다. 금액이 수억대로 크다는 사실만으로 이 감경사유가 부정되는 것은 아닙니다. 실제로는 배우자·자녀·형제 등 가족 간에 상속·증여 이전에 편의상 명의를 빌린 경우, 종중 재산을 관리 편의상 종원 명의로 해 둔 경우, 자금 출처가 명의신탁자 본인의 것으로 명확히 소명되고 증여세·상속세 신고를 별도로 마친 경우 등에는 조세포탈·제한회피 목적이 없었다고 볼 여지가 큽니다. 이런 사정을 뒷받침하는 가족관계, 자금 흐름, 세금 신고 이력, 부동산 취득 경위를 구체적인 자료로 정리해 제출하는 작업이 감경 폭을 가르는 핵심입니다.
3) 재량권 일탈·남용 여부를 확인합니다.
같은 위반이라도 위반 경위, 자진 시정 여부, 명의신탁에 이르게 된 사정 같은 개별 요소를 전혀 고려하지 않고 기계적으로 상한에 가깝게 부과했다면, 그 처분에 재량권을 일탈·남용한 위법이 있다고 다툴 여지가 있습니다. 특히 위반기간 산정에 오류가 있는 상태에서 그 오류를 근거로 높은 부과기준율이 적용됐다면, 처분의 계산 과정 자체를 문제 삼을 수 있습니다. 이 부분은 감경신청 단계에서부터 자료로 정리해 두어야 이후 불복 절차에서도 그대로 쓸 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 기한을 정확히 지켜 불복하거나, 납부 자체를 조정하기
감경사유를 소명하는 것과 별개로, 처분 자체를 절차적으로 다투거나 당장 낼 형편이 안 되는 금액을 조정하는 방법도 함께 검토해야 합니다. 이 단계에서는 기한을 지키는 것 자체가 결과를 가릅니다.
1) 부과 제척기간이 지나지 않았는지 먼저 확인합니다.
행정기본법 제23조는 법령 위반행위가 종료된 날부터 5년이 지나면 과징금과 같은 제재처분을 할 수 없다고 정하고 있습니다. 다만 명의신탁이 계속되는 상태, 즉 실명등기를 하지 않고 명의신탁관계를 유지하고 있는 상태라면 위반행위가 계속 진행 중인 것으로 보아 제척기간이 아직 진행하지 않을 수 있습니다. 대법원도 장기미등기자에 대한 과징금 사안에서 미등기 상태가 계속되는 한 제척기간은 그 상태가 해소된 때부터 비로소 진행한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두28844 판결). 따라서 이미 오래전에 실명등기를 마쳤거나 명의신탁관계를 정리한 사안이라면 그 시점부터 5년이 지났는지를, 아직 명의신탁 상태가 유지되고 있는 사안이라면 이 논리가 오히려 불리하게 작용할 수 있다는 점을 함께 확인해야 합니다.
2) 이의신청과 행정심판·행정소송의 기한을 각각 계산해 전략을 짭니다.
행정기본법 제36조에 따라 처분을 받은 날부터 30일 이내에 처분청에 이의신청을 할 수 있고, 행정청은 원칙적으로 14일(부득이한 사유가 있으면 10일 범위에서 한 차례 연장) 이내에 결과를 통지해야 합니다. 이의신청을 하더라도 그와 별개로 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있고, 이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 이내에 행정심판·행정소송을 제기하면 됩니다. 이의신청 없이 곧바로 갈 수도 있는데, 이 경우 행정심판법 제27조는 처분이 있음을 안 날부터 90일·있었던 날부터 180일, 행정소송법 제20조는 안 날부터 90일·있은 날부터 1년이라는 별도의 기간을 정하고 있습니다. 금액이 클수록 감경신청과 이의신청을 동시에 준비하면서 행정심판·행정소송 기한을 함께 계산해 두어, 어느 한 절차의 결과를 기다리다 다른 절차의 기한을 놓치는 일이 없도록 해야 합니다.
3) 일시납부가 어렵다면 납부기한 연장·분할 납부를 신청합니다.
부동산실명법 제5조의2는 과징금이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우로서, 재해·도난으로 재산에 현저한 손실을 입었거나 사업 여건 악화로 중대한 위기에 처한 경우, 일시납부 시 자금사정에 현저한 어려움이 예상되는 경우, 본인이나 동거가족이 질병·중상해로 장기 치료가 필요한 경우 등에는 담당 행정청이 납부기한을 연장하거나 분할 납부를 허용할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 신청은 과징금 납부를 통지받은 날부터 30일 이내에 해야 하고, 필요하면 담보를 제공하는 조건이 붙을 수 있습니다. 감경이나 불복으로 최종 금액을 낮추는 것과는 별개로, 확정된 금액을 갚아 나가는 방식 자체를 조정할 수 있다는 점에서 수억대 사건에서는 반드시 함께 검토해야 할 제도입니다.
결론
부동산실명법 위반 과징금이 수억대라는 사실만으로 감경이나 불복이 불가능한 것은 아닙니다. 부동산 가액과 위반기간 산정에 오류는 없는지, 조세포탈·법령상 제한 회피 목적이 없었다는 감경사유가 제대로 반영되었는지, 5년의 제척기간이 지나지는 않았는지, 재량권을 일탈·남용한 부분은 없는지를 하나씩 짚어보면 처음 통지받은 금액과 최종 결론이 달라지는 경우가 실제로 있습니다.
다만 이의신청·행정심판·행정소송은 각각 기한이 정해져 있고, 그 기한을 넘기면 아무리 타당한 감경사유가 있어도 다툴 방법이 사라집니다. 지금 통지서를 받으신 상태라면 처분 성격과 남은 기한부터 먼저 확인하시고, 산정 근거와 개인적인 사정을 함께 정리해 대응 방향을 점검받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 과징금이 부동산 가액의 30%까지 나올 수 있다는 게 사실인가요?
사실입니다.
부동산실명법 제5조 제1항은 명의신탁자 등에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고 있습니다.
다만 이는 상한이고, 실제 부과금액은 위반기간과 조세포탈·법령상 제한 회피 목적 유무 등을 고려한 시행령상 부과기준에 따라 산정되므로, 상한에 가깝게 나왔다면 그 산정 근거를 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q2. 조세포탈 목적이 없었다는 건 어떻게 증명하나요?
정해진 하나의 증명 방법이 있는 것은 아니며, 사안마다 소명 자료가 달라집니다.
가족 간 명의신탁이라면 가족관계와 실제 자금 출처, 증여세·상속세 신고 이력을, 종중 재산이라면 종중 규약이나 총회 의결 자료를, 그 밖의 사정이라면 명의신탁에 이르게 된 구체적인 경위와 세금 신고 내역을 함께 정리하는 것이 일반적입니다.
이런 자료를 통해 명의신탁의 목적이 세금을 줄이거나 법령상 제한을 피하려는 것이 아니었음을 보여줄 수 있어야, 시행령 제3조의2 단서에 따른 100분의 50 감경을 받을 여지가 생깁니다.
Q3. 과징금 통지를 받은 지 시간이 좀 지났는데, 지금이라도 다툴 수 있나요?
이의신청, 행정심판, 행정소송은 각각 제기기간이 정해져 있어 그 기간이 지나면 원칙적으로 다투기 어렵습니다.
처분을 받은 날부터 30일이 지났다면 이의신청은 어렵고, 처분이 있음을 안 날부터 90일이 지났다면 행정심판이나 행정소송도 원칙적으로 제기할 수 없습니다.
다만 위반행위가 종료된 날부터 5년이 지나 과징금을 부과한 것이라면 제척기간 도과 자체를 다툴 여지가 남아 있을 수 있으므로, 처분을 받은 날짜와 위반행위가 실제로 언제 종료됐는지를 함께 확인해 보아야 합니다.
Q4. 과징금을 한 번에 낼 형편이 안 되는데 방법이 있나요?
있습니다.
부동산실명법 제5조의2는 과징금이 일정 기준을 초과하는 경우로서 재해, 사업 여건 악화, 자금사정의 현저한 어려움, 본인이나 동거가족의 질병·중상해 등의 사유가 있으면 납부기한을 연장하거나 분할 납부를 허용할 수 있도록 정하고 있습니다.
이 신청은 과징금 납부를 통지받은 날부터 30일 이내에 해야 하며, 담보 제공이 조건으로 붙을 수 있으므로 사유를 소명할 자료와 함께 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
Q5. 감경받거나 불복에 성공하면 형사처벌도 피할 수 있나요?
과징금 절차와 형사처벌은 별개의 절차입니다.
부동산실명법 제7조는 명의신탁자에 대해 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 별도의 벌칙 규정을 두고 있어, 과징금을 감경받거나 불복에서 유리한 결과를 얻었다고 해서 자동으로 형사처벌까지 면제되는 것은 아닙니다.
다만 과징금 감경 과정에서 정리한 명의신탁 경위, 조세포탈 목적 부존재에 관한 자료는 형사 사건에서도 정상참작 자료로 함께 쓰일 수 있으므로, 두 절차를 서로 무관하게 따로 대응하기보다 함께 놓고 검토하는 것이 안전합니다.
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