택지 분양권 전매제한 위반, 시행자 직원 안내로 계약일 고쳐 써도 무효를 피하기 어렵다 

공공택지 개발사업이 진행되는 지역에서는 이주자택지나 협의양도인택지처럼 아직 완공되지 않은 "택지를 공급받을 권리"를 미리 사고파는 거래가 드물지 않게 이뤄집니다. 그런데 이런 거래는 대부분 시행자와의 공급계약이 체결되기도 전에, 시행자 동의도 없이 이뤄지는 탓에 나중에 계약 자체가 무효로 돌아가는 경우가 많습니다. 문제가 불거지면 "공급계약 체결일 이후 날짜로 계약서를 다시 쓰면 괜찮다"는 말을 믿고, 실제로는 시행자 직원의 안내를 받아 계약서를 새로 작성하는 경우도 있습니다. 그러나 실제 합의가 이뤄진 시점 자체가 달라지지 않는 이상 이런 방식으로는 무효를 피하기 어렵습니다. 이 글에서는 택지 분양권 전매제한 규정이 무엇을 금지하는지, 계약서 날짜를 고쳐 쓰는 방법이 왜 통하지 않는지, 무효가 확정되면 실제로 무슨 일이 벌어지는지 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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택지 분양권 전매제한 — 택지개발촉진법이 금지하는 두 층위

택지개발촉진법 제19조의2는 전매를 두 단계로 나눠 규제합니다. 제1항은 공급계약을 체결해 택지를 실제로 공급받은 자가 소유권이전등기를 마치기 전까지 그 택지를 그대로 전매하는 행위를 금지하고, 제2항은 그보다 앞선 단계 — 아직 특정 필지의 공급계약조차 맺지 못한 채 "공급대상자로 선정된 지위", 실무에서 흔히 택지 분양권이라 부르는 지위 자체를 전매하는 행위를 별도로 금지합니다. 이 글에서 문제되는 거래는 대부분 후자, 즉 어떤 필지를 받을지도 확정되지 않은 상태에서 장차 받게 될 택지를 미리 팔아넘기는 유형입니다. 두 경우 모두 위반 효과는 같습니다. 법 제19조의2 제3항·제4항은 위반한 법률행위 자체를 무효로 한다고 명시하고, 형사처벌 규정인 제31조의2는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 예정하고 있습니다.

이 규정이 유독 엄격한 이유는 이주자택지·협의양도인택지 같은 공급 대상이 애초에 투기 대상이 아니라 실수요 보호를 목적으로 하기 때문입니다. 개발사업으로 삶터를 잃은 원주민에게 정착 기반을 마련해 주려고 시세보다 낮은 가격으로 공급하는 택지인 만큼, 이를 곧바로 되팔아 차익만 챙기는 거래가 퍼지면 정작 실수요자에게 돌아갈 물량이 줄고 제도 취지 자체가 무너집니다. 그래서 법은 소유권이전등기를 마치기 전까지는 원칙적으로 전매를 막아두고, 예외적으로 필요한 경우에도 시행자의 동의를 반드시 거치도록 이중으로 통제 장치를 둔 것입니다.

• 택지 자체의 전매(제1항·제3항) — 시행자와 공급계약을 체결해 특정 필지를 공급받은 이후, 소유권이전등기 전 단계에 적용.

• 택지 분양권(지위)의 전매(제2항·제4항) — 아직 공급계약조차 맺지 못한 "공급대상자 선정" 단계에 적용.

• 두 경우 모두 원칙적 금지, 시행령이 정한 사유에 해당해 시행자 동의를 받은 경우에만 예외적으로 허용.

• 위반 시 법률행위 자체가 무효이고, 위반자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금 대상.

택지 분양권 전매는 완성된 택지의 전매보다 한 단계 앞선 거래로, 시행자와 공급계약조차 체결되지 않은 상태에서 이뤄진다는 점에서 무효 판단이 훨씬 더 엄격하게 적용된다.

시행자 동의는 공급계약 체결 후에만 — 순서가 뒤바뀌면 무효

택지개발촉진법 시행령 제13조의3은 전매가 예외적으로 허용되는 사유들을 나열하면서 그 전제조건으로 시행자의 동의를 요구합니다. 그런데 대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다230277 판결은 이 동의의 성격을 분명히 정리했습니다. 사건의 사실관계는 이렇습니다. 원고는 2014년 10월, 장차 고덕국제화계획지구 개발사업의 시행자로부터 공급받게 될 이주자택지 분양권을 1억 6,000만원에 매도하는 계약을 맺었는데, 당시 시행자인 경기도시공사의 동의는 받지 않은 상태였습니다. 이후 원고는 이주자택지 공급대상자로 선정되어 2016년 5월 경기도시공사와 정식 분양계약을 체결했고, 그제서야 앞선 매매계약이 무효라고 주장하며 소송을 냈습니다.

대법원은 이 매매계약을 무효로 판단했습니다. 핵심 논리는 "시행자의 동의는 택지공급계약이 체결되었음을 전제로 한다"는 것입니다. 시행자가 동의를 해줄 수 있으려면 애초에 동의해줄 대상, 즉 특정 필지에 관한 공급계약이 먼저 존재해야 하는데, 공급계약을 맺기도 전에 이뤄진 전매계약은 시행자가 동의하고 싶어도 동의할 대상 자체가 없어 동의 자체가 불가능합니다. 그래서 이런 계약은 나중에 동의를 받을 가능성이 열려 있는 유동적 무효가 아니라, 처음부터 효력이 발생할 수 없는 확정적 무효라고 못박았습니다. 대법원은 같은 취지로 2017년 10월 26일 2016다40545, 40552 판결에서도 동일한 논리를 재확인했는데, 부산진해경제자유구역 명지지구 사건이었던 이 판결 역시 원고가 이주자택지 공급대상자로 선정되고 한국토지주택공사와 정식 분양계약까지 체결한 뒤였지만 결론은 같았습니다. "그 후 분양계약을 체결하였다 하더라도 그 사정만으로 달리 볼 수 없다"는 것입니다.

시행자의 동의는 택지공급계약이 체결된 뒤에만 가능하다. 공급계약 전에 맺은 전매계약은 나중에 정식으로 분양계약을 체결해도 소급해 유효로 되지 않는, 처음부터 확정된 무효다.

계약일을 고쳐 써도 무효를 피하기 어려운 이유

실무에서는 이런 사정을 뒤늦게 알게 된 뒤 계약서를 다시 쓰는 경우가 있습니다. 시행자 소속 직원이나 중개인이 "공급계약 체결일 이후 날짜로 계약서를 새로 쓰면 문제없다"고 안내해, 실제 협의와 대금 지급은 훨씬 이전에 끝났음에도 계약서상 작성일자만 뒤로 미뤄 적는 방식입니다. 그러나 앞서 본 두 판결이 공통으로 보여주는 원칙, 즉 공급계약을 나중에 실제로 체결했다는 사실조차 무효 판단을 뒤집지 못한다는 원칙을 생각하면, 종이 위의 날짜만 바꿔 적는 것으로 결론이 달라질 여지는 그보다도 더 없습니다. 법원이 계약의 효력을 판단할 때 기준으로 삼는 것은 계약서에 인쇄된 날짜가 아니라 당사자 사이에 실질적인 의사 합치가 이루어진 시점이기 때문입니다.

실제 소송에서 이 시점은 계약서 문구만으로 결정되지 않습니다. 매매대금이 오간 계좌이체 내역, 계약 조건을 주고받은 문자메시지나 대화 기록, 중개업소의 거래장부, 인감증명서·위임장의 발급일처럼 실제 언제 합의가 이뤄지고 대금이 지급됐는지를 보여주는 자료들이 모두 판단 근거가 됩니다. 계약서 작성일자만 공급계약 체결일 이후로 옮겨 적어도 이런 정황 자료들이 실제 합의 시점을 그보다 앞선 시점으로 가리킨다면, 법원은 그 실제 시점을 기준으로 무효 여부를 판단합니다. 오히려 계약서를 나중에 고쳐 쓴 사실이 드러나면, 당사자들이 전매가 금지된다는 사정을 이미 인식하고 있었다는 정황으로 작용해 불리하게 작용할 수도 있습니다.

이 점은 형사책임에서 더 직접적으로 문제됩니다. 법 제31조의2 제2호는 "전매가 금지됨을 알면서" 택지 분양권을 전매받은 매수인을 처벌 대상으로 규정합니다. 계약서를 뒤늦게 고쳐 쓰라는 안내를 받고 이를 따랐다는 사정은, 매수인 스스로 전매가 금지된다는 것을 인식하고 있었음을 뒷받침하는 정황증거가 될 수 있습니다. 결과적으로 계약서를 손보는 행위는 무효를 피하는 데 도움이 되지 않을 뿐 아니라, 형사절차에서는 오히려 고의를 뒷받침하는 근거로 돌아올 위험이 있습니다.

단속규정과 효력규정의 차이 — 택지 전매제한이 곧바로 무효로 이어지는 이유

모든 인허가·거래제한 규정을 위반한 계약이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 법원은 강행법규를 위반한 계약의 사법상 효력을 판단할 때, 그 규정이 계약의 효력 자체를 부정하려는 효력규정인지, 아니면 위반자에 대한 형사처벌·행정제재로 목적을 달성하려는 단속규정에 그치는지를 구분해 왔습니다. 실제로 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다211003 판결은 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률상 처분제한 규정을 위반해 공장용지를 단기 전매한 사안에서, 이 규정을 형사처벌·행정규제로 목적을 달성할 수 있는 단속규정으로 보아 위반만으로 계약이 당연 무효가 되지는 않는다고 판단했습니다. 다만 이 판결도 시세차익을 노리고 짜고서 처분 제한을 어겼다면 민법 제103조 반사회질서 행위로서 무효가 될 수 있다고 함께 밝혔습니다.

택지개발촉진법은 이와 다릅니다. 제19조의2 제3항·제4항은 "해당 법률행위는 무효로 한다"고 직접 명시하고 있어, 법원이 단속규정인지 효력규정인지를 따로 해석할 필요 없이 곧바로 효력규정으로 취급됩니다. 그래서 택지 분양권 전매는 투기 목적의 담합이 증명되어야만 무효가 되는 것이 아니라, 시행자 동의 없이 공급계약 체결 전에 이루어졌다는 사실 자체만으로 무효가 확정됩니다. 앞서 본 2017다230277 판결과 2016다40545 판결에서 매도인이 나중에 실제로 이주대책대상자로 선정되고 정식 분양계약까지 체결했는데도 결론이 달라지지 않은 이유가 바로 여기에 있습니다.

다른 처분제한 규정은 투기 목적 담합이 증명돼야 비로소 반사회질서 무효로 이어지지만, 택지 분양권 전매제한은 법 조문 자체가 위반 시 무효를 명시하고 있어 담합 여부를 따질 필요 없이 곧바로 무효가 된다.

무효가 확정되면 벌어지는 일 — 대금은 돌려받아도 시세차익은 없다

매매계약이 무효가 되면 민법 제741조의 부당이득 법리에 따라 각자 상대방으로부터 받은 것을 돌려줘야 합니다. 매수인은 지급한 매매대금을, 매도인은 이를 반환하는 대신 그때까지 받은 이익이 있다면 이를 정산하게 됩니다. 여기서 매수인이 흔히 오해하는 지점이 있습니다. 계약 당시보다 시세가 크게 오른 상태에서 무효가 확인되더라도, 계약 자체가 처음부터 없었던 것으로 되는 만큼 매수인은 오른 시세만큼의 차익이나 전매를 통해 얻으려 했던 이익을 청구할 근거가 없습니다. 돌려받을 수 있는 것은 원칙적으로 실제 지급한 매매대금과 그에 대한 법정이자 범위에 그칩니다.

다만 대금 반환 자체가 항상 보장되는 것도 아닙니다. 민법 제746조의 불법원인급여 법리상, 급여의 원인이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 정도에 이르면 이미 지급한 돈의 반환조차 청구하지 못할 수 있습니다. 강행법규를 위반해 무효가 되었다는 사정만으로 곧바로 불법원인급여에 해당하는 것은 아니고 통상은 부당이득으로 대금을 돌려받을 수 있다고 보는 경우가 많지만, 처음부터 시세차익만을 노리고 시행자 동의를 우회할 목적으로 짜고 거래를 설계한 정황이 강하게 드러나는 사안이라면 불법원인급여로 취급될 위험도 배제할 수 없습니다. 계약서 작성일자를 고쳐 쓴 정황은 이런 위험을 오히려 키우는 요소입니다.

합법적으로 전매할 수 있는 예외 — 소유권이전등기 이후와 시행령 사유

전매가 언제나 금지되는 것은 아닙니다. 가장 확실한 방법은 소유권이전등기를 마치는 것입니다. 등기가 완료된 이후에는 법 제19조의2의 적용 대상에서 벗어나 자유롭게 거래할 수 있습니다. 다만 등기 전에 실질적인 합의와 대금 수수가 이미 이뤄졌다면, 등기 이후 계약서를 새로 작성하더라도 실제로는 등기 전 전매로 평가될 위험이 여전히 남아 있다는 점은 앞서 본 것과 같습니다.

등기 전이라도 시행령 제13조의3이 정한 사유에 해당하면 예외적으로 전매가 허용되지만, 이때도 반드시 시행자의 사전 동의를 받아야 합니다. 토지보상법에 따른 이주대책 실시로 공급받는 주택건설용지, 국가·지방자치단체·공공기관에 공급하거나 그에 소유권을 이전하는 경우, 시행자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우 등이 대표적입니다. 다만 이들 사유는 대부분 이미 공급계약을 체결해 특정 필지를 배정받은 이후 단계를 전제로 설계돼 있습니다. 아직 어떤 필지를 받을지조차 정해지지 않은 "공급대상자 지위" 단계에서는 애초에 시행자가 동의해 줄 대상 자체가 없기 때문에, 이런 예외 사유가 적용될 여지도 사실상 없다는 것이 앞선 판례의 결론입니다.

• 소유권이전등기를 마친 뒤 거래 — 전매제한 규정 적용 대상에서 벗어남.

• 등기 전이라면 시행자와 공급계약을 먼저 체결하고, 시행령이 정한 사유에 해당함을 확인한 뒤 시행자 동의를 받고 거래.

• "공급대상자 지위"만 있는 단계(분양권 매매)는 예외 사유 적용 자체가 어려워 원칙적으로 거래를 피해야 함.

이미 계약을 체결했다면 지금 확인해야 할 것

이미 택지 분양권 매매계약을 맺었다면 가장 먼저 확인할 것은 계약 체결 시점에 매도인이 시행자와 정식 공급계약을 체결한 상태였는지입니다. 이주대책대상자 선정통지서나 공급대상자 확정 안내만 받은 상태였다면, 아직 공급계약 체결 전 단계였을 가능성이 큽니다. 다음으로 그 계약에 대해 시행자의 사전 동의가 있었는지를 확인해야 합니다. 동의 없이 체결된 계약이라면, 이후에 어떤 사정이 더해지더라도 무효라는 결론이 뒤집히기 어렵다는 점은 이미 살펴본 대로입니다.

계약이 무효라는 판단이 서면, 매수인 입장에서는 지급한 대금의 반환을 청구할 준비를 해야 합니다. 이때 실제 대금 지급 시점과 금액을 증명할 계좌이체 내역, 협의 과정이 담긴 문자메시지, 계약서(원본과 수정본 모두) 등 관련 자료를 빠짐없이 확보해 두는 것이 중요합니다. 매도인 입장에서도 무효인 계약을 근거로 위약금이나 손해배상을 청구할 수는 없고, 받은 대금을 반환하는 절차로 정리해야 한다는 점을 미리 인지하고 있어야 분쟁이 길어지는 것을 막을 수 있습니다. 계약서를 다시 쓴 경위나 시행자 직원의 안내 내용처럼 사실관계가 복잡하게 얽힌 사안일수록, 소송 전에 자료를 정리하고 법리를 검토하는 과정이 결과를 크게 좌우합니다.

자주 묻는 질문

Q. 시행자 직원이 계약일을 나중 날짜로 쓰라고 안내해서 그대로 따랐는데, 그래도 무효인가요?

A. 네. 법원은 계약서에 적힌 작성일자가 아니라 실제로 합의가 이뤄지고 대금이 오간 시점을 기준으로 계약의 효력을 판단합니다. 시행자 직원의 안내를 따라 날짜만 고쳐 적었다고 해서 실제 합의 시점이 달라지는 것은 아니므로, 판례가 확립한 확정적 무효 판단이 그대로 적용될 가능성이 큽니다.

Q. 나중에 시행자로부터 정식으로 택지를 분양받았다면 앞선 매매계약도 유효해지나요?

A. 아닙니다. 대법원은 공급계약 체결 전에 이뤄진 전매계약에 대해 그 후 매도인이 실제로 택지를 공급받았더라도 그 사정만으로 무효 판단이 달라지지 않는다고 명시적으로 판단했습니다. 시행자 동의는 공급계약 체결을 전제로 하는 것이어서, 애초에 동의가 불가능했던 계약은 사후에 치유되지 않습니다.

Q. 소유권이전등기가 끝난 뒤에 전매하면 문제없나요?

A. 네, 원칙적으로 소유권이전등기를 마친 이후에는 택지개발촉진법 제19조의2의 전매제한이 적용되지 않습니다. 다만 등기 전에 실질적인 합의와 대금 수수가 이미 끝나 있었다면, 등기 이후 계약서만 새로 작성해도 실질은 등기 전 전매로 평가될 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

Q. 무효인 계약으로 이미 지급한 매매대금은 돌려받을 수 있나요?

A. 원칙적으로 부당이득반환청구로 돌려받을 수 있습니다. 다만 처음부터 시행자 동의를 우회할 목적으로 시세차익을 노리고 짜고 거래를 설계한 정황이 강하게 인정되면 불법원인급여에 해당해 반환이 제한될 수 있습니다.

Q. 형사처벌도 받을 수 있나요?

A. 네. 택지개발촉진법 제31조의2는 전매제한을 위반해 택지나 공급대상자 지위를 전매한 사람뿐 아니라, 전매가 금지됨을 알면서 이를 전매받은 사람도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 처벌하도록 정하고 있습니다. 계약서를 뒤늦게 고쳐 쓴 정황은 이 금지 사실을 인식하고 있었다는 근거로 쓰일 수 있어 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다.

Q. 매도인이 시세차익까지 반환하라고 요구하면 응해야 하나요?

A. 아닙니다. 계약이 무효인 이상 정산의 범위는 원칙적으로 매수인이 실제로 지급한 매매대금과 법정이자에 그칩니다. 매수인이 향후 얻으려 했던 시세차익이나 전매이익까지 매도인에게 돌려줘야 할 근거는 없습니다.

맺음말

택지 분양권 전매는 시행자와 공급계약조차 맺지 못한 단계에서 이뤄진다는 점에서 일반적인 부동산 전매보다 훨씬 엄격하게 규제됩니다. 시행자의 동의는 공급계약 체결을 전제로 하는 것이어서, 순서가 뒤바뀐 거래는 처음부터 무효로 확정되고 이후 어떤 사정이 더해져도 되돌릴 수 없습니다. 계약서 작성일자를 고쳐 쓰는 방식으로 이 결론을 피해갈 수 있다고 생각하기 쉽지만, 법원이 보는 것은 서류상 날짜가 아니라 실제 합의가 이뤄진 시점이라는 점을 기억해야 합니다.

화성 동탄이나 용인처럼 택지개발사업이 이어지는 경기남부 지역에서는 이주자택지·협의양도인택지 분양권을 둘러싼 상담이 꾸준히 들어옵니다. 이미 계약을 체결한 상태라면 공급계약 체결 여부와 시행자 동의 유무부터 확인하고, 거래 관련 자료를 정리한 뒤 법률적으로 검토받아 보시길 권합니다.

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