상가 용도변경이 안 된다는데, 분양계약 취소할 수 있을까?
다음의 세 가지 질문으로 판단해 보세요.
카페를 열려고 상가를 분양받았는데 구청에서 용도변경이 안 된다는 답을 받았다면 눈앞이 캄캄하실 겁니다.
이미 계약금과 중도금이 나간 뒤라면 더 그렇습니다. 이 경우 법률상 '해지'보다는 '취소'를 먼저 살펴보게 되며, 아래 세 가지 질문에 답해 보면 대략의 방향이 보입니다.
다음의 세 가지 질문을 확인해보세요
■ 질문 1.
분양 측은 불가능하다는 걸 알고 있었나요?
분양업자가 용도 제한을 알면서 알리지 않았다면 민법 제110조의 사기, 즉 기망에 해당할 수 있습니다.
판례는 거래상 중요한 사항을 알려야 할 의무를 어긴 것을 '부작위에 의한 기망'으로 보고, 이 때문에 착오에 빠져 계약했다면 취소를 인정합니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결).
■ 질문 2.
내가 하려는 업종을 계약 때 말했나요?
'이 상가에서 이런 영업을 하려고 한다'는 생각은 계약의 동기입니다. 동기가 틀렸다는 이유만으로는 취소가 어렵지만, 그 동기를 상대방에게 표시해 계약 내용의 일부가 되었다면 민법 제109조의 착오 취소를 다퉈 볼 수 있습니다. 상담 문자, 카카오톡, 녹취가 여기서 힘을 발휘합니다.
■ 질문 3.
확인을 소홀히 하진 않았나요?
착오 취소는 본인에게 중대한 과실이 없어야 합니다. 구청이나 전문가에게 확인해 보고 계약했다면 유리하고, 분양 측의 경고를 흘려들었다면 불리합니다.
■ 이런 경우 어렵고, 저런 경우는 유리합니다
[유리한 경우]
분양 측이 불가 사실을 알면서 '가능하다'고 안내했거나 침묵했다.
문자나 계약서에 내 업종이 적혀 있다.
→ 다툼의 여지가 크게 있음
[애매한 경우]
구두 설명만 있었고 기록이 없다.
구청 확인 없이 계약했다.
→ 증거와 경위에 따라 갈림
[불리한 경우]
'용도변경은 수분양자 책임'이라는 확인서를 썼다.
분양 측이 불가 가능성을 서면으로 알렸다.
→ 인정되기 어려움
실제로 대법원 2025다217022 판결은 생활형숙박시설 분양에서 '실거주가 가능하다는 홍보를 믿었다'는 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 홍보자료에 법적 용도가 표시되어 있었고 확인서까지 작성한 점이 고려된 것으로 보도되었습니다.
결국 계약서 문구와 함께 분양 과정 전체를 증명하는 것이 핵심입니다.
■ 기간을 놓치면 길이 닫힙니다
· 기망·착오 취소: 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조).
· 하자담보 해제: 하자를 안 날부터 6개월 이내입니다(민법 제582조). 이 방법을 함께 검토한다면 특히 서두르셔야 합니다.
■ 지금 바로 하실 일 세 가지
② 서면으로 확인하기: 관할 구청에 용도변경 가능 여부를 문의하고 회신을 받아 두세요.
③ 대금 납부는 신중히: 임의로 미루면 연체와 기한이익 상실 같은 별도의 불이익이 생길 수 있습니다.
상가 분양 분쟁은 사실관계 하나에 결론이 뒤집히는 사건입니다.
서류를 잘 갖추어 부동산 사건의 전문가와 먼저 상담해 보시기 바랍니다.
* 글을 마치며
상가 분양 문제는 계약서와 분양 과정을 함께 봐야 방향이 정해집니다. 대한변호사 협회 인증 부동산 전문 김재현 변호사가 이끄는 힘 법률사무소에서 상세하게 자료를 검토해 드립니다.
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