전월세 원상복구 의무, 세입자는 어디까지 책임질까요? 



전월세 원상복구 의무, 세입자는 어디까지 책임질까요?

이사 갈 때 벽지 값 내놓으라는 집주인.... 이럴 땐 어떻게 해야하는거죠?

2년, 혹은 그 이상을 살던 집을 떠나는 날, 많은 세입자들이 예상치 못한 갈등을 마주합니다.

집주인이 못자국과 벽지 변색, 바닥 스크래치 등을 문제 삼으며 "원상복구 비용"이라는 명목으로 보증금에서 적지 않은 금액을 공제하겠다고 나서는 경우입니다. 실제로 살다 보면 생기는 자연스러운 흔적까지 모두 세입자 책임으로 돌리는 사례가 적지 않은데, 법적으로는 그렇지 않습니다.

원상복구 의무, 법적 근거는 무엇인가요?

임대차가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있고, 이때 원상회복 의무도 함께 발생합니다(민법 제654조, 제615조). 다만 여기서 말하는 '원상회복'이 입주 당시와 완전히 동일한 상태로 되돌려 놓아야 한다는 의미는 아닙니다. 사람이 실제로 거주하며 통상적으로 사용한 이상 어느 정도의 마모와 변화는 당연히 발생하기 때문입니다.

'통상의 손모'는 임차인 책임이 아닙니다

법원은 오래전부터 일관되게, 임차인이 목적물을 통상적인 용법에 따라 사용한 결과 발생한 '통상의 손모(損耗)'에 대해서는 별도의 특약이 없는 한 임차인에게 원상회복 책임을 지울 수 없고, 이는 임대인이 감수해야 할 부분이라고 판단해 왔습니다.

실무상 통상의 손모로 분류되어 임대인이 부담하는 경우로는 다음과 같은 예시들이 흔히 제시됩니다.

● 가구·액자를 오래 걸어 두어 생긴 벽지의 자연스러운 자국이나 변색

● 바닥재의 통상적인 사용에 따른 마모, 미세한 스크래치

● 햇빛으로 인한 벽지·장판의 자연 변색

● 오래 사용한 보일러·조명 등 설비의 자연적인 노후화

아울러 대법원은 임차인이 별도의 약정이 없는 한 자신이 임차받았을 당시의 상태로만 목적물을 반환하면 충분하고, 전 임차인이 설치해 둔 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 90다카12035 판결). 즉 원상복구의 기준은 '신축 당시'나 '건물 완공 시점'이 아니라, 해당 임차인이 실제로 입주할 당시의 상태라는 점이 중요합니다.

반대로 세입자가 책임져야 하는 경우

물론 모든 손상이 면책되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 임차인의 원상복구 책임이 인정될 가능성이 높습니다.

● 고의 또는 부주의로 벽·바닥·창호 등을 파손한 경우

● 임대인의 동의 없이 구조를 변경하거나 시설을 철거·개조하고 복구하지 않은 경우

● 누수·화재 등 관리 소홀로 인해 목적물에 손해를 발생시킨 경우

● 반려동물 사육 등으로 통상적인 사용 범위를 넘어서는 손상을 입힌 경우

분쟁을 예방하려면

가장 확실한 예방책은 입주 시점과 퇴거 시점의 상태를 사진·영상으로 남겨 두는 것입니다.

작성할 때도 '원상회복'이라는 추상적인 문구만 넣기보다, 어떤 항목까지가 원상회복 대상인지 구체적으로 특약을 명시해 두면 추후 다툼의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.

만약 이미 과도한 금액을 공제당했거나 공제 근거에 다툼이 있다면, 내용증명을 통해 이의를 제기하거나 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 활용하는 방법이 있고, 협의가 되지 않을 경우 보증금 반환 청구 소송으로 이어질 수 있습니다.

저희 힘 법률사무소에도 보증금 정산 과정에서 원상복구 비용의 범위를 둘러싼 임대인·임차인 간 분쟁 상담이 꾸준히 접수되고 있습니다. 통상의 손모와 임차인 귀책 손상을 구분하는 기준, 그리고 이를 뒷받침할 증거를 어떻게 정리해야 하는지에 따라 실제 공제 금액이 크게 달라지는 경우가 많습니다.

글을 마치며

보증금은 세입자에게 적지 않은 목돈인 만큼, 퇴거 시 부당하게 공제당하는 일이 없도록 평소 상태를 기록해 두는 습관이 중요합니다. 입주 시점에는 계약서 작성과 함께 방마다 전체적인 상태를 사진과 영상으로 남겨 두고, 만약 이미 존재하는 하자가 있다면 임대인에게 이를 고지하고 특약사항이나 별도 확인서에 기재해 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 반대로 임대인 입장에서도 어디까지가 정당한 공제 범위인지 명확히 알아 두어야 불필요한 분쟁을 피할 수 있고, 나아가 임차인과의 신뢰 관계를 유지하는 데에도 도움이 됩니다

만약 이미 공제 금액을 둘러싸고 이견이 좁혀지지 않는 상황이라면, 무작정 소송부터 고려하기보다 단계적으로 접근하는 것이 효율적입니다. 먼저 공제 근거와 산정 내역을 구체적으로 소명해 달라는 취지의 내용증명을 발송해 상대방의 입장을 서면으로 명확히 받아 두고, 그럼에도 합의가 되지 않는다면 한국부동산원 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 비교적 신속하고 비용 부담이 적은 조정 절차를 활용할 수 있습니다.

조정으로도 해결되지 않는 경우에는 보증금 반환 청구 소송(청구 금액에 따라 소액사건심판 절차 이용도 가능)으로 나아가게 되는데, 이 단계에서는 앞서 말씀드린 사진·영상 자료와 특약사항의 존재 여부가 승패를 좌우하는 핵심 증거가 됩니다. 공제 금액의 규모가 크거나 상대방이 계속 다투는 상황이라면, 처음부터 법률 전문가와 함께 근거 자료를 정리해 대응하는 것이 시간과 비용을 아끼는 가장 효율적인 방법입니다.

임대차 관련된 다양한 부동산 문제, 보증금 미반환 등 사건으로 고민하고 계신다면 혼자 고민하지 마시고 힘 법률사무소의 문을 두드려 주세요.

증거 정리부터 협상, 필요하다면 소송까지 처음부터 끝까지 함께해 드리겠습니다.