임대인이 마음대로 집에 들어오면 주거침입인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대인이 별다른 사전 연락 없이 임차인이 거주 중인 집에 들어갔다가 형사사건으로 번지는 사례가 늘고 있습니다. 수리를 위해서였다거나 잠깐 확인할 것이 있었다는 이유가 대부분이지만, 임차인 입장에서는 자신이 살고 있는 공간에 집주인이 임의로 드나든다는 사실 자체가 심각한 불안으로 이어집니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “내 집인데 이 정도는 들어가도 되지 않느냐”, “예전에 언제든 고쳐달라고 했으니 그 정도 출입은 양해된 것”이라는 생각으로 임차인의 집을 드나든 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 임차인이 문제를 제기하고 경찰에 신고하면, “집주인이니 당연하다”, “사전에 동의를 받은 적이 있다”는 항변은 거의 받아들여지지 않습니다.

최근 법원은 임대인이라는 지위나 소유권이 있다는 사정만으로 무단 출입이 정당화되지 않는다는 점을 분명히 하고 있습니다. 주거침입죄가 보호하는 것은 소유권이 아니라 임차인이 그 공간에서 누리는 사실상의 평온이라는 원칙을 일관되게 적용하면서, 실제로 임대인에게 벌금형을 선고하는 사례도 이어지고 있습니다.

아래에서는 임대인의 무단 출입이 어떤 경우에 주거침입죄로 이어지는지, 실제로 처벌된 사례와 형량은 어느 정도인지, 그리고 이런 일을 겪었을 때 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 집을 소유하고 있어도 임차인의 동의 없이는 마음대로 들어갈 수 없습니다

주거침입죄가 보호하는 것은 소유권이 아니라 임차인이 누리는 사실상의 평온입니다.

형법 제319조 제1항은 사람의 주거에 침입한 자를 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 여기서 ‘주거’는 등기부상 소유 관계와 무관하게, 실제로 그 공간을 점유하며 생활하는 사람을 기준으로 판단합니다.

임대차계약을 맺고 입주한 순간부터 그 집에 대한 사실상의 지배·관리는 임차인에게 넘어갑니다. 임대인이 등기부상 소유자라 하더라도, 임대차계약이 유지되는 동안에는 그 공간에 대한 출입 권한을 임차인만큼 자유롭게 행사할 수 없습니다.

이 때문에 임대인이 집을 소유하고 있다는 사정, 또는 매달 월세를 받고 있다는 사정만으로는 임차인의 동의 없는 출입이 정당화되지 않습니다. 초인종을 눌러 응답이 없다고 해서 비밀번호를 입력하거나 보조키를 이용해 들어가는 행위, 임차인이 외출한 사이 몰래 들어가 확인하는 행위 모두 같은 문제가 됩니다.

임대차 기간 중에는 집을 소유하고 있어도 그 집은 임차인의 주거이며, 동의 없는 출입은 소유자에게도 예외 없이 적용됩니다.

2. “고쳐주려고 들어갔다”, “예전에 허락받았다”는 항변은 주거침입 성립을 막지 못합니다

출입이 정당했는지는 임대인의 생각이 아니라, 출입 당시 실제로 드러난 행동을 기준으로 판단합니다.

실무에서 임대인들이 가장 많이 내놓는 항변은 두 가지입니다. 하나는 “수리나 확인을 위해 들어간 것일 뿐 다른 의도가 없었다”는 것이고, 다른 하나는 “예전에 언제든 고쳐달라고 말했으니 그 정도 출입은 양해받은 것”이라는 것입니다.

그런데 대법원은 주거침입죄에서 ‘침입’에 해당하는지를 판단할 때, 임대인이 마음속으로 어떤 생각을 했는지가 아니라 출입 당시 겉으로 드러난 행동이 사실상의 평온을 해치는 모습이었는지를 기준으로 삼습니다.

침입이란 거주자가 주거에서 누리는 사실상의 평온상태를 해치는 행위태양으로 주거에 들어가는 것을 의미하고, 침입에 해당하는지 여부는 출입 당시 객관적·외형적으로 드러난 행위태양을 기준으로 판단함이 원칙이다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결).

이 판결 자체는 배우자의 부정행위 상대방이 출입한 사건이었지만, 여기서 제시된 판단 기준은 임대인의 무단 출입 사건에도 그대로 적용됩니다. 즉 예전에 “고쳐달라”는 말을 한 적이 있다는 사정은 그 이후 아무 때나 통보 없이 들어가도 된다는 포괄적 동의가 아니며, 초인종에도 응답이 없는 상태에서 문을 두드리고 손잡이를 잡아당기는 행위는 그 자체로 사실상의 평온을 해치는 행위태양에 해당할 수 있습니다.

출입이 정당했는지는 임대인의 주관적 의도가 아니라, 그 시점에 실제로 드러난 행동을 기준으로 판단합니다.

3. 실제로 임대인이 주거침입죄로 처벌받은 사례도 있습니다

수리나 통보 등 나름의 이유가 있었어도, 임차인의 의사에 반한 출입이라면 유죄가 인정됩니다.

임대인의 무단 출입이 실제 처벌로 이어진 사례는 드물지 않습니다. 서울동부지방법원은 임차인과 누수 문제로 갈등하던 임대인이 사전 협의 없이 임차인의 집을 찾아가, 초인종에 응답이 없자 철제 계단을 통해 2층으로 올라가 현관문과 창문을 두드리고 손잡이를 잡아당긴 사안에서 주거침입미수죄로 벌금 70만원을 선고했습니다.

주거는 사생활의 평온과 자유를 누려야 할 최소한의 공간임에도 자신이 임대인이라는 이유로 함부로 주거에 임의로 들어가려 문을 잡아당기고 두드린 행위는 죄질이 가볍지 않다(서울동부지방법원 2026. 8. 18. 선고 주거침입미수 판결).

이 사건에서 임차인이 예전에 “언제든 고쳐달라”고 말한 적이 있었지만, 법원은 그 말이 사전 통보 없는 무단 출입까지 허락한 것은 아니라고 보았습니다. 비슷한 취지의 판단은 창원지방법원 마산지원 2024고정21 판결(2024. 4. 9. 선고)에서도 확인됩니다. 79세 임대인이 임차인과의 갈등 끝에 약 한 달 동안 다섯 차례에 걸쳐 현관까지 들어간 사안에서, 법원은 욕설에 대한 항의나 수리·통지 전달 등 각각의 이유가 있었더라도 임차인의 의사에 반하는 이상 주거침입죄가 성립한다고 보아 벌금 50만원에 집행유예 1년을 선고했습니다.

두 사례 모두 임대인이 나름의 명분—수리, 항의, 통지 전달—을 가지고 있었다는 점이 공통됩니다. 그러나 명분이 있다는 사정과 임차인의 동의를 받았다는 사정은 전혀 다른 문제이며, 법원은 명분의 정당성이 아니라 동의의 존재 여부로 주거침입 성립을 판단합니다.

수리나 통보 등 임대인 나름의 이유가 있었더라도, 임차인의 동의 없이 들어간 이상 주거침입죄가 성립할 수 있습니다.

4. 출입 방식에 따라 처벌 수위가 크게 달라질 수 있습니다

혼자 몰래 들어간 경우와 여러 명이 힘으로 밀고 들어간 경우는 적용 법조 자체가 달라집니다.

주거침입죄의 기본 형량은 앞서 본 것처럼 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금입니다. 그런데 처음에는 정당한 이유로 들어갔다가 임차인이 나가달라고 요구했음에도 계속 머무른다면, 형법 제319조 제2항의 퇴거불응죄가 별도로 성립할 수 있고 법정형은 주거침입죄와 같습니다.

임대인이 혼자가 아니라 가족이나 인부 등 여러 명을 데리고 함께 힘으로 밀고 들어간 경우라면 문제가 더 커집니다. 폭력행위 등 처벌에 관한 법률 제2조 제2항은 2명 이상이 공동으로 주거침입죄를 범한 경우 형법이 정한 형의 2분의 1까지 가중하도록 정하고 있어, 기본형인 3년 이하의 징역이 최대 4년 6개월 이하의 징역까지 늘어날 수 있습니다.

또한 문을 부수는 도구나 그 밖의 위험한 물건을 휴대하거나 단체·다중의 위력을 보이며 들어간 경우에는 형법 제320조의 특수주거침입죄가 적용되어 5년 이하의 징역까지 가능합니다. “내 집이니 열쇠 정도는 마음대로 바꿔도 된다”는 생각으로 임차인 몰래 잠금장치를 교체하거나 짐을 빼내는 자력구제 행위도 마찬가지로 형사 문제가 될 수 있어, 임대차 관계를 끝내려면 반드시 명도소송 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다.

5. 무단 출입을 당했다면, 이런 순서로 확인하고 대응해야 합니다

신고 전 자료 정리가 이후 수사와 재판의 방향을 결정합니다.

임대인의 무단 출입을 겪었다면 감정적으로 대응하기보다 절차를 통해 대응하는 것이 유리합니다. 통상 ①관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 신고 또는 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다.

무단 출입이 반복되거나 위협적인 방식으로 이루어졌다면 접근금지 등 임시 조치를 함께 검토할 수 있고, 사안에 따라서는 구속 수사로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

1. 임대인이 언제, 어떤 방법으로 들어오려 했는지—초인종 응대 여부, 문을 두드렸는지, 실제로 들어왔는지—를 시간 순서대로 정리합니다.

2. 공동현관·세대 도어록의 출입 이력, CCTV 영상, 임대인과 나눈 문자·통화 내용 등 출입 사실을 증명할 자료를 최대한 확보합니다.

3. 과거에 방문을 허락한 적이 있는지, 있었다면 그 허락의 범위(날짜·목적)가 이번 출입과 같은지를 확인합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 주거침입 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사 고소와 함께 임대차 관계 자체를 정리하는 방안(계약 해지, 손해배상 청구 등)도 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

임대인과 임차인 사이의 출입 문제는 “그래도 계약을 맺은 사이인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

무단 출입을 당한 임차인 입장에서는 두려움 때문에 신고를 미루다가 증거를 놓치는 경우가 적지 않습니다. 반대로 임대인 입장에서도 “내 집이니 당연히 들어갈 수 있다”는 생각으로 대응했다가 뒤늦게 형사 절차에 휘말리는 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 자신의 행동이 법적으로 어떻게 평가되는지를 미리 아는 것이 중요합니다.

저는 임차인의 주거권 침해를 다투는 사건과, 반대로 임대인의 출입·명도 문제를 다루는 사건 양쪽을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

임대인의 출입 때문에 불안하시거나, 반대로 어디까지 출입할 수 있는지 확인이 필요하시다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 미리 문자로 “방문하겠다”고 알리기만 하면 들어와도 되나요?

A. 아닙니다. 문자로 방문 사실을 알렸다고 해서 임차인의 동의를 받은 것은 아닙니다. 임차인이 명확히 승낙하지 않았다면, 통보 후 출입도 주거침입에 해당할 수 있습니다.

Q. 예전에 “수리할 일 있으면 언제든 오라”고 말한 적이 있는데, 그것도 동의가 아닌가요?

A. 포괄적이고 막연한 양해는 특정 시점의 무단 출입을 정당화하는 동의로 보기 어렵습니다. 법원은 그 발언의 구체적 범위와 실제 출입 상황을 함께 살펴봅니다.

Q. 임대인이 실제로 집에 들어오지 못하고 문 앞에서 문을 두드리기만 했는데도 처벌될 수 있나요?

A. 가능합니다. 실제 침입이 이루어지지 않았더라도 침입 행위에 착수한 것으로 평가되면 주거침입미수죄가 성립할 수 있습니다.

Q. 월세가 여러 달 밀려서 열쇠를 바꾸고 짐을 빼도 되나요?

A. 안 됩니다. 월세 연체는 명도소송 등 적법한 절차로 해결해야 하며, 임차인 동의 없이 잠금장치를 바꾸거나 짐을 옮기면 임대인도 주거침입이나 재물손괴 등으로 처벌받을 수 있습니다.

Q. 여러 명이 함께 온 경우와 혼자 온 경우는 처벌이 다른가요?

A. 네. 2명 이상이 공동으로 주거침입을 하면 형의 2분의 1까지 가중되고, 위험한 물건을 휴대하거나 위력을 보이며 들어가면 특수주거침입죄로 최대 5년 이하의 징역까지 가능해 훨씬 무겁게 처벌될 수 있습니다.

Q. 형사 고소와 별도로 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 무단 출입으로 정신적 고통을 겪었다면 형사 고소와 별개로 위자료 등 손해배상을 청구할 수 있고, 실제로 하급심에서 임차인 동의 없는 출입에 위자료 지급을 인정한 사례도 있습니다.

Q. 경찰에 신고했는데 임대인이 “집주인이라 문제없다”고 주장하면 어떻게 되나요?

A. 소유권이 있다는 사정만으로는 무단 출입이 정당화되지 않습니다. 수사기관과 법원은 소유 관계가 아니라 임차인의 동의 여부와 실제 출입 방식을 기준으로 판단합니다.