건축주 요구로 설계를 변경해 추가 공사했는데 대금을 부인해요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
공사가 한창 진행되던 중 건축주가 "여기는 구조를 좀 바꿔달라", "이 부분은 마감재를 올려달라"며 도면에 없던 변경을 요구하는 경우가 적지 않습니다. 현장에서는 당장 공정을 멈출 수 없으니 일단 구두로 알겠다고 답하고 변경된 대로 시공을 진행합니다. 문제는 준공이 다가와 정산할 때 벌어집니다. 추가로 들어간 자재비와 인건비를 반영한 정산서를 내밀면, 건축주가 "그런 요청을 한 적 없다", "원래 계약 범위 안의 공사였다", "구두로 말한 건 참고사항이었을 뿐 대금을 더 주기로 한 적은 없다"며 지급을 부인하는 일이 흔하게 벌어집니다.
이런 상황에서 수급인 입장이 불리해지는 이유는 대개 한 가지입니다. 변경 지시를 받을 당시 서면 변경계약서나 설계변경 승인서를 따로 작성하지 않았기 때문입니다. 계약서에는 최초 도급금액만 총액으로 적혀 있고, 이후 현장에서 오간 지시는 카카오톡 몇 마디나 구두 대화로만 남아 있는 경우가 많습니다. 이 상태에서 건축주가 발뺌하면 "말했다, 안 했다"의 다툼으로 흘러가기 쉽습니다.
하지만 구두 지시였다는 사실 자체가 청구를 막는 것은 아닙니다. 총액으로 계약했더라도 계약에 없던 공사를 건축주의 지시나 묵시적 합의에 따라 시행했다면, 그 부분에 대해서는 별도로 대금을 청구할 수 있다는 것이 확립된 법리입니다. 관건은 그 지시와 합의가 있었다는 사실, 그리고 실제로 추가로 시공한 범위가 무엇인지를 얼마나 구체적으로 입증해 내느냐입니다.
핵심 쟁점
설계변경으로 인한 추가공사대금 분쟁에서 법원이 실제로 들여다보는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 애초 계약이 총액(정액)도급계약인지 단가도급계약인지입니다. 총액계약이라면 원칙적으로 도급인은 당초 계약금액을 초과해 지급할 의무가 없다는 것이 출발점이지만, 대법원은 준공된 공사 내역에 당초 계약에 없던 추가공사가 있었고 그에 관하여 도급인의 지시나 묵시적 합의가 인정된다면 수급인이 추가공사대금을 청구할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결). 둘째, 이 사건처럼 건축주가 먼저 변경을 "요구"한 경우라면, 그 요구 자체가 지시에 해당하므로 수급인이 임의로 공사 범위를 넓힌 경우보다 입증의 출발선이 훨씬 유리합니다. 셋째, 그럼에도 결국은 누가 무엇을 증명해야 하는가의 문제로 귀결됩니다. 수급인은 (1) 계약 범위를 넘어서는 추가공사가 실제로 이루어졌다는 사실, (2) 그 추가공사가 건축주의 지시·요청에 따른 것이라는 사실, (3) 그에 대해 별도로 대금을 지급하기로 명시적 또는 묵시적으로 합의했다는 사실을 모두 증명해야 합니다.
세 가지 중 실무에서 가장 많이 무너지는 지점은 세 번째, 즉 '합의'의 증명입니다. 건축주가 변경을 요구한 사실 자체는 문자메시지 등으로 비교적 쉽게 남아 있어도, "그 변경에 대해 얼마를 더 주겠다"는 합의까지 명시적으로 남기는 경우는 드뭅니다. 그래서 이 지점은 직접증거가 아니라 정황을 쌓아 묵시적 합의를 구성하는 작업이 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 건축주의 '요구'를 지시로 못박고 추가공사 범위를 물량화하기
추가공사대금 청구의 첫 단추는 "건축주가 요구했다"는 사실을 막연한 기억이 아니라 시간순으로 재구성된 기록으로 만드는 것입니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 자료를 정리합니다.
1) 변경 요구의 시점·내용·발화자를 시간순으로 재구성합니다.
카카오톡·문자·이메일에 남은 "이 부분 바꿔달라", "여기는 이렇게 해달라"는 표현을 전부 모아 날짜순으로 정리하고, 그 요구가 최초 계약서·설계도면·시방서의 어느 항목과 다른지 하나씩 대조합니다. 현장에 감리자나 현장소장이 있었다면 그 사람이 작성한 현장일지, 작업지시서, 사진 촬영일자가 찍힌 시공 전후 사진도 함께 확보합니다. 구두로만 전달된 지시라도, 그 직후 자재 발주가 바뀌었거나 인력 투입이 늘어난 정황(자재 거래명세서, 인건비 지급 내역, 하도급업체와의 통화·문자)이 있다면 지시가 실제로 있었다는 정황증거가 됩니다.
2) 변경 전후 도면·시방서를 대조해 추가공사 범위를 물량으로 특정합니다.
"설계를 변경했다"는 진술만으로는 법원을 설득하기 어렵습니다. 원래 도면과 변경 후 실제 시공된 부분을 항목별로 비교해 어떤 자재가 어느 규격에서 어느 규격으로 바뀌었는지, 몇 제곱미터·몇 세트가 추가됐는지를 표로 정리해야 합니다. 이 작업이 이후 대금 산정과 소송에서의 감정 신청 모두의 기초 자료가 됩니다. 준공 후라면 준공 도면과 최초 계약 도면을 나란히 놓고 차이 부분만 별도로 표시하는 방식이 효과적입니다.
3) 실투입 비용을 근거로 대금 산정 자료를 만듭니다.
추가공사에 들어간 자재비 세금계산서·거래명세표, 추가 투입 인력의 노무비 지급 내역, 임대 장비 사용 내역을 모아 실제 원가를 산정하고, 여기에 표준품셈이나 동종 공정의 통상 단가를 대조해 청구 금액의 합리성을 뒷받침합니다. 정산서를 건축주에게 보낼 때도 이 근거자료를 함께 첨부해 발송일자를 남겨두면, 이후 "그런 청구를 받은 적 없다"는 반박 자체를 막을 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 건축주가 '부인'할 때 묵시적 합의와 부당이득으로 방어선을 이중화하기
건축주가 "요구한 적 없다" 또는 "원래 포함된 공사였다"며 부인하는 단계로 넘어가면, 계약상 청구와 별개의 방어선을 함께 세워야 합니다.
1) 묵시적 합의의 정황을 구체적으로 쌓습니다.
명시적으로 "얼마를 더 주겠다"는 합의가 없더라도, 건축주가 추가공사 시행 사실을 인지하면서도 공사 중 이의를 제기하지 않았고, 완공된 결과물을 그대로 인수해 사용·수익을 시작했으며, 준공검사 과정에서도 해당 부분에 대해 문제를 삼지 않았다면 묵시적 합의를 인정받을 여지가 커집니다. 현장 방문 시 건축주가 변경된 부분을 직접 확인하고도 이의하지 않은 정황, 준공 후 실제로 그 공간을 사용하고 있는 사진, 준공검사 서류에 해당 변경사항이 그대로 기재된 점 등을 모아 이 정황을 뒷받침합니다.
2) 계약상 청구가 막히는 경우를 대비해 부당이득 반환청구를 보충적으로 검토합니다.
묵시적 합의 입증이 여의치 않은 부분이 있더라도, 건축주가 법률상 원인 없이 추가공사로 인한 이익(민법 제741조)을 얻었다면 그 가액 범위 내에서 반환을 구할 여지가 있습니다. 다만 이는 계약관계가 존재하는 이상 보충적으로 검토되는 구성이므로, 우선순위는 어디까지나 계약상 추가공사대금 청구이고 부당이득은 예비적 주장으로 함께 구성하는 방식이 실무적으로 안전합니다.
3) 대금 미지급이 계속되면 유치권과 법적 절차로 압박합니다.
공사 목적물을 아직 점유하고 있는 단계라면 민법 제320조에 따른 유치권 행사를 검토할 수 있습니다. 다만 유치권은 점유를 상실하면 소멸하므로 점유 상태를 명확히 유지·기록해 두어야 합니다. 이미 인도가 끝난 상태라면 지급명령이나 공사대금 청구소송으로 전환하되, 소송에서는 앞서 정리한 물량·단가 자료를 바탕으로 감정을 신청해 법원의 감정인이 객관적으로 추가공사 범위와 금액을 산정하도록 하는 것이 부인하는 상대방을 상대로 가장 효과적인 대응입니다.
결론
총액으로 계약했다고 해서 건축주의 요구로 이루어진 추가공사가 당연히 무상이 되는 것은 아닙니다. 대법원도 계약에 없던 공사가 도급인의 지시나 묵시적 합의에 따라 이루어졌다면 별도로 대금을 청구할 수 있다고 보고 있습니다. 다만 그 지시와 합의가 있었다는 사실, 그리고 추가로 시공한 범위가 정확히 무엇인지를 얼마나 구체적인 자료로 뒷받침하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.
지금 정산 단계에서 건축주가 추가공사대금을 부인하고 있다면, 변경 요구가 오간 시점부터의 대화 기록과 변경 전후 도면, 실제 투입 비용 자료부터 먼저 정리해 두시기를 권합니다. 어떤 자료가 있고 어떤 부분이 비어 있는지에 따라 이후 대응 방향이 달라지므로, 자료를 챙긴 상태로 상담을 받아보시는 것이 가장 정확한 판단으로 이어집니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 구두로만 설계변경을 요청받았고 서면 계약서를 따로 쓰지 않았습니다. 그래도 추가공사대금을 받을 수 있나요?
서면 계약서가 없다는 사실 자체가 청구를 막지는 않습니다.
대법원은 총액으로 계약했더라도 계약에 없던 공사가 도급인의 지시나 묵시적 합의에 따라 이루어졌다면 그 부분에 대해 별도로 대금을 청구할 수 있다고 보고 있습니다.
다만 서면이 없는 만큼 문자메시지, 카카오톡 대화, 현장 사진, 자재·인건비 지급 내역 등으로 요구와 시공 경위를 구체적으로 재구성해 두어야 합니다.
Q2. 건축주가 "그 공사는 원래 계약 범위에 포함돼 있었다"고 주장합니다. 어떻게 대응해야 하나요?
이런 경우일수록 최초 계약서와 설계도면, 시방서의 항목을 실제 시공 내역과 하나씩 대조하는 작업이 필요합니다.
최초 도면에는 없던 규격이나 자재, 공정이 확인된다면 그 차이를 항목별로 정리해 계약 범위를 벗어난 부분임을 구체적으로 특정해야 합니다.
필요하다면 소송 단계에서 법원에 감정을 신청해 객관적인 제3자의 판단을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.
Q3. 추가공사대금은 어떤 기준으로 얼마를 청구해야 하나요?
가장 안전한 기준은 실제로 투입된 자재비·인건비·장비사용료를 세금계산서, 거래명세표, 노무비 지급 내역 등 객관적 자료로 산정하는 것입니다.
여기에 표준품셈이나 동종 공정의 통상적인 단가를 함께 제시하면 청구 금액의 합리성을 뒷받침하는 데 도움이 됩니다.
정산서를 보낼 때는 산정 근거자료를 함께 첨부하고 발송 사실과 날짜를 남겨 두는 것이 이후 분쟁에서 중요한 증거가 됩니다.
Q4. 대금을 계속 안 주면 완공된 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?
공사 목적물을 아직 점유하고 있는 단계라면 민법상 유치권 행사를 검토할 수 있습니다.
다만 유치권은 점유를 잃으면 소멸하는 권리이므로, 점유 상태를 유지하고 그 사실을 사진이나 출입 기록 등으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
이미 건물을 인도한 상태라면 유치권보다는 지급명령이나 공사대금 청구소송으로 전환해 대응하는 것이 현실적입니다.
Q5. 소송까지 가게 된다면 미리 무엇을 준비해 두어야 하나요?
먼저 건축주가 설계변경을 요구한 시점부터의 대화 기록을 날짜순으로 모아 두는 것이 출발점입니다.
변경 전후 도면과 시방서를 대조한 자료, 추가로 투입된 자재비·인건비 증빙, 현장 사진과 준공 관련 서류도 함께 정리해 두어야 합니다.
이 자료들이 이후 감정 신청과 재판부 설득의 기초 자료가 되므로, 자료가 흩어지기 전에 미리 정리해 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
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