등기서류를 안 주면 잔금을 안 줘도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 매매 잔금일에 매도인이 등기필증, 매도용 인감증명서, 위임장 같은 소유권이전등기 서류를 제대로 챙겨오지 않은 채 잔금부터 요구하면서 매수인과 실랑이가 벌어지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “계약서까지 다 쓴 사이인데 설마 서류를 안 주겠어, 일단 잔금부터 드리고 며칠 안에 정리하면 되겠지”라는 생각으로 서류 없이 잔금을 먼저 지급한 경우였습니다. 그런데 막상 잔금을 받은 매도인이 개인 사정이나 세금 문제, 다른 채권자와의 분쟁을 이유로 등기서류 교부를 차일피일 미루면, 매수인은 소유권이전등기를 넘겨받지 못한 채 발만 동동 구르게 되는 경우가 드물지 않습니다.

최근 대법원은 부동산 매매에서 매도인의 소유권이전등기 서류 교부의무와 매수인의 잔대금지급의무가 동시이행 관계에 있다는 원칙을 일관되게 확인하고 있습니다. 설령 계약서에 잔금을 먼저 지급하기로 하는 선이행 약정이 있었더라도, 매도인이 이행기까지 서류 제공을 하지 않았다면 그 순간부터 두 의무는 다시 동시이행 관계로 전환됩니다.

아래에서는 매도인이 등기서류를 주지 않을 때 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있는 법적 근거와, 실제로 어떤 절차를 밟아야 안전한지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 매도인의 등기서류 교부의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행 관계에 있습니다

서류를 안 주면 잔금도 함께 미룰 수 있다는 것이 민법의 원칙입니다.

민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 이를 동시이행의 항변권이라 하는데, 부동산 매매계약에서는 매도인의 소유권이전등기 서류 교부의무와 매수인의 잔대금지급의무가 바로 이 관계에 해당합니다.

특약으로 잔금을 먼저 지급하기로 정했다 하더라도 결과가 크게 달라지지 않는 경우가 많습니다. 매도인이 소유권이전등기의무의 이행기까지 서류 제공을 하지 않은 채 그 기한을 넘기면, 특별한 사정이 없는 한 두 의무는 다시 동시이행 관계로 돌아간다는 것이 대법원의 입장입니다.

쌍무계약인 매매계약에서 매수인이 선이행의무인 잔금지급의무를 이행하지 않던 중 매도인도 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 아니한 채 소유권이전등기의무의 이행기를 도과한 경우, 여전히 선이행의무로 하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인과 매수인 쌍방의 의무는 동시이행 관계에 놓이게 된다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754, 13761 판결).

즉 계약서상 잔금 선지급 약정이 있었다는 이유만으로 매수인이 무조건 먼저 돈을 내야 하는 것은 아닙니다. 매도인이 서류 제공 없이 기한을 넘겼다면, 매수인도 자신의 잔금지급의무 이행을 미룰 수 있는 지위로 돌아옵니다.

서류를 안 주면 잔금도 함께 미룰 수 있다는 것이 원칙이고, 이는 계약서에 선지급 약정이 있어도 크게 달라지지 않습니다.

2. 매도인이 서류를 준비해 통지하지 않았다면 매수인은 잔금을 미뤄도 지체책임이 없습니다

이행제공 없이 잔금만 요구하는 것으로는 매수인을 지체에 빠뜨릴 수 없습니다.

여기서 중요한 것은 매도인이 실제로 무엇을 준비해야 ‘이행제공’을 한 것으로 인정되는지입니다. 대법원은 매도인이 등기필증(등기권리증), 부동산매도용 인감증명서, 위임장, 신분증 사본 등 소유권이전등기 신청에 필요한 서류 일체를 현실적으로 제공하거나, 그렇지 않더라도 이를 준비해 두고 매수인에게 그 사실을 통지하며 수령을 최고하는 정도면 이행제공으로 충분하다고 봅니다.

반대로 말하면, 매도인이 이런 준비나 통지도 없이 그저 “잔금 날짜 됐으니 돈부터 달라”고만 요구하는 경우에는 이행제공이 있었다고 볼 수 없습니다.

매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 된다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결).

따라서 매도인이 서류 준비도, 통지도 없이 잔금만 재촉하는 상황이라면 매수인이 잔금 지급을 미루더라도 이행지체 책임을 지지 않고, 매도인은 이를 이유로 계약을 해제하거나 지연손해금을 청구할 수 없습니다.

매도인이 서류를 준비해 통지·최고하지 않는 한, 매수인은 잔금 지급을 미뤄도 지체책임을 지지 않습니다.

3. 매수인이 먼저 돈을 준비해 보여줄 의무까지는 없습니다

동시이행항변권은 매수인이 자기 돈을 먼저 제공해야만 쓸 수 있는 권리가 아닙니다.

실무에서 매도인 쪽이 자주 하는 주장 중 하나는 “매수인도 잔금을 준비해서 보여주지 않았으니 매수인 역시 이행제공을 안 한 것 아니냐”는 것입니다. 그러나 동시이행 관계에서는 상대방이 이행 또는 이행제공을 하지 않는 한, 나도 내 채무의 이행제공을 하지 않고서 이행지체 책임을 지지 않는 것이 원칙입니다.

즉 매도인이 서류를 준비·통지하지 않은 이상, 매수인이 먼저 통장 잔액을 보여주거나 자기앞수표를 준비해 내밀지 않았다고 해서 매수인이 불리해지는 것은 아닙니다. 동시이행항변권은 ‘내가 먼저 뭔가를 보여줘야’ 생기는 권리가 아니라, 상대방의 불이행 자체로부터 발생하는 방어 수단입니다.

다만 실제 분쟁으로 번졌을 때는 매수인 스스로도 잔금을 지급할 준비와 의사가 있었다는 사정을 남겨두는 것이 유리합니다. 대출 실행 준비를 마쳐 두었거나 계좌에 잔금 상당액을 확보해 두었다는 정황, 그리고 “서류를 주시면 즉시 지급하겠다”는 의사를 문자나 내용증명으로 표시해 둔 기록이 있으면, 나중에 매도인이 오히려 매수인의 귀책을 주장할 때 반박하기 훨씬 수월해집니다.

매수인이 먼저 돈을 꺼내 보여줘야 항변권이 생기는 것은 아니지만, 이행 의사와 준비 정황은 기록으로 남겨두는 편이 안전합니다.

4. 매도인이 계속 서류를 주지 않으면 오히려 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다

서류 미제공이 길어지면 채무불이행 책임은 매도인에게 돌아갑니다.

동시이행 관계라고 해서 서류를 안 주는 매도인이 아무런 불이익도 받지 않는 것은 아닙니다. 매수인이 상당한 기간을 정해 서류 교부와 소유권이전등기 협력을 최고했음에도 매도인이 이에 응하지 않으면, 매수인은 민법 제544조에 따라 계약을 해제할 수 있고 민법 제551조에 따라 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.

계약을 해제하는 경우 매수인은 이미 지급한 계약금과 중도금을 반환받을 수 있고, 계약서에 위약금 조항(통상 계약금 상당액을 손해배상액의 예정으로 정하는 경우가 많습니다)이 있다면 그 위약금까지 청구할 수 있습니다. 매매 목적 부동산의 시세가 계약 이후 크게 오른 경우에는 시세 상승분에 상당하는 손해배상을 추가로 다투는 사례도 있습니다.

반대로 매수인이 계약 해제까지는 원하지 않고 소유권이전등기 자체를 받아내고 싶다면, 잔금을 공탁하면서 소유권이전등기절차이행 청구소송을 제기하는 방법도 있습니다. 어느 쪽을 선택하든 매도인이 서류를 주지 않았다는 사실과 그 경위를 객관적 자료로 남겨두는 것이 소송의 승패를 좌우합니다.

서류 미제공이 길어질수록 불리해지는 쪽은 매도인이며, 매수인은 해제·손해배상과 이행청구 중 상황에 맞는 쪽을 선택할 수 있습니다.

5. 서류를 못 받은 상황에서는 이런 순서로 대응하는 것이 안전합니다

감정적으로 잔금부터 걸어 잠그기보다, 기록을 먼저 남겨야 합니다.

매도인이 등기서류를 주지 않는 상황에서는 통상 ①매도인에게 상당한 기간을 정해 서류 교부와 소유권이전등기 협력을 요구하는 내용증명을 발송하고 → ②그래도 응하지 않으면 잔금을 공탁하거나 지급 준비가 되어 있음을 명확히 알린 뒤 → ③부동산 소재지나 매도인 주소지를 관할하는 법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원)에 소유권이전등기절차이행 청구 또는 계약해제·손해배상 청구 소송을 제기하고 → ④매도인이 부동산을 다른 사람에게 처분할 우려가 있다면 처분금지가처분 등 보전처분을 함께 진행하는 순서로 대응하는 것이 일반적입니다.

감정적으로 “서류를 줄 때까지 나도 아무것도 안 하겠다”는 태도만 고수하면, 시간이 지날수록 오히려 매수인에게 이행 의사가 없었던 것처럼 오해받을 여지가 생깁니다. 매도인이 서류를 주지 않는 상황을 확인했다면, 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 특약사항을 다시 확인해 등기서류 교부 시기·장소에 관한 별도 약정이 있는지 살펴봅니다.

2. 잔금 지급 준비가 되어 있다는 사실(예금 잔액, 대출 실행 예정 통보 등)과 매도인에게 이를 알린 정황을 문자·통화 녹음·내용증명으로 남깁니다.

3. 매도인에게 서류 교부를 요구하는 내용증명을 발송하고, 회신 기한과 결과를 기록해 둡니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 부동산 매매 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 계약 해제와 손해배상, 소유권이전등기청구, 보전처분 중 어느 방법이 실익이 있는지 구체적으로 판단할 수 있습니다.

마치며

매수인들은 “계약서까지 쓴 사이인데 설마”라는 생각 때문에, 매도인이 서류를 미루기 시작해도 초기에는 크게 문제 삼지 않고 넘어가는 경우가 많습니다.

서류를 못 받은 매수인 입장에서는 잔금을 이미 준비해 두고도 발이 묶인 답답함이 클 수밖에 없습니다. 반대로 서류 준비가 늦어진 매도인 입장에서도 세금 정산이나 근저당 말소 절차가 늦어지는 등 나름의 사정이 있는 경우가 있어, 사실관계를 꼼꼼히 따져보지 않으면 어느 쪽에 책임이 있는지 쉽게 단정하기 어렵습니다.

저는 부동산 매매 잔금 분쟁에서 서류를 받지 못한 매수인 쪽과, 반대로 서류 준비가 늦어져 곤란을 겪는 매도인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 남겨두느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

잔금일이 다가오는데 서류 문제로 마음이 편치 않으시다면, 혼자 판단하기보다 지금 상담을 받아보시는 것이 결론이 달라질 수 있는 가장 빠른 방법입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 서류를 안 줘서 잔금을 안 냈는데, 매도인이 계약을 해제하겠다고 합니다. 가능한가요?

A. 매도인이 소유권이전등기 서류를 준비해 통지·최고하는 등 이행제공을 하지 않았다면, 매수인의 잔금 미지급을 이유로 한 계약 해제는 인정되기 어렵습니다. 다만 매도인이 이행제공을 했는지는 사실관계에 따라 다투어질 수 있으므로 관련 자료를 확보해 두어야 합니다.

Q. 계약서에 ‘잔금을 먼저 지급한다’고 써 있는데도 서류부터 달라고 할 수 있나요?

A. 잔금 선지급 약정이 있어도, 매도인이 소유권이전등기의무의 이행기까지 서류 제공을 하지 않은 채 기한을 넘기면 두 의무는 다시 동시이행 관계로 전환된다는 것이 대법원의 입장입니다. 이 경우 매수인도 서류 없이는 잔금을 미룰 수 있습니다.

Q. 매도인이 서류 일부만 준비했다고 하는데, 그래도 이행제공이 된 건가요?

A. 등기필증, 매도용 인감증명서, 위임장 등 소유권이전등기 신청에 필요한 서류 일체를 준비해 통지해야 이행제공으로 인정됩니다. 일부만 준비하고 통지도 불명확했다면 완전한 이행제공으로 보기 어려운 경우가 많습니다.

Q. 잔금을 안 냈다가 나중에 저만 계약 위반한 것으로 몰릴까 걱정됩니다.

A. 매도인의 이행제공이 없었다는 사실과, 매수인 본인이 잔금 지급 준비와 의사가 있었다는 사정을 문자·내용증명 등으로 남겨두면 그런 우려를 줄일 수 있습니다. 기록 없이 시간만 흘려보내는 것이 가장 불리합니다.

Q. 서류를 계속 안 줘서 계약을 해제하고 싶은데, 계약금은 돌려받을 수 있나요?

A. 매도인의 채무불이행을 이유로 적법하게 계약을 해제하면 이미 지급한 계약금·중도금을 반환받을 수 있고, 계약서에 위약금 조항이 있다면 이를 함께 청구할 수 있습니다.

Q. 서류를 안 주는 매도인에게 내용증명을 보내야 하나요, 바로 소송을 해야 하나요?

A. 통상은 상당한 기간을 정해 서류 교부를 요구하는 내용증명을 먼저 보내 기록을 남긴 뒤, 그래도 응하지 않으면 소유권이전등기청구나 계약해제·손해배상 청구 소송으로 넘어가는 순서가 일반적입니다. 처분 우려가 크다면 보전처분을 함께 검토해야 합니다.