자금조달계획서를 잘못 쓰면 조사가 나오나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 규제지역이 넓어지고, 2026년 2월부터는 토지거래허가구역 안에서 주택을 살 때도 자금조달계획서와 계약금 지급 증빙까지 함께 내야 하면서, 신고관청과 국세청이 이 서류를 예전보다 훨씬 꼼꼼히 들여다보고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “이 정도 금액은 그냥 부모님이 주신 걸로 적어도 되겠지”, “일단 차입금이라고 써두고 나중에 정리하면 되겠지”라는 생각으로 자금조달계획서를 작성한 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 신고관청에서 소명자료를 요구하거나 국세청 통보로 세무조사가 시작되면, “그때는 그렇게 쓰는 게 맞다고 들었다”, “실제로는 나중에 갚을 생각이었다”는 해명만으로는 넘어가지 못하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 재산취득자금의 출처를 스스로 납득할 만하게 밝히지 못하면 증여받은 것으로 추정하는 기준을 엄격하게 적용하고 있고, 신고관청 역시 자금조달계획서 심사 단계에서부터 이상 징후를 걸러내 국세청과 수사기관에 넘기는 절차를 촘촘하게 운영하고 있습니다.

아래에서는 자금조달계획서를 잘못 쓰는 것이 구체적으로 어떤 조사로 이어지는지, 그리고 소명 요구를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 법령과 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 자금조달계획서는 제출로 끝나는 서류가 아니라, 신고관청이 사후에 들여다보는 조사의 출발점이 됩니다.

제출 의무 지역이 넓어질수록, 그 다음 단계인 심사와 조사도 함께 넓어집니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 매매계약을 체결하면 계약체결일부터 30일 이내에 실거래가 등을 신고관청에 신고해야 하고, 여기에 자금조달계획서를 비롯한 첨부서류를 함께 내야 하는 대상이 시행령으로 정해져 있습니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 거래금액과 무관하게 전부 제출 대상이고, 비규제지역이라도 실거래가가 6억원을 넘으면 제출해야 합니다.

2026년 2월 10일 시행된 개정 시행령부터는 토지거래허가구역 안에서 주택을 살 때도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됐고, 중개거래로 신고할 때는 매매계약서 사본과 계약금 지급을 증명하는 자료까지 함께 첨부하도록 의무가 강화됐습니다. 실거래가를 띄우거나 낮추는 자전거래를 걸러내겠다는 취지인데, 그만큼 처음부터 증빙 자료와 자금조달계획서 사이의 앞뒤가 맞아야 한다는 뜻이기도 합니다.

문제는 이 서류를 제출했다고 절차가 끝나는 게 아니라는 점입니다. 신고관청은 접수된 신고 내용이 부실하거나 부정확하다고 판단되면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조에 따라 신고 내용을 조사할 수 있습니다. 나이는 어린데 자기자금 비중이 지나치게 높거나, 소득에 비해 차입금 규모가 과도하거나, 부모나 배우자 등 특수관계인으로부터 자금을 받은 정황이 있는 경우가 대표적으로 조사의 계기가 됩니다.

자금조달계획서 제출은 조사의 끝이 아니라, 신고관청이 이상 징후를 걸러내는 절차의 시작점입니다.

2. 단순 계산 착오와 고의적인 허위 기재는 신고관청의 대응 자체가 다릅니다.

보정 요구로 끝나는 경우와 과태료로 번지는 경우는 종이 한 장 차이입니다.

신고관청은 신고 내용이 누락되거나 정확하지 않다고 판단하면 신고인에게 보완을 요구할 수 있고, 필요하면 소속 공무원을 통해 거래계약서나 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 제출을 요구할 수 있습니다(법 제6조 제1항). 계산기를 두드리다 자기자금 항목을 잘못 옮겨 적었거나 금액 단위를 착오한 정도라면, 대개 이 보정 요구 단계에서 정정하는 것으로 정리됩니다.

하지만 요구받은 거래대금 증빙자료를 내지 않거나 거짓으로 낸 경우에는 이야기가 달라집니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제1항 제3호에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 자금조달계획서 자체를 거짓으로 작성해 낸 경우에는 같은 조 제2항 제4호에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

여기에 자금조달계획서가 아니라 실거래가 자체를 낮추거나 높여 신고한 사실까지 드러나면, 법 제28조 제3항에 따라 해당 부동산 취득가액의 최대 10%에 해당하는 별도의 과태료까지 물 수 있습니다. 단순 실수와 고의적인 허위 기재의 경계가 애매해 보여도, 신고관청은 결국 제출된 증빙과 실제 자금 흐름이 일치하는지를 놓고 판단합니다.

보정 요구로 끝나느냐 과태료로 이어지느냐는, 요구받은 증빙자료를 제대로 낼 수 있는지에 달려 있습니다.

3. 자금 출처를 제대로 소명하지 못하면 증여로 추정되어 과세될 수 있습니다.

소득이 없거나 적은 사람이 자금출처를 대지 못하면, 그 추정을 깨는 몫은 본인에게 돌아옵니다.

신고관청은 신고내용조사 과정에서 국세청의 국세 자료나 소득·재산 자료를 요청할 수 있고(법 제6조 제4항), 이 과정에서 상속세 및 증여세법 제45조의 재산취득자금 증여추정 규정이 실제로 적용되는 경우가 많습니다. 이 조항은 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태로 볼 때 스스로 그 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 취득자금을 증여받은 것으로 추정해 증여재산가액으로 삼습니다.

다만 이 추정이 무한정 적용되는 것은 아닙니다. 취득자금이 직업·연령·소득·재산 상태를 고려한 일정 금액 이하이거나, 자금 출처에 대한 충분한 소명이 있으면 추정 규정을 적용하지 않습니다(같은 조 제3항). 문제는 “충분한 소명”의 기준이 생각보다 엄격하다는 점입니다.

일정한 직업 또는 소득이 없는 사람이 당해 재산에 관하여 납득할 만한 자금출처를 대지 못하고, 그 직계존속이나 배우자 등이 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 그 취득자금을 그 재력있는 자로부터 증여받았다고 추정함이 옳다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두20598 판결).

그래서 소득이 뚜렷하지 않은 자녀가 자금조달계획서에 부모로부터 받은 돈을 “차입”이라고 적어 넘어가려는 경우가 많은데, 국세청은 실제 이자 지급과 원리금 상환 내역처럼 채무관계를 뒷받침하는 자료가 없는 가족 간 차용증은 뒤늦게 만든 정황으로 취급하는 경우가 많습니다. “나중에 갚을 생각이었다”는 사정만으로는, 취득 시점에 이미 발생한 자금 출처 문제를 되돌리지 못합니다.

소득이 없는 사람의 자금 출처는 스스로 소명해야 하고, 소명하지 못한 부분은 증여로 추정되어 과세됩니다.

4. 허위 기재에 적극적인 은닉 행위가 더해지면 과태료를 넘어 형사처벌로 번질 수 있습니다.

이중계약서나 위조 차용증처럼 적극적으로 숨기는 행위가 결합되면 조세포탈죄, 명의까지 빌리면 부동산실명법 위반이 문제됩니다.

조세범 처벌법 제3조는 이중장부 작성, 거짓 증빙·문서의 작성 및 수취 같은 적극적인 부정한 행위로 조세를 포탈한 경우 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처하도록 하고 있고, 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부해야 할 세액의 30% 이상이거나 포탈세액이 5억원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하에 상당하는 벌금까지 가능합니다.

포탈세액 규모가 더 커지면 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제8조가 적용되어, 연간 포탈세액이 5억원 이상 10억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 10억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있고, 이 경우 포탈세액의 2배에서 5배에 상당하는 벌금도 함께 부과됩니다. 다만 단순히 자금조달계획서 항목을 잘못 적은 정도로는 여기까지 가지 않고, 이중계약서를 만들거나 자금출처를 숨기기 위해 문서를 조작하는 등 적극적인 행위가 더해질 때 문제되는 영역입니다.

여기에 실제로는 부모가 자금을 대고 자녀 명의로 등기만 한 것이 드러나면, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 문제도 별도로 불거집니다. 명의를 빌려준 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의를 빌린 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(같은 법 제7조).

단순 오기재는 과태료 선에서 정리되지만, 문서를 조작하거나 명의를 빌리는 순간 형사처벌 영역으로 넘어갑니다.

5. 신고관청의 소명 요구를 받았다면, 이 순서로 대응해야 합니다.

조사가 진행되는 동안 자료를 어떻게 준비하느냐가 결과 전체를 좌우합니다.

자금조달계획서 관련 조사는 통상 ①신고관청(수원 지역이라면 관할 구청의 부동산정보 담당 부서) 소명자료 제출 요구 → ②소명이 부족하거나 이상 징후가 확인되면 관할 세무서(수원세무서 등)로 통보되어 세무조사 착수 → ③조세포탈이나 명의신탁 등 형사 문제로 비화되면 수사기관(수원남부경찰서·수원지방검찰청) 수사 → ④기소되는 경우 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 포탈세액이나 취득가액 규모가 크다면 구속수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

신고관청이나 세무서로부터 소명자료 제출 요구를 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 자금조달계획서에 적은 자기자금·차입금 각 항목이 실제 통장 거래내역과 금액·시점까지 정확히 일치하는지 먼저 대조합니다.

2. 차입금으로 기재했다면 차용증뿐 아니라 이자 지급 내역, 원리금 상환을 위한 실제 계좌이체 기록처럼 채무관계를 뒷받침할 자료가 있는지 확인합니다.

3. 부모나 배우자 등으로부터 받은 자금이 있다면 그 금액을 증여재산공제 한도(직계존속은 10년간 5천만원, 미성년자는 2천만원)와 비교해 증여세 신고가 먼저 필요한지 점검합니다.

이런 자료를 미리 정리해 둔 상태에서 부동산 거래신고 관련 조사와 세무조사 대응 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 과태료 단계에서 사건을 매듭짓고 세무조사·형사 문제로 번지는 것을 막을 여지를 찾을 수 있습니다.

마치며

자금조달계획서는 매매계약서 옆에 곁들이는 서류 정도로 여겨지기 쉽지만, 실제로는 그 안에 적힌 숫자 하나하나가 나중에 신고관청과 국세청이 들여다보는 기준점이 되기 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

지금 소명자료 제출을 요구받은 매수인 입장에서는 감정적으로 항변하기보다, 자금조달계획서에 적은 항목과 실제 자금 흐름이 어디까지 일치하는지부터 정리하는 것이 우선입니다. 반대로 자금을 빌려준 것으로 기재된 부모님이나 지인 입장에서도 “가족끼리 그 정도는 괜찮겠지”라는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제 채무관계를 증명할 자료가 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 자금조달계획서 소명 대응부터 그 뒤에 이어지는 증여세 조사, 필요하다면 형사 문제 대응까지 매수인과 자금을 대준 가족 양쪽의 입장을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

소명 요구서를 받고 막막하다면, 그 순간이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이미 낸 자금조달계획서에서 오류를 발견했는데, 지금이라도 정정할 수 있나요?

A. 가능합니다. 신고관청이 먼저 문제를 지적하기 전에 스스로 정정을 신청하면 단순 보정으로 정리될 가능성이 높지만, 조사가 이미 시작된 뒤라면 정정 시점과 경위까지 함께 소명해야 합니다.

Q. 증빙자료 제출 요구를 받았는데 기한 내 내지 못하면 어떻게 되나요?

A. 자료를 아예 내지 않거나 거짓으로 내면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조에 따라 과태료 대상이 됩니다. 기한 내 준비가 어렵다면 무대응보다는 미리 신고관청에 연장을 요청하는 것이 낫습니다.

Q. 부모님께 계좌이체로 받은 돈을 차입이라고 적었는데, 실제로 나중에 갚으면 문제없나요?

A. 안심할 수 없습니다. 이자 지급과 원리금 상환 내역 등 실제 채무관계를 뒷받침할 자료가 없으면, 나중에 갚았다는 사정만으로는 증여 추정을 벗어나기 어렵습니다.

Q. 자금조달계획서 조사와 세무조사는 같은 절차인가요?

A. 다릅니다. 신고관청의 신고내용조사가 먼저 이루어지고, 그 결과 문제가 있다고 판단되면 국세청에 통보되어 별도의 세무조사로 이어지는 구조입니다.

Q. 얼마부터 조세포탈로 형사처벌까지 받을 수 있나요?

A. 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부세액의 30% 이상이거나 5억원 이상이면 조세범 처벌법상 가중처벌 대상이 되고, 5억원 이상이면 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률까지 적용되어 형량이 크게 높아집니다.

Q. 명의만 제 앞으로 하고 실제 자금은 부모님이 전부 냈는데 괜찮나요?

A. 명의신탁에 해당할 수 있어 위험합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의를 빌려준 쪽과 빌린 쪽 모두 형사처벌 대상이 될 수 있으므로, 애초에 실제 자금을 낸 사람 명의로 등기하는 것이 안전합니다.