1주택자 양도소득세 비과세 조건과 실거주 기준

Question

안녕하세요.

지난 2024년 12월 20일에 용인시 수지구에 위치한 아파트를 매수했습니다. 위 날짜가 잔금일이자 입주일인데요.

2년 실거주와 보유 조건을 충족해야 1주택자 양도소득세 비과세가 가능한 것으로 알고 있습니다. 그래서 현재 살고 있는 집을 2년이 지난 시점에 매도하려고 하는 상황이며, 다행히 매수자가 일찍 나타났습니다.그래서 아파트가 위치한 지역이 토지거래허가구역이라 허가 신청을 준비 중인데요.

다만 2년 실거주와 보유의 기준이 잔금일과 전입신고만 2년을 채운 시점을 넘기면 되는지, 아니면 아예 그전에는 매수 목적의 계약서를 작성하면 안되는지 궁금합니다. 도움 부탁드립니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
1주택자 양도소득세 비과세를 위한 2년 실거주와 보유기간은 잔금일 및 전입신고일부터 계산됩니다. 2년 경과 전에 매매계약서를 작성하는 것 자체는 가능하나, 실제 양도일(잔금일 또는 등기접수일)이 2년을 넘겨야 비과세 요건을 충족합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 2년 기간 계산의 기준시점
보유기간은 취득일인 2024년 12월 20일(잔금일)부터, 거주기간은 전입신고를 완료한 날부터 각각 계산됩니다. 따라서 2026년 12월 20일 이후가 되어야 2년 요건이 충족되며, 용인 수지구가 당시 조정대상지역이었다면 거주요건도 함께 확인하셔야 합니다.

나. 매매계약 체결시기와 양도일의 차이
세법상 양도일은 원칙적으로 잔금청산일을 기준으로 판단되며, 경우에 따라 등기접수일이 기준이 되기도 합니다. 따라서 2년 경과 전에 매매계약서를 작성하더라도 잔금일을 2년 이후로 정하는 특약을 명확히 하면 비과세 요건 충족에 문제가 없습니다.

다. 토지거래허가구역 관련 유의사항
토지거래허가구역에서는 허가 없이 체결한 계약의 효력이 제한되므로, 허가를 전제로 한 계약 체결이 필요합니다. 허가 신청과 잔금일 설정을 신중히 조율하여 비과세 요건 충족 시점과 맞추시기 바랍니다. 구체적인 일정 설계와 계약서 특약 작성은 상담을 통해 자세히 안내해드리겠습니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 보유 2년과 거주 2년의 기준

1세대 1주택 비과세는 보통 ‘양도일 현재 1주택’이면서, 주택의 ​보유기간 2년​을 충족해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 ​보유기간 중 거주기간 2년​까지 요구될 수 있습니다. 보유기간은 통상 ​취득일(대금지급으로 취득이 확정된 날 등)​부터, 거주기간은 ​전입신고일(주민등록 전입일)​부터 계산되는 것이 원칙입니다. 질문 주신 2024.12.20.이 잔금·입주일이라면, 통상 그 무렵이 기산점이 됩니다.

📌 2. “계약서 작성”보다 중요한 것은 잔금과 등기 날짜

매매계약서를 미리 쓴 것만으로 비과세가 바로 깨지는 것은 아닙니다. 다만 세법에서 말하는 ‘양도일’은 보통 ​잔금청산일​(또는 그와 유사한 대금정산일)을 기준으로 판단되고, 경우에 따라 ​등기접수일​이 기준이 되기도 합니다. 따라서 2년을 채우기 전에 계약을 체결하더라도, ​잔금일·소유권이전등기일·인도일을 2년 경과 후로 잡는 구조​가 핵심입니다(특약으로 명확히 정해두시는 편이 안전합니다).

📌 3. 토지거래허가구역에서는 “허가 전제 특약”이 사실상 필수

허가구역에서는 ​허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않는 구조​라, 실무상은 “토지거래허가를 전제로 하는 계약(불허가 시 자동해제, 계약금 반환, 책임 귀속 등)” 형태로 진행합니다. 허가 신청은 통상 매도·매수인이 함께 진행하므로, 매수자와 일정 조율이 더 중요합니다. 비과세 요건 충족 시점과 허가·잔금 일정을 동시에 맞춰야 하니, 계약서 특약 문구와 일정(허가 신청일, 허가 예상일, 잔금일)을 사건별로 점검하시는 것을 권합니다. 법률사무소 지헌 임대환 변호사가 계약서 검토부터 일정 설계까지 상담으로 도와드리겠습니다.

구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다.
필요하시면 편하게 문의해주세요!

임호균 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 임호균 변호사입니다.
부동산 거래 및 토지거래허가 관련 경험을 바탕으로 답변드립니다.

1주택자 양도소득세 비과세 요건으로서의 2년 실거주·보유 기간은 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)과 전입신고일을 기산점으로 하여 실제로 2년이 경과한 이후에 양도(매도 계약 체결)하면 됩니다. 즉, 2년이 지난 시점에 매매계약서를 작성하는 것이 원칙이며, 2년 보유·거주 기간이 완성되기 전에 미리 계약서를 작성하는 것 자체가 금지되어 있지는 않습니다. 다만 실제 양도일(잔금일 기준)이 2년 요건을 충족해야 하므로 계약서 작성 시기보다는 잔금일을 2년 이후로 설정하는 것이 중요합니다.

토지거래허가구역 관련해서는 별도로 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결한 계약은 효력이 없습니다. 허가 신청 시 실거주 목적의 취득이 전제가 되므로, 매도 목적 계약서 작성 전에 허가 조건을 반드시 확인하셔야 합니다.

상담 신청해주시면 잔금일 설정과 허가 절차를 포함한 전체 매도 플랜을 구체적으로 검토해드리겠습니다.