부동산 매매 시 국세 및 지방세 완납 증명서의 중요성

Question

1. 4/9 4억원 상당의 빌라를 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 입금하였습니다. 5/27이 잔금인데 매도인에게 국세, 지방세 완납 증명서를 요구하였는데, 반드시 필요한 서류가 아니라고 거부하고 있습니다. 그대로 잔금을 입금하고, 매매를 진행해도 될까요?

2. 4/9 4억원 상당의 빌라를 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 입금하였습니다. 5/27이 잔금인데 매도인에게 국세, 지방세 완납 증명서를 요구하였는데, 반드시 필요한 서류가 아니라고 거부하고 있습니다. 그대로 잔금을 입금하고, 매매를 진행해도 될까요?

심규덕 변호사 · Answer

부동산 매매계약 관련하여 체납세금 확인에 대해 고민이 많으시군요. 매도인의 비협조적인 태도로 인해 불안하실 것 같습니다. 구체적으로 검토해드리겠습니다.

1. 요약
국세/지방세 완납증명서 제출은 법적 의무사항이 아니므로 매도인의 거부만으로는 잔금지급 거절사유가 되지 않습니다. 다만 체납세금 관련 위험을 최소화하기 위한 대안을 고려해볼 수 있습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 완납증명서 제출 거부의 법적 효과
매매계약시 국세/지방세 완납증명서 제출은 법적 의무사항이 아니며, 계약서상 특약으로 정하지 않았다면 매도인에게 제출 의무가 없습니다. 따라서 이를 이유로 잔금지급을 거절할 경우 오히려 계약불이행 책임을 질 수 있습니다.

나. 매수인 보호를 위한 대안
잔금 지급 전까지 등기부등본을 면밀히 확인하여 압류 등 권리제한 사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 매도인과 협의하여 '소유권이전등기 후 발생하는 체납세금 문제는 매도인이 책임진다'는 특약을 추가하거나, 체납세금이 없다는 확인서라도 받아두는 것이 바람직합니다.

다. 결론
완납증명서 미제출만으로 잔금지급을 거절하기는 어려우나, 등기부등본 확인 및 특약 추가 등을 통해 위험을 최소화하시기 바랍니다. 만약 잔금 지급 전 실제로 압류 등이 발생한다면 그때는 계약해제가 가능합니다.

권문규 변호사 · Answer

주택 임대차와는 달리 매매시에 국세/지방세 완납증명서 제출은 법적인 의무사항은 아니고, 계약에도 별도 특약사항으로 정하지 않았을 경우 상대방이 이를 제출할 의무가 있는 것은 아닙니다. 따라서 매도인이 이를 거절한다고 하여 이를 법적으로 문제삼기는 어렵고, 매수인이 잔금 지급을 거절할 정당한 사유에 해당하지도 않습니다. 거부를 원인으로 잔금 지급을 거절하거나 지연하실 경우 오히려 거꾸로 소송을 당하실 염려가 있으므로 매매 진행을 안 하실 수는 없습니다.

다만 잔금 전까지 가압류, 압류, 국세 압류 등이 실제로 들어올 경우에는 매수인 입장에서 그 때는 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있는 사유가 됩니다. 잔금일까지 등기부등본을 잘 확인하시기 바랍니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 부동산등기부에 압류 등기는 되어 있지 않지만 세금체납으로 인한 법적문제(당해세 문제, 사해행위취소 등)가 발생 할 수도 있기 때문에 매매계약 체결시 매도인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 요구하고는 합니다. 통상 매도인은 매수인을 안심시키기 위해 협조하는 것이 일반적입니다.

2. 귀하의 경우에는 매도인이 특이하게 협조를 거부하고 있는 것 같습니다. 매매계약서에 국세, 지방세 완납증명서 등과 관련된 내용이 없다면 완납증명서 제공 거부사유만으로는 잔금 거부사유가 되기 어렵습니다.  다만 계약서나 별도의 약정으로 '소유권이전등기 후 매도인으로 인해 발생한 세금 문제에 대해서는 매도인이 책임진다'는 특약사항을 기재할 수는 있겠습니다. 공인중개사를 통해서나 매도인에게 다시 한 번 더 요구해보시고, 체납세금은 없다는 취지의 확인이라도 받아두시면 좋을 것입니다.