허가 조건인 실거주를 못 지키면 처벌받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 강남 3구와 용산 등 토지거래허가구역에서 아파트를 매수하며 실거주 조건으로 허가를 받는 경우가 많아졌고, 그 조건을 나중에 지키지 못하게 됐을 때 어떤 일이 생기는지 묻는 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중에는 “허가받을 때 실거주한다고 적기만 하면 된다”, “일단 등기부터 치고 나중에 사정이 생기면 어떻게든 되겠지”라는 생각으로 허가를 받은 분들이 적지 않습니다. 그런데 막상 전근이나 세입자 명도 지연 같은 사정으로 입주가 늦어지면, 관할 관청의 이행명령서를 받고서야 심각성을 깨닫는 경우가 많습니다.

그런데 법원은 이 지점에서 실거주 조건을 제때 지키지 못한 것과, 애초에 실거주 의사 없이 조건을 꾸며 허가를 받아낸 것을 분명히 다르게 취급합니다. 허가 자체를 속여서 받아냈는지가 형사처벌 여부를 가르는 경계선이고, 단순히 조건을 못 지킨 것만으로는 곧바로 처벌 대상이 되지 않습니다.

아래에서는 허가 조건인 실거주를 지키지 못했을 때 실제로 어떤 절차와 제재가 뒤따르는지, 그리고 어떤 경우에 형사처벌까지 이어질 수 있는지 살펴보겠습니다.

1. 토지거래허가구역에서 산 주택은 처음부터 실거주 조건으로 허가가 나옵니다

허가증에 적힌 목적이 실거주라면, 그 자체가 허가가 나온 이유입니다.

국토교통부장관이나 시·도지사가 지정한 토지거래허가구역에서는 주택 부속 토지의 소유권을 이전하는 계약을 체결하려는 당사자가 미리 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 않고 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조).

허가를 받으려면 허가신청서에 토지이용계획을 적어 제출해야 하는데, 시장·군수·구청장은 신청인의 이용목적이 법이 정한 사유에 해당할 때만 허가를 내줍니다. 그 중 가장 흔한 사유가 “자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우”입니다(같은 법 제12조제1호가목). 강남 3구, 용산 등 허가구역에서 아파트를 살 때 매수인이 “제가 직접 들어가 살겠습니다”라고 밝혀 허가를 받는 경우가 바로 여기 해당합니다.

그래서 허가증에 적힌 이용목적이 실거주라면, 그 실거주 조건은 계약에 곁들여진 부수적 약속이 아니라 애초에 그 허가가 나올 수 있었던 이유 그 자체입니다. 허가관청 입장에서는 매수인이 실거주할 사람이 아니었다면 처음부터 허가를 내주지 않았을 것이기 때문입니다.

허가 조건인 실거주는 계약에 곁들여진 약속이 아니라, 허가가 나온 이유 그 자체입니다.

2. 허가받은 뒤 실거주 조건인 실거주 의무는 취득일부터 2년입니다

실거주 목적으로 허가받았다면 취득일로부터 2년간 실제로 그 집에 살아야 합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조제1항은 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 기간 동안 허가받은 목적대로 그 토지를 이용해야 한다고 정하고 있고, 시행령 제14조제2항제1호는 자기 거주용 주택용지 목적으로 허가받은 경우 그 기간을 토지 취득일부터 2년으로 정하고 있습니다.

여기서 취득일은 통상 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친 날을 기준으로 잡습니다. 즉 등기를 마친 날부터 만 2년 동안은 그 집에 실제로 거주해야 이용의무를 다한 것이 됩니다.

시장·군수·구청장은 허가받은 자가 실제로 목적대로 이용하고 있는지 조사할 의무가 있습니다(같은 법 제17조제2항). 실무에서는 전입세대열람, 관리비·전기·수도 사용량, 우편물 수령 여부 등을 통해 실거주 여부를 확인하는 경우가 많습니다.

실거주 목적으로 허가받았다면, 취득일로부터 2년은 그 집에 실제로 살아야 하는 기간입니다.

3. 실거주 조건을 못 지켰다고 곧바로 형사처벌되는 것은 아닙니다

형사처벌은 실거주 조건을 못 지킨 것이 아니라, 허가 자체를 속여서 받아낸 경우에 적용됩니다.

이 지점에서 많은 분들이 오해합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조제3항은 “허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자”를 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

문언을 그대로 보면 처벌 대상은 허가를 아예 받지 않은 경우, 또는 속임수나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우입니다. 반면 정상적으로 실거주 목적을 밝혀 허가를 받았는데 그 뒤 전근, 세입자 명도 지연, 가족 사정 등으로 실거주를 못 지키게 된 경우는 이 조항이 예정한 처벌 대상이 아닙니다.

허가 없이 ‘토지 등의 거래계약’을 체결하는 행위라 함은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결하는 행위를 가리키고 허가받을 것을 전제로 한 거래계약을 체결하는 것은 이에 해당하지 않는다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).

이 법리는 토지거래허가 제도의 전신인 국토이용관리법 시절 확립된 것이지만, 지금의 부동산 거래신고 등에 관한 법률에도 그대로 이어지고 있습니다. 허가 절차 자체를 속이거나 건너뛰려 한 경우와, 정상적으로 허가를 전제로 계약을 진행한 경우를 구분하는 틀이기 때문입니다. 그래서 실거주 조건을 어겼을 때 수사기관과 법원이 가장 먼저 살펴보는 것은 허가신청 당시 실제로 실거주할 의사가 있었는지입니다.

실거주 조건을 지키지 못한 것 자체가 아니라, 허가를 받아낸 방법이 속임수였는지가 형사처벌의 경계선입니다.

4. 지키지 못하면 이행강제금부터, 허위였다면 형사처벌까지 갈 수 있습니다

위반의 성격에 따라 이행강제금, 벌금, 징역까지 제재 수위가 달라집니다.

실거주 조건을 지키지 못했지만 처음부터 속인 것은 아닌 경우, 우선 적용되는 것은 형벌이 아니라 이행강제금입니다(같은 법 제18조). 시장·군수·구청장은 상당한 기간을 정해 이용의무 이행을 명령하고, 그 기간 내에 이행되지 않으면 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과합니다. 예를 들어 10억원에 매수한 아파트라면 이행강제금이 최대 1억원 수준까지 나올 수 있습니다.

이 이행강제금은 최초 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩, 이행명령이 실제로 이행될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다(제18조제3항). 다만 이용의무기간, 즉 취득일부터 2년이 지난 뒤에는 더 이상 새로 부과할 수 없습니다(제18조제4항). 바꿔 말하면 2년을 버티면 강제금 부과 자체는 끝나지만, 그 2년 동안은 매년 부담이 누적될 수 있다는 뜻입니다.

반대로 허가신청 당시부터 실거주 의사 없이 서류를 꾸며 허가를 받은 정황이 뚜렷하다면 앞서 본 제26조제3항이 적용되어 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 됩니다. 공시지가가 높은 아파트일수록 벌금 상한 자체가 커집니다.

여기에 허가관청의 이행명령이나 허가 취소 등 후속 조치명령까지 어기면 제26조제4항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 별도로 붙습니다. 처음의 이행강제금 단계에서 소명하거나 대응하지 않고 방치할수록, 걸리는 제재의 종류가 하나씩 늘어나는 구조입니다.

5. 조사가 시작되면 확인 순서를 지키는 것이 결과를 좌우합니다

허가관청의 조사에 어떻게 대응하느냐가 이행강제금으로 끝날지, 형사 고발로 번질지를 가릅니다.

실거주 조건 위반 사건은 통상 ①허가관청(수원시 등 관할 시·군·구청)이 정기 이용실태조사나 민원을 계기로 전입세대열람·관리비 사용량 등을 확인 → ②이행명령서를 발송해 상당한 기간 내 실거주 개시나 소명을 요구 → ③기간 내 소명이 없거나 부실하면 이행강제금을 부과하고, 허위 신청 정황이 뚜렷하면 관할 경찰서(예: 수원남부경찰서 등)에 고발해 수원지방검찰청으로 송치 → ④기소되면 수원지방법원에서 재판을 받는 순서로 진행됩니다.

다만 시행령 제14조제1항은 용도지역 변경으로 인한 행위제한, 해외이주, 입영, 재해, 공익사업으로 인한 수용 등 본인 책임 없는 사유가 있으면 애초에 이용의무 자체가 발생하지 않거나 이행명령을 받지 않을 수 있다고 정하고 있습니다. 이런 사유가 있다면 소명 단계에서 반드시 제시해야 합니다.

1. 허가신청서에 적은 이용계획(전입예정일 등)과 실제 상황이 달라진 경위를 정리하고, 그것이 시행령이 정한 불가피한 사유(해외이주·입영·재해·공익수용 등)에 해당하는지부터 확인합니다.

2. 허가관청으로부터 이용실태조사 통지나 이행명령서를 받았다면 기한을 넘기지 말고 전입신고·거주 개시 계획이나 소명자료를 제출합니다.

3. 허가신청 당시 실거주 의사가 없었다는 의심을 살 만한 정황(단기 재임대, 형식적 전입 등)이 있었는지 스스로 점검하고, 있었다면 형사 대응까지 함께 준비합니다.

이렇게 확인 순서를 정리해두면 이행강제금 부과처분에 이의를 제기하거나 행정심판·행정소송으로 다툴 수 있는지, 아니면 형사 고발 가능성까지 대비해야 하는지를 가늠할 수 있고, 부동산 거래신고법 사건 경험이 있는 변호사와 함께 대응 방향을 정하는 것이 유리합니다.

마치며

실거주 조건 위반 사례들은 “설마 이행강제금까지 나오겠나”, “일단 버티면 되겠지”라는 생각으로 허가관청의 이행명령서를 방치하다가 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

정말 들어가 살려고 했지만 세입자 명도나 개인 사정으로 늦어진 매수인 입장에서는, 그 사정이 시행령이 정한 불가피한 사유에 해당하는지, 그리고 이를 뒷받침할 자료가 충분한지가 이행강제금 대응의 핵심입니다.

반대로 실거주 의사 없이 조건만 걸고 허가를 받아낸 것이 아니냐는 의심을 받는 입장에서도, 허가신청 당시의 진의를 뒷받침할 자료 없이는 형사 절차로 번질 위험을 피하기 어렵습니다.

저는 토지거래허가구역 실거주 조건을 둘러싼 이행강제금 불복 사건과, 허위 허가신청 의심을 받는 형사사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 대응이 결과를 얼마나 크게 바꾸는지를 여러 번 확인해 왔습니다.

허가 조건인 실거주 문제로 이행명령서를 받았거나 조사 통지를 받으셨다면, 대응 시기를 놓치기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 조건으로 허가받았는데 세입자가 안 나가서 못 들어갔습니다. 처벌되나요?

A. 처벌보다는 이행강제금 대상에 가깝습니다. 다만 명도 지연이 본인 책임 없는 사유로 인정되는지는 사안마다 다르므로, 명도 노력을 보여줄 내용증명이나 소송 진행 자료를 갖춰 소명하는 것이 중요합니다.

Q. 이행강제금은 한 번만 내면 끝인가요?

A. 아닙니다. 이행명령이 이행될 때까지 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 반복해서 부과될 수 있고, 다만 이용의무기간인 취득일로부터 2년이 지난 뒤에는 더 이상 부과되지 않습니다.

Q. 실거주 의사가 있었다는 걸 어떻게 증명하나요?

A. 전입신고 시점, 실제 거주 흔적(관리비·전기·수도 사용량), 세입자를 내보내기 위해 실제로 취한 조치(내용증명, 명도소송) 등이 핵심 자료가 됩니다.

Q. 허가 없이 계약부터 하고 나중에 허가를 받으면 안 되나요?

A. 허가를 받을 것을 전제로 한 계약이라면 허가가 날 때까지는 효력이 완성되지 않은 상태로 있다가, 허가를 받으면 계약 시점으로 소급해 효력이 생깁니다. 다만 처음부터 허가를 피하려는 내용의 계약이었다면 확정적으로 무효가 됩니다.

Q. 이행강제금 부과처분이 부당하다고 생각되면 어떻게 하나요?

A. 시장·군수·구청장에게 이의를 제기할 수 있고, 그래도 받아들여지지 않으면 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

Q. 외국인이 실거주 조건으로 허가받은 경우도 같은가요?

A. 이용의무·이행강제금 구조는 비슷하지만, 처벌 조항은 별도입니다. 외국인이 허가 없이 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다.