매도인이 토지거래허가 신청에 협조하지 않으면 어떻게 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 강남·잠실을 비롯해 토지거래허가구역이 잇달아 확대 지정되면서, 매매계약을 체결한 뒤 허가신청 단계에서 매도인이 갑자기 협조를 거부하는 사례가 늘고 있습니다.

“계약서에 도장 찍고 계약금까지 받았으니 이제 서류만 갖추면 되는 것 아니냐”고 안이하게 생각하는 매수인이 많습니다. 그런데 잔금 지급일이 다가오고 그 사이 시세가 오르면, 매도인이 “허가신청은 나중에 하자”, “생각해보니 이 조건으로는 못 팔겠다”며 신청서 서명 자체를 미루거나 거부하는 경우가 드물지 않습니다.

최근 대법원은 토지거래허가구역 내 매매계약에서 매도인이 허가신청에 협조하지 않더라도 계약이 곧바로 무효가 되는 것은 아니며, 매수인은 협력의무의 이행을 소송으로 강제할 수 있다는 법리를 일관되게 확인하고 있습니다. 나아가 협력의무를 이행하지 않거나 계약을 일방적으로 철회한 경우에 대비한 손해배상 예정 약정의 효력도 인정하고 있습니다.

아래에서는 매도인이 토지거래허가 신청에 협조하지 않을 때 계약이 어떤 상태에 놓이는지, 매수인이 취할 수 있는 법적 조치와 절차가 무엇인지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 토지거래허가구역의 매매계약은 허가를 받기 전까지 효력이 발생하지 않습니다

허가 전 계약은 무효도 유효도 아닌 ‘유동적 무효’ 상태에 놓입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조는 허가구역 안의 토지에 관해 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다고 정합니다. 같은 조 제6항은 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않는다고 명시하고 있습니다.

다만 이는 계약 자체가 처음부터 무효라는 뜻은 아닙니다. 대법원은 이런 계약을 두고 허가를 받기 전까지는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 완전히 발생하지 않지만, 그렇다고 확정적으로 무효인 것도 아닌 ‘유동적 무효’ 상태로 봅니다. 허가를 받으면 계약 체결 시점으로 소급해 유효해지고, 반대로 허가신청 자체가 좌절되거나 쌍방이 신청을 포기하면 그때 비로소 확정적으로 무효가 됩니다.

이 유동적 무효라는 중간 단계가 실무에서 분쟁을 만드는 지점입니다. 계약이 살아있는 것도, 완전히 끝난 것도 아닌 상태이다 보니, 매도인이 “계약이 아직 허가도 안 났는데 무슨 의무가 있냐”는 식으로 협조를 미루는 경우가 생기는 것입니다.

허가구역 내 매매계약은 허가 전까지 유동적 무효 상태에 있을 뿐, 매도인이 마음대로 취소하거나 무시할 수 있는 계약이 아닙니다.

2. 매도인이 협조하지 않는다고 계약이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다

일방의 협조 거부만으로는 무효가 되지 않고, 상대방은 협력의무 이행을 소송으로 구할 수 있습니다.

유동적 무효 상태에서는 매매계약 당사자 쌍방에게 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있습니다. 이 협력의무는 계약서에 별도로 적혀 있지 않아도 신의칙상 당연히 인정되는 의무입니다.

규제지역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).

즉 매도인 한쪽이 협조를 거부한다는 의사를 명백히 밝혔다고 해서 계약이 곧바로 확정적으로 무효가 되는 것이 아닙니다. 매도인이 협조를 거부하면서도 계약을 확정적으로 포기하지 않는 이상, 매수인은 협력의무의 이행을 구하는 소송을 통해 거래를 계속 밀고 나갈 수 있습니다.

매도인의 협조 거부는 계약을 무효로 만드는 것이 아니라, 매수인에게 협력의무 이행을 소송으로 구할 수 있는 권리를 열어줄 뿐입니다.

3. 협력의무 이행판결이 확정되면 매도인의 동의 없이 허가신청을 진행할 수 있습니다

확정판결은 매도인이 직접 서명한 것과 같은 효력을 냅니다.

매도인이 임의로 협조하지 않으면 매수인은 협력의무의 이행을 구하는 소송, 즉 협력의무이행청구의 소를 제기할 수 있습니다. 소장에는 통상 “피고는 원고와 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 이 사건 토지에 관한 토지거래계약 허가신청절차를 이행하라”는 취지의 청구취지를 적습니다.

이 소송에서 승소해 판결이 확정되면 민사집행법 제263조에 따라 매도인이 그 의사를 표시한 것으로 간주됩니다. 매도인이 여전히 도장을 찍어주지 않더라도, 확정판결정본을 첨부하면 매수인이 사실상 단독으로 허가신청 절차를 진행할 수 있는 길이 열리는 것입니다.

또 다른 대법원 판례(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다15377 판결)는 허가신청 협력을 이행하지 않거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우를 대비해 미리 정해둔 손해배상액 약정의 효력을 인정하면서, 이때의 ‘계약 위반’에는 협력의무 불이행과 일방적 철회가 모두 포함된다고 판시했습니다. 계약서에 이런 조항을 넣어두었다면 협력의무 이행청구와 별도로 그 배상까지 함께 구할 수 있습니다.

다만 협력의무 이행청구권만으로 매도인의 다른 처분, 예컨대 제3자에게 다시 팔아버리는 이중매매까지 막을 수 있는 것은 아니므로, 소송과 별도로 처분금지가처분 등 보전처분을 함께 검토할 필요가 있습니다.

확정판결을 받으면 매도인의 동의 없이도 허가신청 절차를 진행할 수 있고, 손해배상 예정 약정이 있다면 그 이행도 함께 구할 수 있습니다.

4. 협조 거부가 계속되면 손해배상과 형사처벌까지 문제 될 수 있습니다

손해배상 예정 조항이 없어도 배상은 가능하고, 허가를 피하려는 시도는 형사처벌 대상입니다.

매매계약서에 협력의무 불이행 시 배상액을 정한 조항이 없더라도, 매도인의 협조 거부는 그 자체로 신의칙상 의무 위반이므로 매수인은 협조 거부로 실제 발생한 손해, 예컨대 다른 매물을 알아보며 든 중개수수료나 이사 지연에 따른 손해 등을 청구할 여지가 있습니다. 다만 계약이 아직 확정적으로 무효가 되지 않은 유동적 무효 상태에서는 전매차익처럼 계약이 완전히 이행됐을 때를 전제로 한 이행이익까지 곧바로 인정받기는 쉽지 않습니다.

반면 매도인이 협조를 거부하는 데 그치지 않고 아예 허가절차를 건너뛰려 하거나, 실제와 다른 가격으로 계약서를 다시 쓰는 방식으로 허가를 피하려 한다면 이야기가 달라집니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항은 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자를 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 체결된 계약은 처음부터 확정적으로 무효로 취급됩니다. 매도인이 “허가 없이 그냥 등기만 넘겨주겠다”거나 실거래가와 다른 금액으로 서류를 새로 쓰자고 제안한다면, 이는 단순히 협조를 거부하는 것보다 오히려 더 위험한 제안일 수 있습니다.

협조 거부에는 손해배상으로, 허가를 피하려는 시도에는 형사처벌 규정으로 대응할 수 있다는 점을 함께 알아두어야 합니다.

5. 협력의무 이행청구, 이런 순서로 진행됩니다

내용증명부터 확정판결까지, 자료를 먼저 갖추는 쪽이 유리합니다.

매도인의 협조 거부가 확인되면 통상 ①매도인에게 허가신청절차 이행을 촉구하는 내용증명 발송 → ②(수원 지역 부동산이라면) 수원지방법원에 협력의무이행청구의 소 제기 → ③필요한 경우 처분금지가처분 등 보전처분 병행 신청 → ④승소 확정판결을 받아 확정판결정본으로 허가신청 절차 진행 및 소유권이전등기 청구의 순서로 이어집니다.

이 과정에서 매도인이 소송 중에 제3자에게 목적물을 처분해버리면 매수인이 애써 받은 확정판결이 무용해질 수 있으므로, 소송 제기와 동시에 보전처분 필요성을 검토하는 것이 중요합니다.

협력의무 이행청구를 준비한다면, 소송에 앞서 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서에 협력의무·손해배상 예정 조항이 어떻게 규정돼 있는지부터 확인합니다.

2. 매도인에게 허가신청절차 협조를 요청한 내용증명, 문자, 통화 녹음 등 협조 거부 정황을 뒷받침할 자료를 모읍니다.

3. 목적물의 등기부등본을 발급받아 제3자 앞으로 처분되거나 담보가 설정될 조짐이 있는지 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 토지거래허가 관련 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 협력의무이행청구와 보전처분을 병행한다면, 시간을 끄는 매도인에 대해서도 실질적인 압박 수단을 확보할 수 있습니다.

마치며

토지거래허가구역에서 매도인이 협조를 거부하는 사건은 “설마 계약을 뒤집기야 하겠냐”는 안일한 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

협조를 거부당한 매수인 입장에서는 감정적으로 대응하기보다, 내용증명으로 협조를 명확히 요청한 기록부터 남기고 협력의무이행청구와 보전처분을 함께 준비하는 것이 먼저입니다.

반대로 세금이나 대출 문제 등 사정이 생겨 협조를 미루고 있는 매도인 입장에서도, 협조 거부 상태가 길어질수록 손해배상 책임이 커지고 경우에 따라 형사처벌 규정까지 문제 될 수 있다는 점을 가볍게 봐서는 안 됩니다.

저는 토지거래허가구역 내 매매계약을 둘러싼 분쟁에서 협조를 요구하는 쪽과 협조를 요구받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 갖추느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약이 유동적 무효 상태에 머물러 있는 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 갈릴 수 있는 이 시점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 협조를 거부하면서 계약금만 돌려주겠다고 하면 그대로 받아들여야 하나요?

A. 그럴 필요 없습니다. 계약이 아직 유동적 무효 상태라면 매도인이 일방적으로 계약을 철회할 권리가 있는 것은 아니므로, 협력의무 이행청구나 손해배상 예정 약정에 따른 배상을 함께 검토할 수 있습니다.

Q. 협력의무 이행청구 소송은 보통 얼마나 걸리나요?

A. 사안마다 다르지만 민사 본안소송인 만큼 통상 여러 달이 걸릴 수 있습니다. 그 사이 목적물이 처분되는 것을 막기 위해 처분금지가처분을 함께 준비하는 경우가 많습니다.

Q. 손해배상 예정 조항이 계약서에 없으면 손해배상을 아예 받을 수 없나요?

A. 그렇지 않습니다. 예정 조항이 없어도 협조 거부로 실제 발생한 손해를 증명하면 일반 채무불이행 법리에 따라 배상을 구할 수 있습니다. 다만 손해액 입증에는 예정 조항이 있는 경우보다 품이 더 듭니다.

Q. 매수인도 허가신청에 협력할 의무가 있나요?

A. 있습니다. 협력의무는 쌍방에 부과되는 의무이므로, 매수인 역시 필요한 서류나 자금조달계획을 제때 제출하지 않으면 반대로 매도인으로부터 협력의무 이행청구를 당할 수 있습니다.

Q. 결국 허가가 나오지 않으면 어떻게 되나요?

A. 불허가처분을 받으면 그 통지를 받은 날부터 1개월 안에 시장·군수·구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있는 별도 절차가 있고, 계약 자체의 효력 문제는 그와 별개로 정리해야 합니다.

Q. 매도인이 협조를 거부한 채 다른 사람에게 팔아버리면 어떻게 되나요?

A. 이런 이중매매 상황을 막기 위해 협력의무이행청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 함께 신청하는 것이 일반적입니다. 소송 제기 전 등기부등본으로 처분 조짐을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋나요?

A. 매도인의 협조 거부가 확인된 초기에 선임하는 것이 좋습니다. 내용증명 발송 시점부터 증거를 체계적으로 남겨두어야 이후 소송과 보전처분 모두에서 유리합니다.