형제 중 한 명이 상속 부동산 매각을 반대해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부모님이 남기신 부동산을 두고 형제자매들 사이에서 매각 여부를 둘러싼 갈등이 늘고 있습니다. 한쪽은 하루빨리 정리해 각자 지분만큼 나누자는 입장이고, 다른 한쪽은 여러 이유로 매각 자체를 반대하면서 이야기가 진전되지 않는 경우가 많습니다.

제가 상담한 상속인분들 중에는 “형제가 한 명 반대한다고 해서 나머지 지분권자들이 다수결로 결정하면 되는 것 아니냐”, “일단 계약부터 진행하고 나중에 정리하면 된다”는 생각으로 매수인과 이야기를 진행하다가, 정작 계약 단계에서 반대하는 형제의 인감·동의서가 없어 거래 자체가 무산되거나 위약금 문제로 번지는 경우를 자주 봅니다.

최근 대법원은 상속재산에 속한 부동산을 둘러싼 분쟁에서 협의가 이루어지지 않으면 일반적인 공유물분할소송이 아니라 가정법원의 상속재산분할심판을 거쳐야 한다는 원칙을 분명히하고 있습니다. 이 절차를 모른 채 잘못된 소송을 제기했다가 관할 위반으로 시간만 허비하는 사례도 적지 않습니다.

아래에서는 형제 중 한 명이 상속 부동산 매각에 반대할 때 왜 임의로 처분할 수 없는지, 그리고 협의가 끝내 이루어지지 않을 경우 어떤 절차로 해결해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 상속 부동산은 형제 모두의 공유재산이라 한 명이라도 반대하면 임의로 팔 수 없습니다

상속인이 여럿이면 상속재산은 법정상속분에 따른 공유이고, 처분에는 전원의 동의가 필요합니다.

민법 제1006조는 상속인이 여러 명일 때 상속재산은 그 공유로 한다고 정하고 있습니다. 부모님이 남긴 부동산 역시 상속등기 여부와 관계없이, 상속이 개시된 순간부터 형제자매 전원이 각자의 법정상속분만큼 지분을 갖는 공유물이 됩니다.

문제는 공유물의 처분입니다. 민법 제264조는 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 규정하고 있습니다. 지분이 3분의 2가 되든 4분의 3이 되든, 나머지 지분권자 전원의 동의 없이는 부동산 전체를 매매할 수 없다는 의미입니다.

실무에서는 “형이 지분이 제일 크니까 형 말대로 하면 되는 것 아니냐”는 오해가 많은데, 매각이라는 처분행위는 지분 비율과 무관하게 상속인 전원의 동의가 있어야 유효합니다. 형제 중 단 한 명이라도 명시적으로 반대하고 있다면, 나머지 상속인들이 아무리 다수라 해도 매매계약을 유효하게 체결할 수 없습니다.

지분이 많든 적든, 상속 부동산의 매각에는 형제 전원의 동의가 필요하고 한 명의 반대만으로도 처분은 막힙니다.

2. 지분 과반수로 결정할 수 있는 것과 없는 것은 분명히 구분됩니다

관리행위는 지분 과반수로 가능하지만, 매각과 같은 처분행위는 전원 동의가 있어야 합니다.

민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정한다고 정하고 있습니다. 예를 들어 공실인 상속 부동산을 임대하거나 임차인을 정하는 것, 통상적인 수리를 맡기는 것 등은 관리행위로 보아 지분 과반수 상속인의 뜻대로 진행할 수 있습니다.

그러나 부동산을 아예 처분하는 매매는 관리행위가 아니라 처분행위입니다. 앞서 본 민법 제264조가 정하는 전원 동의 요건이 그대로 적용되고, 과반수 지분 요건으로 대체되지 않습니다. 실제로 형제들이 “우리 셋이 다수니까 매매계약을 체결하자”고 진행했다가, 반대한 형제가 사후에 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구해 거래 전체가 흔들리는 사례도 있습니다.

매수인 입장에서도 상속인 중 한 명이라도 동의서·인감증명서 등을 제출하지 않으면 잔금 지급이나 소유권이전등기 자체가 진행되지 않는 경우가 많아, 반대하는 형제가 있는 상태에서의 매매 추진은 처음부터 다시 설계해야 하는 경우가 대부분입니다.

지분 과반수로 결정할 수 있는 것은 임대 등 관리행위뿐이고, 매각은 반드시 전원 동의를 거쳐야 하는 처분행위입니다.

3. 협의가 안 될 때는 공유물분할소송이 아니라 가정법원 상속재산분할심판을 거쳐야 합니다

상속재산분할이 끝나기 전에는 민법 제268조에 따른 공유물분할소송을 제기할 수 없습니다.

형제 간 협의가 도저히 되지 않을 때, 많은 분들이 먼저 알아보는 것이 공유물분할소송입니다. 그러나 상속재산에 속한 개별 부동산에 대해서는 이 소송을 바로 이용할 수 없다는 점을 반드시 알아야 합니다.

공동상속인은 상속재산의 분할에 관하여 공동상속인 사이에 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에 가사소송법이 정하는 바에 따라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이고, 상속재산에 속하는 개별 재산에 관하여 민법 제268조의 규정에 따라 공유물분할청구의 소를 제기하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결).

즉 상속재산분할협의가 아직 이루어지지 않은 상태라면, 민사법원에 공유물분할소송을 제기해도 관할 위반으로 각하되거나 가정법원으로 이송될 수 있습니다. 가사소송법 제2조는 상속재산분할심판을 가정법원의 전속관할로 정하고 있어, 처음부터 절차를 잘못 선택하면 그만큼 시간과 비용이 낭비됩니다.

반대로 형제들 사이에 이미 “일단 공유로 등기해 두자”는 상속재산분할협의가 성립되어 그 협의에 따라 공유등기까지 마쳤다면, 그 이후의 공유관계는 물권법상의 공유로 보아 민법 제268조에 따른 공유물분할소송을 이용할 수 있습니다. 두 절차는 요건이 다르므로, 지금 상태가 상속재산분할 전인지 후인지부터 정확히 가려야 합니다.

상속재산분할이 끝나기 전이라면 공유물분할소송이 아니라, 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.

4. 심판에서는 법원이 경매를 명해 반대하는 형제 몫까지 강제로 정산할 수 있습니다

현물로 나누기 어려운 부동산은 법원이 경매를 명하는 가액분할로 해결됩니다.

가정법원은 상속재산분할심판에서 여러 방법 중 사안에 맞는 것을 선택합니다. 부동산을 물리적으로 나눌 수 있으면 현물분할을, 특정 상속인이 부동산을 단독 소유하는 대신 다른 상속인에게 차액을 현금으로 지급하는 차액정산에 의한 현물분할을, 그리고 이 두 방법이 어려우면 경매를 통한 가액분할을 명합니다.

민법 제1013조 제2항은 상속재산분할에 민법 제269조를 준용하도록 정하고 있고, 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가액이 현저히 감손될 우려가 있을 때 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 규정합니다. 아파트나 단독주택처럼 물리적으로 나누기 어려운 부동산이 이에 해당하는 경우가 많습니다.

즉 형제 중 한 명이 끝까지 매각에 반대하더라도, 심판절차에서 법원이 현물분할이 곤란하다고 판단하면 경매를 명할 수 있고, 낙찰대금은 각자의 법정상속분 또는 특별수익·기여분이 반영된 구체적 상속분에 따라 나누어집니다. 반대 의사만으로 매각 자체를 영구히 막을 수 있는 것은 아니라는 점을 함께 알아 둘 필요가 있습니다.

5. 협의부터 심판 청구까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

협의서 작성을 먼저 시도하고, 안 되면 상속개시지 관할 가정법원에 심판을 청구합니다.

형제 중 한 명이 매각에 반대하는 상황이라면 통상 ①상속인 전원이 참여하는 협의 시도(내용증명으로 협의 요청 및 입장 정리) → ②협의가 성립되지 않으면 상속개시지, 즉 돌아가신 부모님의 마지막 주소지를 관할하는 가정법원(수원 지역이라면 수원가정법원)에 상속재산분할심판 청구 → ③가사조정절차를 먼저 거치고 조정이 성립되지 않으면 심리·감정 진행 → ④심판 확정 후 현물분할·차액정산·경매에 의한 가액분할 중 정해진 방법에 따라 등기 또는 배당의 순서로 진행됩니다.

가사소송법상 마류 가사비송사건인 상속재산분할심판은 원칙적으로 조정을 먼저 거치도록 되어 있어, 심판 청구 전이라도 변호사를 통해 협의안을 구체적으로 준비해 두면 조정 단계에서 해결될 가능성이 높아집니다.

협의가 계속 지연되는 상황이라면, 감정에 앞서 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 가족관계증명서·기본증명서 등으로 상속인 전원과 각자의 법정상속분을 먼저 확정합니다.

2. 부동산 등기부등본과 시세 자료를 준비해, 매각·현물분할·경매 중 어느 방법이 현실적인지 검토합니다.

3. 협의 시도 과정과 반대 의사표시를 내용증명 등 문서로 남겨, 협의가 불성립됐다는 사실을 심판 청구 시 소명자료로 활용할 수 있도록 정리합니다.

이 자료들을 미리 갖추고 상속재산분할 사건을 다뤄본 변호사와 함께 심판 청구를 준비하면, 협의 단계에서부터 불필요한 시간 낭비를 줄이고 유리한 분할 방법을 주장할 수 있습니다.

마치며

형제자매 사이의 부동산 문제는 “그래도 가족인데 소송까지 가야 하나”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 부동산은 방치되고, 재산세나 관리 비용을 둘러싼 갈등까지 더해지곤 합니다.

매각을 원하는 상속인 입장에서는 무작정 다수결로 밀어붙이기보다, 반대하는 형제가 어떤 이유로 반대하는지, 즉 시세가 낮다고 보는지 실거주 목적인지를 먼저 확인하고 협의 여지를 남겨두는 것이 시간을 아끼는 길입니다. 반대로 매각에 반대하는 상속인 입장에서도 반대 의사만으로 상황을 무한정 끌고 갈 수는 없다는 점, 결국 심판절차로 가면 경매에 의한 가액분할까지 이루어질 수 있다는 점을 감안해 협상 카드를 정리해 둘 필요가 있습니다.

저는 상속재산분할심판과 공유물분할 사건 양쪽에서 매각을 원하는 쪽과 반대하는 쪽 모두를 대리해 본 변호사로서, 초기에 어떤 절차를 선택하고 어떤 자료를 준비하느냐에 따라 결과와 소요 기간이 크게 달라지는 것을 여러 번 확인했습니다.

협의가 더 이상 진전되지 않는다면, 그때가 바로 절차를 정확히 짚어야 할 시점입니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 형제 한 명이 반대해도 나머지가 다수 지분이면 매각할 수 있나요?

A. 안 됩니다. 부동산 매각은 처분행위이므로 지분 비율과 관계없이 상속인 전원의 동의가 필요합니다. 지분 과반수로 결정할 수 있는 것은 임대 등 관리행위에 한정됩니다.

Q. 상속재산분할협의가 이미 끝나고 공유등기까지 마쳤다면 어떻게 되나요?

A. 이 경우에는 상속재산분할절차가 이미 마쳐진 것으로 보아, 이후의 공유관계는 민법 제268조에 따른 공유물분할소송으로 해결할 수 있습니다. 협의가 끝났는지 여부가 절차 선택의 기준입니다.

Q. 상속재산분할심판을 청구하면 바로 재판부터 시작하나요?

A. 아닙니다. 마류 가사비송사건은 원칙적으로 조정절차를 먼저 거칩니다. 조정이 성립되면 심판까지 가지 않고 그 단계에서 종결될 수 있습니다.

Q. 법원이 경매를 명하면 반대하는 형제도 강제로 팔리는 건가요?

A. 네. 현물로 나누기 어렵거나 나눌 경우 가치가 현저히 떨어질 우려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있고, 반대 의사와 무관하게 낙찰대금을 지분에 따라 나누게 됩니다.

Q. 상속재산분할심판은 어느 법원에 청구해야 하나요?

A. 상속이 개시된 곳, 즉 돌아가신 분의 마지막 주소지를 관할하는 가정법원에 청구합니다. 수원 지역이라면 수원가정법원이 관할이 됩니다.

Q. 협의가 계속 늦어지고 있는데 굳이 지금 심판을 청구해야 하나요?

A. 상속재산분할청구권 자체에는 소멸시효가 없지만, 협의가 길어질수록 재산세·관리비용 부담과 부동산 방치에 따른 가치 하락 등 불이익이 커질 수 있어 조기에 절차를 진행하는 것이 유리한 경우가 많습니다.

Q. 상속재산분할심판과 유류분 청구를 함께 진행할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 상속재산분할심판은 가정법원의 가사비송절차이고 유류분반환청구는 별도의 민사소송이므로, 사실관계가 겹치는 부분은 함께 준비하되 절차 자체는 구분해서 진행해야 합니다.