위반건축물을 추인받아 양성화할 방법이 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 들어 오래전에 증축하거나 용도를 바꾼 건물에 대해 지자체로부터 이행강제금 고지서를 받고서야 위반건축물이라는 사실을 처음 알게 되는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주·매수인 중 상당수는 “예전부터 있던 건물이라 이제 와서 문제 되지 않을 것이다”, “이 정도 증축은 다들 하는 것이라 괜찮다”는 생각으로 그냥 넘어간 경우였습니다. 그런데 막상 구청 점검이나 매매 과정에서 위반 사실이 드러나면, 철거명령과 반복되는 이행강제금 앞에서 당혹스러워하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 위반건축물에 대한 시정조치가 행정청의 재량행위라 하더라도 그로 달성하려는 공익과 당사자가 입는 불이익을 구체적으로 비교형량해야 한다는 기준을 일관되게 적용하고 있습니다. 위반사항의 성격에 따라서는 철거가 아니라 추인을 통한 양성화로 해결되는 경우도 분명히 있다는 뜻입니다.

아래에서는 위반건축물이 어떤 경우에 추인을 통해 양성화될 수 있는지, 방치했을 때의 위험과 실제 절차는 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

1. 위반건축물이라고 해서 반드시 철거해야 하는 것은 아닙니다

허가·신고 없이 지어졌거나 기준을 벗어난 부분이라도, 현재 기준을 충족하면 추인을 통한 양성화가 가능합니다.

건축물을 짓거나 대수선·용도변경을 하려면 원칙적으로 시장·군수·구청장의 허가(건축법 제11조)를 받아야 하고, 바닥면적 85제곱미터 이내의 증축처럼 규모가 작은 경우에는 신고(제14조)로 갈음할 수 있습니다. 이 절차를 거치지 않고 지어졌거나, 허가·신고 내용과 다르게 지어진 건축물은 모두 ‘위반건축물’로 분류되고, 허가권자는 건축법 제79조에 따라 시정명령을 내릴 수 있습니다.

그런데 실무에서 ‘위반건축물’이라는 말을 들으면 곧바로 철거나 원상복구만 떠올리는 경우가 많습니다. 하지만 위반 내용이 절차를 거치지 않은 것일 뿐, 현재 시점의 건폐율·용적률·구조안전·피난설비 등 건축관계법령 기준을 그대로 충족한다면, 사후에 허가나 신고 절차를 다시 밟아 적법한 건축물로 인정받는 방법이 있습니다. 실무에서는 이를 흔히 ‘추인’ 또는 ‘양성화’라고 부릅니다.

건축법에 ‘추인’이라는 별도의 조문이 있는 것은 아닙니다. 제11조의 건축허가, 제14조의 건축신고, 제22조의 사용승인 절차를 공사가 끝난 뒤에 다시 밟아, 허가권자로부터 적법한 건축물이라는 확인을 받는 방식으로 운용됩니다. 다만 허가권자가 재량으로 받아들이는 구조라, 위반사항의 성격에 따라 가능 여부가 크게 갈립니다.

위반건축물이라도 현재 기준을 충족한다면 사후 허가·신고 절차로 양성화될 수 있습니다.

2. 추인 가능 여부는 위반의 성격에 따라 갈립니다

도시계획·구조안전 기준 자체를 벗어난 위반은 원칙적으로 양성화되지 않습니다.

양성화가 가능한 전형적인 경우는 절차 위반에 그친 경우입니다. 예를 들어 신고 대상 규모의 증축을 하면서 신고를 누락했지만, 완성된 결과물은 현재의 건폐율·용적률·주차대수·피난거리 기준을 모두 충족하는 경우가 여기에 해당합니다.

반대로 건폐율·용적률을 초과했거나, 도시계획시설 부지를 침범했거나, 구조안전이 확인되지 않는 경우는 원칙적으로 추인이 거부됩니다. 법 제55조·제56조가 정한 건폐율·용적률 기준을 넘어선 상태 자체가 현재 법령 위반이므로, 사후 허가를 내줄 근거가 없기 때문입니다.

법원은 시정조치가 재량행위이더라도 그로 달성하려는 공익과 상대방이 입는 불이익을 비교형량해 재량권 일탈·남용 여부를 심사한다는 입장을 유지하고 있습니다.

이 사건 시정조치로 얻는 공익과 이로 인하여 원고가 입게 될 불이익 사이의 이익형량에 잘못이 없다고 보아 원고의 재량권 일탈·남용 주장을 배척한 원심의 결론은 정당하다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두43640 판결).

즉 위반사항이 이미 구조적으로 해소 불가능한 상태라면, 철거명령 자체를 다투기보다 현재 상태에서 합법화가 가능한 부분과 불가능한 부분을 먼저 구분하는 작업이 우선입니다.

양성화 가능 여부는 위반이 절차상 흠인지, 실체적 기준 위반인지에 따라 판가름납니다.

3. 방치하면 이행강제금이 반복되고 형사처벌로 번질 수 있습니다

시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 최대 연 2회씩 계속 부과됩니다.

허가권자가 시정명령을 내렸는데 정해진 기간 안에 이행하지 않으면, 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과됩니다. 건폐율·용적률 초과나 무허가·무신고 건축이라면 시가표준액의 100분의 50 범위에서, 그 외 위반이라면 시가표준액의 100분의 10 범위에서 산정되고, 영리 목적이나 상습 위반이면 최대 두 배까지 가중될 수 있습니다.

더 부담스러운 부분은 반복성입니다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 시정될 때까지 계속 부과될 수 있어, 방치할수록 누적 금액이 커집니다.

위반 정도가 무겁다면 형사처벌도 병행될 수 있습니다. 도시지역에서 허가 없이 건축·대수선·용도변경을 하면 3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금(제108조), 도시지역 밖이라면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금(제110조)에 처해질 수 있고, 신고 대상인데 신고를 하지 않았다면 5천만원 이하의 벌금(제111조)이 적용됩니다.

또한 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해서는 다른 법령상 영업허가·등록·인가 등을 내주지 말아 달라고 요청할 수도 있어(제79조 제2항), 위반건축물을 방치하면 그 안에서 하려던 영업 자체가 막히는 경우도 있습니다.

양성화를 미루는 사이 이행강제금은 반복 부과되고, 위반 정도에 따라 형사처벌·영업제한까지 이어질 수 있습니다.

4. 추인 절차를 마치면 새로운 이행강제금 부과가 중단됩니다

시정명령을 이행한 것으로 인정되면 그 시점 이후의 이행강제금은 즉시 중지됩니다.

건축법 제80조 제6항은 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하도록 정하고 있습니다. 추인을 통해 건축허가나 신고, 사용승인을 받아 위반 상태가 해소되면 그 시점 이후의 이행강제금은 더 이상 부과되지 않습니다. 다만 그 전에 이미 부과된 이행강제금은 취소되지 않고 그대로 징수됩니다.

연면적 85제곱미터 이하의 소규모 주거용 건축물이라면 감경 규정도 함께 살펴야 합니다.

연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85㎡ 이하인 주거용 건축물 부분의 입법 취지는 소규모 위법 주택의 경우에는 현실적으로 그 시정이 용이하지 않을 뿐만 아니라 그 건축주 등인 영세민에 대하여는 이행강제금이 과중한 경제적 부담을 안겨 줄 수 있으므로 이를 덜어주기 위함에 있다(대법원 2018. 2. 8. 선고 2017두66633 판결).

다만 감경이나 중지 규정은 어디까지나 절차를 진행해 실제로 시정, 즉 양성화를 완료했을 때 적용되는 것이지, 그냥 방치한다고 저절로 적용되는 것은 아닙니다.

5. 추인·양성화는 이런 순서로 진행됩니다

현황 측량과 구조안전 확인이 먼저이고, 허가권자와의 사전 협의가 성패를 가릅니다.

추인·양성화는 통상 ①건축사를 통한 현황 측량과 구조안전 확인, 위반 부분이 건폐율·용적률·피난·주차 기준을 충족하는지 점검 → ②관할 허가권자(수원시 소재 건축물이라면 소재지 구청인 장안구청·권선구청·팔달구청·영통구청 건축과)에 사후 건축허가 또는 건축신고 신청 → ③필요한 경우 건축위원회 심의와 현장조사를 거쳐 신청 내용 검토 → ④신청이 받아들여지면 건축법 제22조에 따른 사용승인을 신청하고, 승인이 나면 건축물대장의 위반 표시를 정리하는 순서로 진행됩니다. 허가권자가 추인을 거부하거나 시정명령을 그대로 유지하면, 경기도행정심판위원회에 행정심판을 청구하거나 수원지방법원에 행정소송을 제기해 다툴 수 있습니다.

서류를 갖추기 전에 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건축물대장과 설계도서(또는 준공 당시 자료)를 발급받아, 위반 부분이 언제·어떤 경위로 생겼는지부터 확인합니다.

2. 건축사를 통해 현재 건폐율·용적률·주차대수·피난거리 등이 관계 법령 기준을 충족하는지 실측·검토합니다.

3. 관할 구청 건축과에 사전 상담을 신청해, 추인 가능 여부와 필요한 보완사항을 미리 확인합니다.

이 과정을 건너뛰고 곧바로 신청서부터 접수하면 보완 요구가 반복되며 시간만 흐르고, 그 사이 이행강제금은 계속 쌓일 수 있습니다.

마치며

위반건축물 문제는 “예전부터 있던 거라 괜찮을 것”이라는 생각으로 미루다가, 이행강제금 고지서를 받고서야 심각성을 깨닫는 경우가 많습니다.

양성화가 가능한 건축물을 가진 소유자 입장에서는, 철거가 아니라 추인이라는 선택지가 있다는 사실을 아는 것만으로도 대응 방향이 완전히 달라집니다.

반대로 매매나 임대차 과정에서 위반건축물을 떠안게 된 쪽 입장에서도, 양성화 가능성부터 확인하지 않으면 이행강제금과 영업 제한을 그대로 감수해야 할 수 있습니다.

저는 위반건축물을 양성화하려는 소유자와, 위반건축물임을 뒤늦게 알게 된 매수인·임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 진단이 결과를 크게 좌우하는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 위반건축물을 안고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 철거와 양성화의 갈림길에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 위반건축물인 줄 모르고 매수했는데, 저도 양성화를 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 위반 여부와 무관하게 소유권은 이전되므로 매수인이 직접 허가권자에게 추인을 신청할 수 있습니다. 다만 매매계약 당시 위반 사실을 몰랐다면 매도인을 상대로 한 하자담보책임이나 손해배상 검토도 함께 이루어져야 합니다.

Q. 이행강제금을 이미 여러 차례 냈는데, 지금 양성화하면 돌려받을 수 있나요?

A. 돌려받을 수는 없습니다. 건축법 제80조 제6항은 시정 이행 이후의 새로운 부과만 중지시킬 뿐, 이미 부과·징수된 이행강제금까지 취소하지는 않습니다.

Q. 건폐율을 초과해서 지어진 부분도 양성화할 수 있나요?

A. 어렵습니다. 건폐율·용적률 초과는 현재 법령 기준 자체를 벗어난 상태라 사후 허가의 대상이 되지 않고, 대개 초과분의 철거나 축소가 전제되어야 합니다.

Q. 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 경우도 추인이 되나요?

A. 변경된 용도가 해당 용도지역에서 허용되고 주차·피난 등 기준을 충족한다면 사후 용도변경 신고나 허가로 정리될 수 있습니다. 허용되지 않는 용도라면 원래 용도로 되돌려야 합니다.

Q. 추인 신청이 거부되면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 거부처분이나 기존 시정명령에 대해 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 다만 승소 가능성은 거부 사유가 재량권 일탈·남용에 해당하는지에 달려 있어, 거부 사유부터 구체적으로 검토해야 합니다.

Q. 양성화 절차는 보통 얼마나 걸리나요?

A. 위반 정도와 구청 심의 일정에 따라 다르지만, 현황측량·구조안전 확인부터 사용승인까지 통상 수개월이 걸립니다. 서류를 한 번에 제대로 갖출수록 기간이 단축됩니다.