복도를 창고처럼 쓰는 옆 가게를 어떻게 막나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 건물에서 옆 점포가 복도나 계단참 같은 공용부분을 마치 자기 창고처럼 쓰면서 이웃 점포와 갈등을 빚는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 구분소유자·임차인분들 중에는 “예전부터 다들 이렇게 썼는데요”, “잠깐 물건 좀 내놓은 것뿐인데 이게 뭐가 문제냐”는 옆 가게 사장님 말을 그대로 믿고 몇 번 눈감아 준 경우가 많았습니다. 그런데 막상 정식으로 치워 달라고 요청하면, 오히려 “그동안 아무 말 안 했으면서 왜 이제 와서”라며 반발하거나, 치우는 시늉만 하고 며칠 뒤 다시 물건을 쌓아두는 일이 반복됩니다.

최근 대법원은 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 점유·사용하는 사람에 대해 구분소유자 개인은 물론 관리단도 부당이득반환과 방해배제를 청구할 수 있다는 법리를 명확히 하고 있습니다. 복도를 오래 써 왔다거나 큰 불편이 없었다는 사정은 이러한 청구를 막는 근거가 되지 못합니다.

아래에서는 옆 가게의 복도 무단 사용이 법적으로 어떤 책임을 발생시키는지, 그리고 실제로 막으려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 복도는 구분소유자 전원의 공유재산이라 옆 가게가 마음대로 쓸 수 있는 공간이 아닙니다

복도·계단 같은 공용부분은 특정 점포가 독점적으로 점유·사용할 수 있는 공간이 아니라 구분소유자 전원의 공유물입니다.

상가건물이나 오피스텔처럼 구분소유가 이루어진 집합건물에서 복도, 계단, 화장실 앞 공간 같은 공용부분은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제10조에 따라 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 특정 점포 바로 앞이라는 위치적 이유만으로 그 점포 주인의 소유가 되는 것이 아닙니다.

집합건물법 제11조는 각 공유자가 공용부분을 “그 용도에 따라” 사용할 수 있다고 정하고 있을 뿐, 특정 구분소유자가 배타적·독점적으로 점유하는 것까지 허용하지 않습니다. 복도는 통행과 피난을 위한 공간이지, 재고를 쌓아두거나 냉장고·집기를 내놓는 창고 용도로 예정된 공간이 아닙니다.

실무에서는 옆 가게가 처음에는 상자 몇 개 정도만 내놓다가, 시간이 지날수록 진열대, 냉동고, 심지어 테이블까지 복도로 확장하는 경우가 흔합니다. 이렇게 되면 통행 폭이 좁아지고, 다른 점포의 손님 접근성이나 안전에도 직접적인 영향을 줍니다.

관리규약에 복도 사용에 관한 별도 규정이 있다면 그 규약이 우선 적용되지만, 대부분의 관리규약은 공용부분에 물건을 적치하는 행위 자체를 금지하고 있어 “규약에 없으니 괜찮다”는 항변도 통하기 어렵습니다.

복도는 정산이나 전체 합의 없이는 어느 점포도 독점적으로 사용할 수 없는, 구분소유자 전원의 공유재산입니다.

2. 잠깐 쌓아둔 것이라도 정당한 권원 없이 쓰면 부당이득이 성립합니다

점유 의사가 없었다거나 기간이 짧았다는 항변만으로는 부당이득반환 책임을 피할 수 없습니다.

옆 가게가 복도를 무단으로 사용하면서 실질적으로 영업 공간을 넓혀 이익을 얻었다면, 민법 제741조의 부당이득 법리에 따라 그 사용이익을 반환할 의무가 발생합니다. 판매대나 냉장고를 복도에 내놓은 만큼 매장 안쪽 공간을 다른 용도로 쓸 수 있게 되므로, 이는 통상 임료 상당의 이익을 얻은 것으로 평가됩니다.

이런 청구는 피해를 직접 보는 구분소유자 개인이 할 수도 있지만, 대법원은 집합건물의 관리단도 관리단집회 결의나 규약에 따라 공용부분 무단점유자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 되어 부당이득반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다. …관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결).

즉 개별 구분소유자가 나서기 부담스럽다면, 관리단을 통해 공동으로 대응하는 방법도 있습니다. 실제로 사용한 면적, 기간, 인근 시세를 기준으로 산정한 임료 상당액이 부당이득의 범위가 되므로, 사진·CCTV 영상·관리사무소 민원 접수 기록 등으로 사용 기간과 면적을 구체적으로 정리해 두는 것이 이후 금액을 다투는 데 중요합니다.

“잠깐 놓아둔 것뿐”이라는 항변은, 그 기간과 면적만큼 발생한 부당이득반환 책임을 지워주지 못합니다.

3. 오래전부터 그렇게 써 왔다는 사정만으로는 방해배제청구권이 사라지지 않습니다

정당한 권원 없는 점유는 아무리 오래 지속되어도 소유자의 방해배제청구권을 소멸시키지 못합니다.

옆 가게 사장님들이 가장 많이 내세우는 방어 논리 중 하나가 “이 자리에서 벌써 몇 년째 이렇게 써 왔다”는 것입니다. 그러나 소유권에 기한 방해배제청구권은 물권적 청구권으로서, 무단 점유가 오래 지속되었다는 사정만으로 정당화되지 않습니다.

공용부분에 대한 각 구분소유자의 권리는 공유지분권이므로, 다른 공유자의 동의 없이 특정 부분을 독점적으로 점유하는 행위는 그 자체로 다른 공유자의 지분권을 침해하는 위법한 상태입니다. 대법원 전원합의체 판결은 공유물을 독점적으로 점유하는 사람에 대해 다른 공유자가 자신의 지분권에 기초해 직접 방해배제를 청구할 수 있다고 밝혔습니다.

공유자는 자신의 지분권 행사를 방해하는 행위에 대해서 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사할 수 있고, 공유물에 대한 지분권은 공유자 개개인에게 귀속되는 것이므로 공유자 각자가 행사할 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결).

이 법리는 상가 복도처럼 여러 구분소유자가 공유하는 공용부분에도 그대로 적용됩니다. 즉 굳이 관리단 전체가 나서지 않아도, 피해를 보는 구분소유자 1인이 단독으로 “복도에서 물건을 치우라”는 방해배제청구를 할 수 있다는 의미입니다. 다만 점유 자체를 빼앗아 오는 인도청구와 방해 상태만 제거하는 방해배제청구는 구별되므로, 청구 취지를 어떻게 구성할지는 사안에 맞게 정리해야 합니다.

“그동안 아무 말 안 했으면서 왜 갑자기”라는 항변 역시, 묵시적으로 사용을 허락했다는 명확한 합의가 있었던 것이 아니라면 법적으로 받아들여지기 어렵습니다. 오히려 뒤늦게라도 문제를 제기한 사실 자체가, 계속된 무단 점유에 동의하지 않았음을 보여주는 사정으로 작용할 수 있습니다.

정당한 권원 없는 점유는 기간이 길어질수록 심각해질 뿐, 그 자체로 권리를 만들어 주지는 않습니다.

4. 복도에 물건을 쌓아두는 행위는 소방법 위반으로 별도의 제재를 받습니다

복도에 물건을 쌓아두는 것은 민사 분쟁을 넘어 소방시설법상 시정명령과 과태료의 대상이 됩니다.

복도는 부당이득·방해배제 문제에 그치지 않고, 화재 등 비상 상황에서 대피로로 쓰이는 피난시설이기도 합니다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제16조는 특정소방대상물의 관계인이 정당한 사유 없이 피난시설·방화구획 주위에 물건을 쌓아두거나 장애물을 설치하는 행위, 피난시설의 용도에 장애를 주는 행위를 금지하고 있습니다.

여기서 “관계인”에는 소유자뿐 아니라 관리자·점유자, 즉 복도에 물건을 쌓아둔 옆 가게 운영자도 포함될 수 있습니다. 소방본부장이나 소방서장은 이런 위반이 확인되면 물건을 치우고 원상회복하라는 시정 조치를 명할 수 있고, 이를 따르지 않으면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

실무적으로는 민사상 방해배제청구·부당이득반환청구와 별개로, 관할 소방서에 피난시설 불법 적치 민원을 접수하는 방법도 병행할 수 있습니다. 소방서의 시정명령은 상대방에게 즉각적인 심리적 압박이 되는 경우가 많아, 소송 전 단계에서 자발적으로 물건을 치우게 하는 실질적인 효과를 내기도 합니다.

다만 소방서 신고만으로 부당이득반환까지 해결되는 것은 아니므로, 그동안 발생한 사용이익을 정산받으려면 별도로 민사상 청구를 진행해야 한다는 점은 유의해야 합니다.

5. 시정 요청부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명 발송부터 소송·강제집행까지, 단계를 밟아야 실질적인 원상회복이 가능합니다.

복도 무단 점유 문제는 통상 ①관리사무소·관리단을 통한 구두·서면 시정 요청 → ②그래도 개선되지 않으면 내용증명을 통한 공식적인 원상회복·부당이득반환 청구 → ③합의가 이뤄지지 않을 경우 관할 법원(사업장 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 방해배제청구 및 부당이득반환청구 소송 제기 또는 조정신청 → ④승소 판결 확정 후에도 자진 이행하지 않으면 강제집행의 순서로 진행됩니다.

소송까지 가지 않고 해결되는 경우도 적지 않지만, 상대방이 계속 버틴다면 결국 법원의 판단을 받아야 합니다. 이 경우 사용 기간과 면적을 뒷받침할 자료가 승패와 배상액을 가르는 핵심입니다.

1. 관리규약에 공용부분 사용에 관한 별도 규정이 있는지, 있다면 어떤 절차를 거쳐야 하는지부터 확인합니다.

2. 복도에 물건이 쌓인 날짜별 사진·CCTV 영상을 확보해 점유 기간과 면적 변화를 기록으로 남깁니다.

3. 관리사무소에 민원 접수 이력을 만들고, 필요하면 관할 소방서에 피난시설 적치 여부를 확인·신고합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 방해배제청구와 부당이득반환청구를 함께 진행하면, 물건을 치우게 하는 것은 물론 그동안의 사용이익까지 함께 회수할 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

복도 같은 공용부분 문제는 “이웃 가게인데 굳이 얼굴 붉히면서까지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

복도를 침범당한 구분소유자·임차인 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 언제부터 얼마만큼의 공간이 잠식됐는지 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 사진과 민원 기록이 쌓일수록 방해배제청구와 부당이득반환청구 모두에서 유리해집니다.

반대로 복도를 사용해 온 점포 입장에서도 “다들 그렇게 써 왔다”는 관행만으로는 방어가 되지 않으며, 언제 어떤 합의가 있었는지를 구체적으로 소명하지 못하면 원상회복과 정산 요구를 피하기 어렵습니다.

저는 상가 공용부분을 둘러싼 분쟁에서 피해를 본 구분소유자 쪽과 사용을 문제 삼힌 점포 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

복도 문제는 시간이 지날수록 점유 상태가 굳어지고 입증이 어려워집니다. 더 늦기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 관리규약에 복도 사용에 관한 규정이 아예 없는 상가인데도 문제 삼을 수 있나요?

A. 가능합니다. 집합건물법상 공용부분은 별도 규약이 없어도 구분소유자 전원의 공유물이므로, 특정 점포의 독점적 사용은 규약 유무와 관계없이 다른 구분소유자의 지분권을 침해하는 행위입니다.

Q. 임차인인데도 직접 방해배제청구를 할 수 있나요?

A. 임차인 본인은 소유자가 아니어서 직접 방해배제청구권을 행사하기는 어렵고, 통상 건물주(구분소유자)나 관리단을 통해 대응하게 됩니다. 다만 통행 방해나 영업 방해가 뚜렷하다면 별도의 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

Q. 옆 가게가 잠깐씩만 물건을 내놓는데도 부당이득이 인정되나요?

A. 인정될 수 있습니다. 사용 기간이 짧더라도 그 기간과 면적에 상응하는 임료 상당의 이익을 얻은 것으로 평가되며, 반복적으로 이루어졌다면 누적된 기간 전체를 기준으로 산정될 수 있습니다.

Q. 소방서에 신고하면 민사 문제도 같이 해결되나요?

A. 아닙니다. 소방서의 시정명령·과태료는 피난시설 관리 의무 위반에 대한 별개의 행정 제재이고, 그동안 발생한 사용이익을 반환받으려면 부당이득반환청구를 별도로 진행해야 합니다.

Q. 관리단이 아무런 조치를 취해 주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

A. 관리단이 소극적이라도 개별 구분소유자는 자신의 지분권에 기초해 단독으로 방해배제청구와 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 관리단 결의를 기다릴 필요 없이 개인 명의로도 대응이 가능합니다.

Q. 몇 년 전부터 써 온 자리라 이제 와서 문제 삼기 어렵지 않나요?

A. 그렇지 않습니다. 정당한 권원 없는 점유는 기간이 길어졌다는 사정만으로 적법해지지 않고, 소유자의 방해배제청구권 행사를 막지 못합니다. 다만 사용 경위와 합의 여부를 구체적으로 확인하는 것은 필요합니다.