위층 상가 누수로 영업을 망쳤는데 배상 범위는요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 건물에서 위층 누수로 아래층이나 인접 점포의 영업이 마비되면서, 시설 피해를 넘어 매출 손실까지 배상받을 수 있는지를 묻는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 피해 점주분들 중 상당수는 위층 소유자나 건물주 측이 “배관만 고쳐주면 되는 거 아니냐”, “장사 며칠 못 한 거야 알아서 하시라”는 식으로 대응했다고 말씀하십니다. 그런데 막상 손해배상을 청구하면 “수리비만 주면 될 줄 알았다”, “영업손실까지 배상할 의무는 없다”는 식으로 방어해보려 하지만 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 상가 누수로 인한 손해배상 범위를 판단하면서 시설 복구비용은 물론 예측 가능한 영업손실까지 통상손해로 인정하는 흐름을 보이고 있습니다. 여러 층이 배관·슬래브를 공유하는 상가 건물 구조에서는 위층 소유자뿐 아니라 건물 전체 소유자·임대인에게도 책임이 함께 인정될 수 있습니다.

아래에서는 위층 누수로 영업 피해를 입었을 때 누구에게 어떤 근거로 책임을 물을 수 있는지, 그리고 배상범위에 영업손실까지 포함되는지를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 위층 누수로 인한 손해는 민법 제758조의 공작물책임으로 다툴 수 있습니다

공작물의 하자로 인한 사고는 일반 불법행위보다 무거운 위험책임으로 다뤄집니다.

민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 경우, 1차로 공작물을 점유하는 자가 배상책임을 지고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했음을 증명하면 2차로 소유자가 책임을 지도록 정하고 있습니다. 소유자의 책임은 과실이 없어도 지는 책임이라 사실상 면책이 어렵습니다.

위층 누수 사고는 대부분 배관 노후·부식, 방수 시공 불량, 슬래브 균열처럼 건물 자체의 하자에서 비롯됩니다. 여기서 말하는 하자란 그 공작물이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 뜻하고, 반드시 그 하자만이 유일한 원인이어야 하는 것은 아니며 여러 원인 중 하나이기만 해도 인정됩니다.

누수의 원인이 위층 전유부분에 있다면 그 위층을 소유하거나 점유한 사람이 1차 책임자가 되고, 여러 층이 함께 쓰는 배관·슬래브처럼 공용에 해당하는 부분이 원인이라면 건물 전체 소유자나 관리 주체에게 책임이 돌아갈 수 있습니다.

민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상의 하자는 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성이 없는 것을 말한다. 여기에서 본래 갖추어야 할 안전성은 공작물 자체만의 용도에 한정된 안전성만이 아니라 공작물이 현실적으로 설치되어 사용되고 있는 상황에서 요구되는 안전성을 뜻한다. 또한 공작물의 설치·보존상의 하자로 인한 사고는 공작물의 설치·보존상의 하자만이 손해발생의 원인이 되는 경우만을 말하는 것이 아니고, 공작물의 설치·보존상의 하자가 사고의 공동원인 중 하나가 되는 이상 사고로 인한 손해는 공작물의 설치·보존상의 하자로 생긴 것이라고 보아야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결).

배관·슬래브 등 공작물의 하자로 누수가 발생했다면, 위층 소유자나 건물 소유자는 과실이 없었다는 사정만으로 책임을 면하기 어렵습니다.

2. 임대인이 건물을 부실하게 관리했다면 수선의무 위반 책임도 함께 물을 수 있습니다

건물을 세놓은 소유자는 임차인이 온전히 영업할 수 있는 상태를 유지해줄 의무가 있습니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 위층 누수로 아래층이나 인접 점포의 영업이 어려워졌다면, 건물주가 이 수선의무를 다하지 못한 것으로 볼 여지가 큽니다.

특히 피해를 입은 점포가 그 누수를 일으킨 건물의 소유자로부터 직접 임차한 관계라면, 건물 소유자는 공작물책임과는 별도로 임대차계약상 채무불이행 책임도 함께 부담합니다. 두 청구원인을 함께 주장하면 입증이 어려운 부분을 서로 보완할 수 있습니다.

건물을 타인에게 임대한 소유자가 건물을 적합하게 유지·관리할 의무를 위반하여 임대목적물에 필요한 안전성을 갖추지 못한 설치·보존상의 하자가 생기고 그 하자로 인하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 건물의 소유자 겸 임대인은 임차인에게 공작물책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행 책임을 진다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결).

만약 누수 원인이 애초에 시공업체의 부실시공에 있었다면, 소유자·임대인의 책임과는 별개로 그 시공업체에게 민법 제750조에 따라 직접 책임을 물을 수도 있습니다. 공작물 소유자의 책임을 규정한 민법 제758조가 시공자에 대한 일반 불법행위 책임을 배제하는 것은 아니기 때문입니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다39219 판결 참조).

공작물책임과 임대인의 수선의무 위반 책임은 별개의 청구원인으로, 함께 주장할수록 배상받을 가능성이 높아집니다.

3. 배상범위에는 원상복구비용뿐 아니라 영업손실까지 포함됩니다

예측 가능한 영업손실은 특별손해가 아니라 통상손해로 인정됩니다.

민법 제393조는 손해배상의 범위를 통상손해와 특별손해로 나눕니다. 통상손해는 그 종류의 위법행위가 있으면 사회일반의 거래관념이나 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 손해를 말하고, 특별손해는 당사자의 개별·구체적 사정에 따른 손해로 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상책임이 인정됩니다. 이 규정은 민법 제763조에 따라 불법행위로 인한 손해배상에도 그대로 준용됩니다.

누수로 상가 영업이 중단되거나 위축된 경우, 그로 인한 매출 감소는 더 이상 예외적인 사정이 아니라 객관적으로 상당한 정도로 예측 가능한 손해로 다뤄지는 흐름입니다. 실제로 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다300791 판결은, 통상손해란 그 종류의 위법행위가 있으면 사회일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말한다는 전제 아래, 불법행위로 발생한 영업손실이라도 그것이 객관적으로 상당한 정도로 예측 가능한 것이라면 상당인과관계 있는 통상손해의 범위에 포함된다고 판단했습니다. 상가 위층 누수처럼 영업 공간의 침수·파손이 곧바로 매출 감소로 이어지는 관계가 뚜렷하다면, 영업손실도 특별손해가 아니라 통상손해로 주장할 수 있는 근거가 됩니다.

다만 손해액 자체는 청구하는 쪽이 구체적으로 입증해야 합니다. 시설 원상복구비용과 재고자산 손실뿐 아니라, 휴업 또는 매출 감소 기간의 일실이익까지 구체적으로 산정해 청구해야 하고, 피해 점포 측에도 관리 소홀 등 과실이 있다면 과실상계로 일부 감액될 수 있습니다.

영업손실은 시설 피해와 별도로 주장하지 않으면 법원이 알아서 인정해주지 않습니다. 반드시 함께 청구해야 합니다.

4. 영업손실액은 매출자료와 인과관계 입증에 따라 크게 달라집니다

휴업기간과 손해액은 구체적인 자료로 뒷받침돼야 법원이 인정합니다.

실무에서 영업손실액을 산정할 때는 부가가치세 과세표준증명원, 카드매출 내역, 매출장부 등을 통해 누수 발생 전 일정 기간과 발생 후 기간의 매출을 비교합니다. 여기서 감소한 매출에서 재료비·인건비 등 절감된 필요경비를 공제한 나머지가 통상 일실이익으로 인정되는 손해액입니다.

매출 감소분과 필요경비만으로 손해액을 정확히 나누기 어려운 경우가 많은데, 이런 경우에도 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과에 기초해 상당한 손해액을 인정할 수 있다는 입장입니다. 앞서 본 2021다300791 판결에서도, 손실 중 영업자의 운영능력이나 시장상황 등 다른 요인이 섞여 있어 정확한 구분이 곤란하더라도 법원이 상당한 손해액을 산정해야 한다고 밝힌 바 있습니다.

휴업기간이 실제로 누수와 얼마나 인과관계가 있는지도 중요합니다. 복구가 지연된 이유가 가해자 측의 미온적 대응 때문이라면 그 지연 기간까지 손해로 주장할 수 있지만, 반대로 피해 점포 측이 복구업체 선정을 미루는 등 스스로 지연시킨 기간이라면 그 부분은 손해배상 범위에서 빠질 수 있습니다.

5. 손해배상을 받기까지 절차는 이렇게 진행됩니다

증거부터 확보해야 합의든 소송이든 유리한 결과를 만들 수 있습니다.

위층 누수로 인한 영업 피해는 통상 ①누수 발생 직후 현장 사진·동영상과 피해 목록을 확보 → ②내용증명을 통해 위층 소유자 또는 건물 소유자·임대인에게 손해배상을 청구 → ③합의가 되지 않으면 민사조정 또는 손해배상청구소송 제기(상가 소재지가 수원이라면 관할은 수원지방법원) → ④필요하다면 손해액 감정절차를 거쳐 판결을 받고, 임의로 이행하지 않으면 강제집행까지 나아가는 순서로 진행됩니다.

다만 어느 단계로 가든, 초기에 자료를 얼마나 꼼꼼히 남겨두었는지가 결과를 좌우합니다. 누수를 확인했다면 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 누수 발생 시점과 피해 부위를 사진·동영상으로 남기고, 관리사무소나 건물주에게 통보한 기록을 확보합니다.

2. 원상복구 견적서·수리비 영수증과 함께, 누수 전후 매출자료(카드매출 내역·부가세 신고자료)를 정리합니다.

3. 하자의 원인이 위층 전유부분에 있는지, 배관·슬래브 같은 공용부분에 있는지를 구분해 책임 주체를 특정합니다.

이런 자료를 갖추고 상가 누수·손해배상 사건 경험이 있는 변호사와 함께 청구범위를 설계하면, 시설 피해뿐 아니라 영업손실까지 포함한 실질적인 배상을 받아낼 가능성이 높아집니다.

마치며

위층 누수로 인한 영업 피해는 “물이 새는 거야 흔한 일이니 며칠이면 해결되겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

영업 피해를 입은 점주 입장에서는 감정적인 항의보다, 매출 감소를 뒷받침할 자료와 누수 원인을 뒷받침할 사진·통보 기록을 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 누수를 일으킨 위층 소유자나 건물주 입장에서도, “수리만 해주면 끝”이라는 생각으로 대응했다가는 예상보다 훨씬 큰 영업손실 배상 책임을 질 수 있으므로, 손해액 산정 근거를 꼼꼼히 따져보는 것이 필요합니다.

저는 상가 누수·건물 하자로 인한 손해배상 사건에서 피해를 입은 임차인 쪽과 배상을 요구받는 건물주·위층 소유자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어떤 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

배상범위를 둘러싼 다툼은 초기 대응에서 결론이 갈리는 경우가 많습니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 위층 누수인지 확실하지 않은데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 누수 경로가 명확하지 않다면 관리사무소나 시설 점검 기록, 전문가의 누수탐지 소견 등으로 원인을 먼저 특정하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 원인이 규명되면 공작물책임을 근거로 청구할 수 있습니다.

Q. 위층이 세입자이고 소유자가 따로 있는 경우, 누구에게 청구해야 하나요?

A. 하자가 위층 전유부분의 관리 소홀에서 비롯됐다면 그 세입자(점유자)가 1차 책임자이고, 배관·슬래브 같은 공용부분의 하자라면 소유자에게도 책임을 물을 수 있습니다. 두 당사자를 함께 상대로 청구하는 경우도 많습니다.

Q. 영업손실은 어떻게 계산하나요?

A. 누수 발생 전후 일정 기간의 매출을 비교해 감소분을 산출하고, 여기서 절감된 필요경비를 공제한 금액을 기준으로 산정합니다. 카드매출 내역, 부가세 신고자료, 동종업종 평균 이익률 등이 근거 자료로 쓰입니다.

Q. 임대차계약서에 “천재지변 등에 대해 임대인은 책임지지 않는다”는 조항이 있으면 배상받기 어려운가요?

A. 배관 노후·시공 불량 같은 공작물의 하자로 인한 누수는 천재지변이 아니므로, 그런 면책 조항이 있어도 임대인의 수선의무 위반 책임을 배제하기 어렵습니다.

Q. 손해배상 청구에는 시간 제한이 있나요?

A. 불법행위에 따른 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있었던 날로부터 10년 안에 행사해야 하므로, 시간을 끌수록 불리해질 수 있습니다.

Q. 합의금으로 얼마를 제시받았는데, 이 정도면 적정한 금액인가요?

A. 시설 복구비용만 반영된 금액인지, 영업손실까지 포함된 금액인지에 따라 적정성 판단이 크게 달라집니다. 매출자료를 근거로 예상 손해액을 먼저 산정해본 뒤 비교하는 것이 안전합니다.

Q. 형사 고소도 함께 할 수 있나요?

A. 단순 과실에 의한 누수라면 대부분 민사 손해배상의 영역이지만, 하자를 알고도 방치했거나 고의성이 의심되는 사정이 있다면 별도로 형사 책임 여부를 함께 검토할 수 있습니다.