집주인 파산선고 후 보증금 소송, 본인 아닌 파산관재인이 피고인 이유 

집주인이 개인파산 선고를 받았다는 사실을 뒤늦게 알게 된 임차인이, 확정일자와 계약서를 모두 갖췄다는 이유로 곧바로 보증금반환청구소송을 냈다가 소각하 판결을 받는 경우가 드물지 않습니다. 이유는 의외로 간단합니다. 파산선고가 나는 순간부터 집주인 명의 재산에 대한 권한이 집주인 본인이 아니라 법원이 선임한 파산관재인에게 넘어가기 때문입니다. 소송의 상대방을 잘못 정하면 청구가 맞고 틀리고를 따져보기도 전에 절차 문제로 소가 각하됩니다. 이 글에서는 집주인이 파산선고를 받았을 때 보증금반환채권의 성격이 어떻게 바뀌는지, 왜 본인을 피고로 하면 안 되는지, 그리고 실제로 보증금을 지키려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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집주인이 파산선고를 받으면 보증금은 어떻게 되나 — 파산재단과 파산채권의 구분

임대차보증금은 임차인이 임대인에 대해 가지는 채권입니다. 그런데 임대인이 파산선고를 받으면 이 채권의 성격과 그것을 행사하는 방법 자체가 완전히 달라집니다. 법원이 파산을 선고하면 채무자 명의의 모든 재산은 파산재단으로 묶이고, 그 재산을 관리·처분할 권한은 채무자 본인이 아니라 법원이 선임한 파산관재인에게 넘어갑니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 채무자회생법) 제384조가 "파산재단을 관리 및 처분하는 권한은 파산관재인에게 속한다"고 명시하는 근거 조문입니다.

이때 보증금반환채권처럼 파산선고 이전의 원인으로 이미 발생한 재산상 청구권은 채무자회생법 제423조에 따라 파산채권으로 분류됩니다. 파산채권으로 분류된 순간부터는 일반 민사소송으로 자유롭게 돈을 받아낼 수 있는 채권이 아니게 됩니다. 제424조가 "파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 행사할 수 없다"고 못 박고 있기 때문입니다. 즉 임대인이 파산선고를 받은 후에는, 임차인이 아무리 계약서와 확정일자를 완벽히 갖추고 있어도 집주인 개인을 상대로 곧바로 돈을 달라는 소송을 제기하는 방식 자체가 원칙적으로 허용되지 않습니다.

임대인이 파산선고를 받으면 보증금반환채권은 파산채권이 되고, 파산채권은 파산절차에 의하지 않고는 행사할 수 없다는 것이 모든 논의의 출발점이다.

채무자 본인을 피고로 삼으면 각하되는 이유 — 관리처분권 이전과 당사자적격

소송에서 누가 원고·피고가 될 자격이 있는지를 당사자적격이라 합니다. 채무자회생법 제359조는 "파산재단에 관한 소송에서는 파산관재인이 당사자가 된다"고 정합니다. 파산선고와 동시에 집주인 자신은 자기 재산에 관한 소송을 수행할 자격 자체를 잃고, 그 자격은 파산관재인에게 전속적으로 넘어갑니다. 이는 집주인이 성실하지 않아서가 아니라, 여러 채권자에게 재산을 공평하게 나눠주기 위해 재산의 관리·처분·소송수행 권한을 파산관재인 한 사람에게 모아두는 파산제도의 구조 때문입니다.

그래서 임차인이 파산선고 사실을 모른 채(또는 안 뒤에도) 집주인 개인을 피고로 표시해 보증금반환청구소송을 제기하면, 법원은 돈을 줘야 하는지에 대한 본안 판단에 들어가지 않고 "당사자적격이 없는 자를 상대로 한 소송"이라는 이유로 소를 각하합니다. 소각하는 청구가 이유 없다는 패소 판단과는 다릅니다. 애초에 재판을 받을 자격 있는 상대방을 잘못 골랐다는 절차적 판단이라서, 임차인 입장에서는 시간과 비용을 들여 소송을 진행하고도 아무 실익 없이 처음부터 다시 시작해야 하는 결과를 맞습니다. 올바른 상대방은 집주인 개인이 아니라 그 집주인의 파산관재인입니다.

• 파산선고 전 — 임대인 본인이 소송의 당사자.

• 파산선고 후 — 파산관재인이 소송의 당사자(채무자회생법 제359조).

• 잘못된 피고를 지정한 결과 — 본안 판단 없이 소각하.

• 확인 방법 — 법원의 파산선고 공고와 등기부상 파산등기(뒤에서 설명).

소송이 이미 진행 중이었다면 — 소송절차의 중단과 수계

임차인이 보증금반환소송을 먼저 제기해 재판이 진행되던 중에 집주인이 파산선고를 받았다면 다른 문제가 생깁니다. 채무자회생법 제347조는 파산재단에 속하는 재산에 관해 파산선고 당시 법원에 계속 중인 소송은 "파산관재인 또는 상대방이 이를 수계할 수 있다"고 정하는데, 이는 소송절차가 파산선고 시점에 일단 중단된다는 뜻입니다. 중단된 상태에서 아무도 수계 신청을 하지 않은 채 절차가 그대로 흘러가 판결이 선고되면, 그 판결은 소송절차상 하자가 있는 것으로 취급되어 상소나 재심의 대상이 될 수 있습니다.

실무적으로는 임차인 쪽에서 스스로 수계신청을 해서 파산관재인을 상대방으로 절차를 이어받는 경우가 많습니다. 다만 이 경우에도 청구권 자체가 파산채권이라는 성격은 바뀌지 않으므로, 수계 이후의 소송은 통상의 이행소송이 아니라 사실상 채권을 파산채권으로 확정받기 위한 절차로 재편됩니다. 소송 도중 상대방이 파산선고를 받았다는 소식을 들으면 곧바로 소송을 방치하지 말고, 수계 절차부터 밟아야 시간 손실을 줄일 수 있습니다.

보증금반환청구권을 확보하는 절차 — 채권신고부터 채권조사확정재판까지

채무자 본인을 피고로 할 수 없다면, 임차인은 실제로 어떤 절차를 밟아야 할까요. 첫 단계는 파산법원에 자신의 보증금반환채권을 채권신고하는 것입니다. 법원은 파산선고를 하면서 채권신고 기간과 기일을 함께 공고하므로(제313조), 그 기간 안에 채권액과 원인을 적어 신고서를 제출해야 합니다. 신고된 채권은 파산관재인과 다른 채권자들이 참여하는 채권조사 절차에서 인정 여부가 가려집니다.

파산관재인이 신고된 보증금반환채권을 그대로 인정(시인)하면 그 금액대로 채권이 확정되고, 임차인은 이후 배당 절차에서 정해진 순위에 따라 배당을 받습니다. 반대로 파산관재인이나 다른 채권자가 이의를 제기하면 그 채권은 이의채권이 되고, 임차인은 제462조에 따라 이의자 전원을 상대로 채권조사확정재판을 신청해 법원에서 채권의 존부와 금액을 다시 가려야 합니다. 그 재판 결과에도 불복하면 제463조에 따라 결정서 송달일부터 1개월 안에 이의의 소를 제기할 수 있는데, 이때도 피고는 이의를 제기한 파산채권자들이지 집주인 본인이 아닙니다.

• 채권신고 — 파산법원이 공고한 기간 안에 채권액·원인을 신고.

• 채권조사 — 파산관재인·다른 채권자들이 인정 여부를 검토.

• 시인되면 — 채권 확정 후 배당 순위에 따라 배당.

• 이의가 붙으면 — 채권조사확정재판(제462조), 불복 시 이의의 소(제463조). 상대방은 이의자이지 집주인 본인이 아님.

대항력을 갖춘 임차인이라면 다르다 — 파산관재인의 해지권이 배제되는 경우

여기까지는 임대차가 이미 끝났거나 보증금반환채권이 확정적으로 발생한 경우를 전제로 한 설명입니다. 그런데 집주인이 파산선고를 받을 당시 임대차 기간이 아직 남아있고 임차인이 계속 거주하는 중이라면, 파산관재인이 임대차계약 자체를 마음대로 정리할 수 있는지가 문제 됩니다. 채무자회생법 제335조는 쌍방 모두 이행을 완료하지 않은 쌍무계약(임대차도 여기 해당합니다)에 대해 파산관재인이 계약을 해지하거나 이행을 선택할 수 있는 권한을 줍니다. 파산관재인이 해지를 선택하면 임차인은 그로 인한 손해배상을 파산채권으로만 청구할 수 있어(제337조), 집을 비워줘야 하는 부담까지 떠안게 됩니다.

다만 이 해지선택권에는 중요한 예외가 있습니다. 제340조 제4항은 임차인이 주택임대차보호법 제3조의 대항요건(주택 인도와 전입신고) 또는 상가건물임대차보호법 제3조의 대항요건을 이미 갖춘 경우에는 제335조를 적용하지 않는다고 정합니다. 즉 대항력 있는 임차인의 임대차는 집주인이 파산하더라도 파산관재인이 일방적으로 해지할 수 없고, 계약 기간 동안 그대로 유지됩니다. 전입신고와 확정일자를 갖춰야 하는 이유가 보증금 우선변제 순위뿐 아니라, 파산 국면에서 거주 자체를 지키는 방어수단이 되는 셈입니다.

대항요건을 갖춘 임차인의 임대차는 집주인이 파산하더라도 파산관재인이 임의로 해지할 수 없다(채무자회생법 제340조 제4항).

파산이 폐지되고 면책까지 확정되면 — 2025년 대법원 판결이 바꾼 결론

채권신고를 하고 채권조사확정재판까지 거쳤다고 해서 이야기가 끝나는 것도 아닙니다. 개인인 집주인의 파산재단에 배당할 재산이 부족해 파산절차 자체가 폐지되고, 이어서 법원이 면책을 허가해 그 결정이 확정되면 임차인의 처지는 한 번 더 달라집니다. 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결(구상금등)은 이 국면에서 면책결정의 효력이 "우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에" 미친다고 판단했습니다. 우선변제권 있는 부분만큼은 배당받지 못했더라도 집주인을 상대로 별도로 이행을 청구할 수 있다고 봤던 종전 실무의 전제를 뒤집은 것입니다.

이 판결에 따르면, 면책이 확정된 뒤에는 임차인이 배당으로 받지 못한 나머지 보증금에 대해 집주인 본인을 상대로 이행을 구하는 소송을 내더라도 그 청구는 받아들여지지 않습니다. 다만 이때는 앞서 본 당사자적격 흠결로 인한 소각하와는 법적 성격이 다릅니다. 소송요건의 문제가 아니라, 채무 자체가 면책으로 소멸했다는 실체적 이유로 청구가 기각되는 것이기 때문입니다. 그러나 임차인 입장에서 실무적으로 갖는 의미는 같습니다. 집주인 개인을 상대로 한 소송으로는 배당받지 못한 나머지 보증금을 회수할 길이 사실상 막힌다는 것입니다. 그래서 파산 절차가 진행되는 동안 채권신고와 채권조사확정재판에 성실히 참여해 배당률을 최대한 높이는 것이, 사후에 집주인을 상대로 다시 소송하는 것보다 실질적으로 훨씬 중요해졌습니다.

집주인의 파산선고 사실, 미리 확인하는 방법

이런 함정을 피하려면 소송을 제기하기 전에 상대방이 파산선고를 받았는지부터 확인하는 습관이 필요합니다. 법원은 파산선고를 하면 그 사실과 파산관재인의 성명·주소를 공고하고, 이미 알고 있는 채권자에게는 서면으로도 통지합니다(제313조). 그러나 임차인이 채권자 명단에 미처 포함되지 못했거나 주소 변경 등으로 통지를 받지 못하는 경우도 드물지 않습니다.

이럴 때 실무적으로 가장 접근하기 쉬운 방법은 등기부등본 확인입니다. 개인인 채무자에 대해 파산선고가 있고 그 채무자 명의의 등기된 권리(임대 목적물인 부동산 소유권 등)가 있음을 법원이 알게 되면, 법원사무관등은 직권으로 그 부동산 등기부에 파산등기를 촉탁해야 합니다(채무자회생법 제24조 제3항). 즉 임대인 명의 부동산의 등기부등본을 발급받아 갑구에 파산 관련 등기가 있는지 확인하는 것만으로도, 소송을 제기하기 전에 상대방이 파산선고를 받았는지 상당 부분 가늠할 수 있습니다. 소송을 제기하려는 시점에 등기부부터 다시 열람해 보는 습관이, 각하 판결로 시간을 낭비하는 상황을 막아줍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 파산선고를 받은 사실을 모르고 소송을 냈는데, 진행 중이던 소송은 어떻게 되나요?

A. 파산선고 당시 법원에 계속 중이던 소송은 그 시점에 중단되고, 파산관재인이나 임차인 쪽에서 수계 신청을 해야 절차가 다시 진행됩니다. 수계 없이 그대로 진행돼 선고된 판결은 절차상 하자가 있는 것으로 다뤄져 상소나 재심의 대상이 될 수 있습니다.

Q. 채권신고 기간을 놓치면 보증금을 아예 못 받게 되나요?

A. 신고 기간을 놓쳤다고 곧바로 권리가 사라지는 것은 아니지만, 이미 배당이 끝난 부분에는 참여할 수 없어 실제로 받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다. 파산선고 공고와 통지를 받으면 정해진 기간 안에 최대한 빨리 채권신고서를 제출하는 것이 안전합니다.

Q. 대항력이 있으면 보증금을 전액 돌려받을 수 있나요?

A. 대항력이 있으면 파산관재인이 임대차를 일방적으로 해지할 수 없어 계약기간 동안 거주는 지킬 수 있지만, 보증금 전액을 돌려받는 것과는 별개의 문제입니다. 파산재단의 배당재원이 부족하면 우선변제권이 있는 부분도 일부만 배당받는 데 그칠 수 있습니다.

Q. 파산관재인을 상대로 소송을 내면 무조건 이길 수 있나요?

A. 파산관재인을 상대로 했다고 항상 승소하는 것은 아니며, 파산관재인이 채권 자체를 다투면 채권조사확정재판이나 이의의 소를 거쳐 채권의 존부와 금액을 다시 가려야 합니다. 대항요건과 확정일자, 계약서 등 증빙자료를 갖추고 있어야 그 절차에서 유리합니다.

Q. 파산절차가 폐지되고 면책까지 확정되면 보증금은 완전히 포기해야 하나요?

A. 배당으로 이미 받은 금액 외에 집주인 개인을 상대로 나머지를 이행청구할 길은 막히지만, 파산절차 진행 중 성실하게 채권신고와 배당에 참여했는지에 따라 실제 회수액은 달라질 수 있습니다. 재산은닉이나 허위신고 같은 면책불허가 사유가 있는지도 별도로 따져볼 여지가 있습니다.

Q. 계약 기간이 남아 있는데 집주인이 파산했다면 당장 이사를 나가야 하나요?

A. 대항요건을 갖춘 임차인이라면 파산관재인이 임대차를 임의로 해지할 수 없으므로 계약기간 동안 계속 거주할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 파산재단 소속 부동산이 매각되는 등 별도 절차가 진행될 수 있어, 진행 상황을 파산관재인 측에 꾸준히 확인해 둘 필요가 있습니다.

맺음말

집주인이 파산선고를 받은 상황에서는, 임차인이 아무리 보증금을 받아야 한다는 사정이 절박해도 소송의 상대방을 잘못 정하면 그 노력이 통째로 무위로 돌아갈 수 있습니다. 관리처분권과 당사자적격이 파산관재인에게 넘어간다는 원칙, 보증금반환채권이 파산채권으로 성격이 바뀐다는 원칙을 먼저 이해해야 채권신고와 채권조사확정재판이라는 정해진 순서를 놓치지 않을 수 있습니다.

대항력을 미리 갖춰뒀는지, 채권신고 기간을 지켰는지, 파산절차가 면책까지 완주됐는지에 따라 회수 가능한 금액과 절차가 전부 달라지므로, 소송을 제기하기 전에 등기부등본과 법원 공고부터 확인하는 것이 첫 단추입니다. 특히 경기 남부의 개인파산 사건 상당수를 다루는 수원회생법원 관할 지역에서는 이런 사례가 드물지 않은 만큼, 집주인의 파산 소식을 접했다면 소송부터 서두르기보다 상대방과 절차부터 다시 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.