다주택으로 임대업을 하던 집주인이 세금을 체납하면, 경매에 넘어간 그 집 하나가 임대인의 전체 체납액을 떠안는 구조 때문에 임차인이 배당을 거의 받지 못하는 일이 흔합니다. 국세는 임차보증금반환채권보다 앞서 징수되는 경우가 있는데, 이때 임대인이 여러 채를 갖고 있어도 체납액 전부가 경매 대상 주택 한 채에 집중되기 때문입니다. 그런데 전세사기 피해자에게는 이 체납 국세를 임대인이 보유한 모든 주택에 가격비율로 나눠 걷게 할 수 있는 제도가 마련돼 있습니다. 이 글에서는 국세 안분 신청이 어떤 요건에서 가능하고, 얼마나 나뉘어 계산되며, 언제까지 어디에 신청해야 하는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
국세 안분 신청이란 — 전세사기 특별법이 만든 예외 조항
국세 안분 신청의 근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례)입니다. 원래 국세는 국세기본법 제35조에 따라 일정 조건에서 임차보증금반환채권보다 먼저 징수되도록 정해져 있습니다. 문제는 이 원칙을 그대로 적용하면, 다주택 임대인이 여러 채에 걸쳐 쌓아온 체납액 전부가 마침 먼저 경매에 넘어간 딱 한 채의 매각대금에서 몰아서 징수된다는 데 있습니다. 그 집에 살던 임차인 입장에서는 자신과 무관한 다른 집들의 체납액까지 떠안는 셈이 됩니다.
특별법 제23조는 이 구조에 예외를 둡니다. 관할 세무서장은 일정 요건을 충족하면 국세기본법 제35조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정한 기준에 따라, 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율대로 국세를 나누어 징수할 수 있습니다. 안분된 이후의 우선순위는 여전히 국세기본법을 따르므로, 그 주택에 배정된 몫만큼만 임차보증금보다 먼저 징수되고 나머지는 다른 주택의 매각대금에서 처리됩니다. 이렇게 나뉘는 절차가 바로 이 글에서 다루는 안분 신청입니다.
안분은 국세를 깎아주는 제도가 아니라, 임대인의 전체 체납액 중 그 주택이 부담해야 할 몫만 가려내 경매 대상 주택에 배정하는 제도다.
국세가 임차보증금보다 먼저 배당되는 구조 — 법정기일이라는 기준
국세기본법 제35조제1항제3호는 저당권·전세권·대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 등이 국세의 법정기일보다 먼저 설정돼 있으면 그 권리가 국세보다 우선한다고 정합니다. 법정기일이란 신고로 확정되는 국세는 그 신고일, 정부가 결정·경정해 고지하는 국세는 납부고지서 발송일을 말합니다(같은 조 제2항). 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 국세라면 임차보증금이 먼저 배당되지만, 반대로 법정기일이 확정일자보다 빠른 국세라면 그 국세가 임차보증금보다 먼저 매각대금에서 빠져나갑니다.
여기서 다주택 임대인 특유의 문제가 생깁니다. 국세는 특정 재산에 매기는 세금이 아니라 임대인이라는 사람 전체에게 매겨진 채무이기 때문에, 체납액이 아무리 많아도 등기부만 봐서는 그 금액이 여러 채에 어떻게 걸려 있는지 알 수 없습니다. 그 결과 경매가 먼저 진행되는 한 채가 전체 체납액을 그대로 떠안는 경우가 실무에서 반복적으로 발생했고, 안분 제도는 바로 이 불균형을 바로잡기 위해 도입됐습니다.
안분 신청 요건 3가지 — 언제 신청할 수 있나
특별법 제23조제1항은 안분을 적용받기 위한 요건을 세 가지로 못박고 있습니다. 이 요건을 모두 충족해야 관할 세무서장이 안분 징수를 할 수 있습니다.
요건 1 — 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것. 나눌 대상 자체가 있어야 안분이 성립합니다.
요건 2 — 그 주택의 전부 또는 일부에 대해, 전세사기피해자의 임차보증금반환채권(또는 주거용 건물에 설정된 전세권으로 담보된 채권)보다 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것.
요건 3 — 전세사기피해자(또는 특별법 제2조제4호나목에 해당하는 임차인)의 안분 적용 신청이 있을 것.
신청권자는 아무 임차인이나 되는 것이 아니라, 이 특별법 절차를 거쳐 전세사기피해자등으로 결정된 사람으로 한정됩니다. 아직 결정문을 받기 전이라면 관할 지원센터에 전세사기피해자등 결정 신청부터 먼저 진행해야 이후 안분 신청의 자격이 생깁니다.
안분 계산은 어떻게 이루어지나 — 가격비율 산정 방식
구체적인 계산 방법은 특별법 시행령 제3조에 정해져 있습니다. 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 국세 금액에, 피해주택의 가격이 임대인이 보유한 모든 주택 가격 합계에서 차지하는 비율을 곱해 그 주택이 부담할 몫을 산출합니다. 이때 가격은 시가에 따라 매번 달라지는 것이 아니라, 안분 적용 신청을 한 날이 속한 연도의 직전 연도 과세기준일(지방세법 제114조, 매년 6월 1일) 당시의 시가표준액을 기준으로 산정합니다. 임대인이 보유한 다른 주택들도 같은 시점의 시가표준액을 모두 합산해 전체 분모를 구합니다.
피해주택에 시가표준액이 매겨져 있지 않은 경우에는 그 주택 소재지를 관할하는 지방자치단체장이 별도로 산정가액을 정합니다. 세무서장이 산정가액 산정을 요청하면 지방자치단체장은 14일 이내에 이를 산정해 통보해야 합니다. 이 계산 구조 덕분에 임대인이 보유한 주택의 가격 차이가 크더라도, 값싼 주택이 값비싼 주택의 체납액까지 대신 떠안는 일 없이 각 주택의 가치에 비례한 몫만 부담하게 됩니다.
신청 절차와 기한 — 매각결정기일을 놓치면 끝난다
안분 적용을 받으려는 전세사기피해자는 신청인의 인적사항과 피해주택 소재지 등을 적은 국세안분신청서를 관할 세무서장, 경매를 주관하는 법원, 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사 중 어디에든 제출할 수 있습니다. 법원이나 자산관리공사가 신청서를 접수하면 즉시 관할 세무서장에게 그 사실을 통지하도록 되어 있어, 임차인이 굳이 세 기관 모두를 찾아다닐 필요는 없습니다.
가장 주의해야 할 부분은 기한입니다. 신청은 민사집행법 제104조, 국세징수법 제72조 또는 지방세징수법 제78조에 따른 매각결정기일 전까지 마쳐야 합니다. 이 기한을 넘기면 안분 특례를 더는 적용받을 수 없고, 국세기본법의 일반 원칙대로 체납액 전액이 그 주택의 매각대금에서 우선 징수됩니다. 한편 임차인이 임대인의 다른 주택 보유 현황을 알기 어려운 경우를 대비해, 국세청장이 법원행정처장이나 국토교통부장관에게 임대인의 재산 정보를 직접 요청할 수 있는 근거도 함께 마련돼 있습니다.
안분 신청서는 인적사항과 피해주택 소재지만 적어 내면 되고, 임대인의 다른 주택 현황을 임차인이 직접 조사해 낼 필요는 없다.
안분 신청으로 달라지는 배당액 — 구체적 적용 예시
가상의 사례로 살펴보겠습니다. 임대인이 시가표준액 2억원, 3억원, 5억원인 주택 세 채를 보유하고 있고(합계 10억원), 종합소득세 체납액이 3억원이라고 가정합니다. 임차인이 살던 시가표준액 2억원짜리 주택이 먼저 경매에 넘어가 2억 2천만원에 낙찰됐다면, 안분 신청을 하지 않을 경우 체납 국세 3억원 중 남은 재산에서 받지 못한 금액까지 이 한 채의 매각대금에서 최대한 징수될 수 있어 임차인에게 배당될 몫이 거의 남지 않습니다.
반면 안분 신청을 하면 계산이 달라집니다. 이 주택이 부담할 몫은 3억원 × (2억원 ÷ 10억원) = 6,000만원으로 산출되고, 나머지 2억 4천만원은 다른 두 채의 매각대금에서 각각의 비율만큼 나눠 부담합니다. 낙찰대금 2억 2천만원에서 이 주택 몫인 6,000만원만 국세로 먼저 빠지면, 나머지 1억 6천만원이 임차인의 배당 재원으로 남게 됩니다. 안분 신청 여부 하나로 배당액이 크게 달라질 수 있는 이유가 여기에 있습니다.
안분에서 제외되는 세금과 함께 살펴볼 매각유예 신청
모든 국세가 안분 대상이 되는 것은 아닙니다. 그 주택 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 국세기본법 제35조제3항에 따라 애초에 그 재산의 매각대금에서 다른 채권보다 최우선으로 징수되도록 정해져 있어, 특별법 제23조제2항에 따라 안분 대상에서 제외됩니다. 안분은 어디까지나 임대인 개인에게 매겨진 일반 체납 국세(종합소득세·부가가치세 등)를 여러 재산에 걸쳐 재배분하는 절차이지, 특정 재산에 원래부터 매겨진 세금의 우선순위 자체를 흔드는 절차가 아닙니다.
안분 신청과 별개로 검토할 제도도 있습니다. 특별법 제18조는 피해주택이 국세 체납으로 압류돼 매각 절차가 진행 중일 때, 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각 자체의 유예나 정지를 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 유예·정지 기간은 최장 1년이며 사유가 해소되지 않으면 연장도 가능합니다. 안분으로 배당액을 늘리는 방법과 매각 자체를 늦추는 방법은 서로 다른 신청이므로, 상황에 따라 두 제도를 함께 검토하는 것이 유리합니다.
자주 묻는 질문
Q. 국세 안분 신청은 누구나 할 수 있나요?
A. 아닙니다. 특별법 절차에 따라 전세사기피해자로 결정받았거나, 특별법 제2조제4호나목에 해당해 전세사기피해자등으로 결정받은 임차인만 신청할 수 있습니다. 아직 결정문을 받지 못했다면 안분 신청에 앞서 전세사기피해자등 결정 신청부터 거쳐야 합니다.
Q. 안분 신청서는 어디에 내야 하나요?
A. 관할 세무서장, 경매를 주관하는 법원, 공매를 대행하는 한국자산관리공사 중 어느 한 곳에 제출하면 됩니다. 법원이나 자산관리공사가 접수하면 즉시 관할 세무서장에게 통지하도록 되어 있어 별도로 세무서를 다시 찾아갈 필요는 없습니다.
Q. 신청 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
A. 민사집행법 제104조, 국세징수법 제72조 또는 지방세징수법 제78조에 따른 매각결정기일을 넘기면 안분 특례를 적용받을 수 없습니다. 그 경우 국세기본법의 일반 원칙대로 체납액이 해당 주택의 매각대금에서 우선 징수됩니다.
Q. 임대인이 주택을 몇 채 가졌는지 몰라도 신청할 수 있나요?
A. 가능합니다. 신청서에는 신청인의 인적사항과 피해주택 소재지 등만 적으면 되고, 임대인의 전체 주택 현황은 국세청장이 필요할 경우 법원행정처장이나 국토교통부장관에게 직접 정보를 요청해 확인합니다.
Q. 상속세·증여세·종합부동산세도 안분 대상인가요?
A. 아닙니다. 그 주택 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 국세기본법에 따라 이미 그 재산의 매각대금에서 최우선으로 징수되도록 정해져 있어 안분 대상에서 제외됩니다. 안분은 임대인 개인에게 매겨진 일반 체납 국세에 적용됩니다.
Q. 안분을 신청해도 배당액이 부족하면 다른 방법은 없나요?
A. 지방세 체납액에 대해서도 특별법 제24조에 따라 별도의 안분 신청이 가능하고, 생계나 주거안정에 지장이 우려되면 특별법 제18조에 따라 매각 자체의 유예·정지를 신청하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.
맺음말
국세 안분 신청은 다주택 임대인의 체납액이 마침 경매에 넘어간 한 채에 몰리는 구조를 바로잡아, 전세사기 피해자의 배당 가능성을 실질적으로 높여주는 제도입니다. 다만 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있어야 하고, 매각결정기일 전까지 신청을 마쳐야 한다는 점에서 시점을 놓치면 되돌릴 수 없습니다. 전세사기피해자등 결정을 받은 뒤라면 경매나 공매 절차가 어느 단계에 있는지부터 확인하고 안분 신청 여부를 판단하는 것이 순서입니다.
특히 수원과 경기남부 지역처럼 다주택 임대인의 전세사기 피해 사건이 꾸준히 접수되는 곳에서는, 임대인이 보유한 주택 현황을 임차인이 직접 파악하기 어려운 경우가 많아 절차를 놓치기 쉽습니다. 매각결정기일이 다가오는데 안분 신청 여부를 아직 판단하지 못했다면, 서둘러 절차를 점검해 보시길 권합니다.
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