경계 담장 설치 비용은 반반 부담이 원칙인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 낡은 주택을 리모델링하거나 신축하면서, 이웃과 맞닿은 경계에 담장을 새로 세우는 과정에서 비용 분담을 둘러싼 갈등으로 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 “담장이야 원래 반반 내는 거 아니냐”, “예전부터 있던 담장이니 내가 손댈 이유 없다”는 생각으로 시작했다가, 막상 이웃이 원하는 재질이나 높이가 자신의 기대와 다르거나, 반대로 이웃이 전혀 비용을 낼 생각이 없다는 사실을 알게 되면서 감정싸움으로 번지는 경우를 자주 봅니다.

최근 대법원은 인접 토지 소유자 사이의 담장 설치 협력의무를 비교적 폭넓게 인정하면서도, 그 의무가 통상 수준의 담장에 한정된다는 점, 그리고 이미 있는 담장을 함부로 철거·변경할 수는 없다는 점을 함께 확인하고 있습니다.

아래에서는 경계 담장 설치 비용이 정말 반반 부담이 원칙인지, 예외는 무엇이고 상대방이 협조하지 않을 때 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 경계 담장 설치 비용은 원칙적으로 절반씩 부담하게 됩니다

통상의 경계표·담 설치 비용은 민법이 정한 절반부담 원칙을 따릅니다.

민법 제237조는 인접하여 토지를 소유한 사람은 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있고, 그 비용은 쌍방이 절반씩 부담한다고 정하고 있습니다. 다만 측량비용만큼은 절반이 아니라 각 토지의 면적에 비례해 나누도록 별도로 정해두었습니다.

여기서 “통상의” 담장이란 그 지역에서 일반적으로 쓰이는 수준의 경계표나 담을 뜻합니다. 특별히 고급 자재를 쓰거나 유난히 높게 세우는 것은 통상의 범위를 벗어나며, 이 부분은 뒤에서 살펴볼 특수시설의 문제로 넘어갑니다.

또한 민법 제237조 제3항은 이러한 절반부담 원칙도 “다른 관습이 있으면 그 관습에 의한다”고 정하고 있어, 그 지역에 오래된 관행이나 기존 합의가 있다면 그것이 법률 규정보다 우선 적용될 수 있습니다.

경계에 담장이 없는 상태에서 새로 설치할 때는, 원칙적으로 공사비를 인접 토지 소유자와 절반씩 나누어 부담하게 됩니다.

2. 상대방이 비용 분담에 응하지 않으면 소송으로 협력을 구할 수 있습니다

협의가 안 되면 법원이 위치·재질·비용분담까지 정해 이행을 명할 수 있습니다.

경계에 담장이 없거나 낡아서 새로 세워야 하는데, 인접 토지 소유자가 협조하지 않는 경우가 있습니다. 이때는 그냥 포기하거나 혼자 비용을 다 부담해야 하는 것이 아니라, 상대방을 상대로 협력의무의 이행을 구하는 민사소송을 제기할 수 있습니다.

대법원은 이런 경우 법원이 두 토지의 이용 상황, 그 지역의 일반적인 관행, 설치 비용 등을 살펴 새로 설치할 담장의 위치, 재질, 모양, 크기까지 구체적으로 정해 협력의무의 이행을 명할 수 있다고 판시했습니다.

토지의 경계에 경계표나 담이 설치되어 있지 아니하다면 특별한 사정이 없는 한 어느 한쪽 토지의 소유자는 인접한 토지의 소유자에 대하여 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치하는 데에 협력할 것을 요구할 수 있고, 인접 토지 소유자는 그에 협력할 의무가 있다(대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결).

다만 이미 있는 담장을 철거하고 새로 세우자는 요구는 조금 다릅니다. 기존 담장에 대해 어느 한쪽이 일방적으로 처분할 권한이 없다면, 상대방 동의 없이 마음대로 철거할 수 없습니다. 반대로 기존 담장에 대해 처분권한을 가진 쪽이 철거 의사를 분명히 밝힌 경우라야, 새 담장 설치에 협력할 것을 소송으로 구할 수 있습니다.

협의가 되지 않는다고 포기할 필요는 없습니다. 법원에 협력의무의 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

3. 더 좋은 자재나 높은 담장을 원한다면 그 차액은 요청한 쪽이 부담합니다

통상 수준을 넘는 특수시설은 요청한 쪽이 전액 부담합니다.

담장을 둘러싼 분쟁에서 자주 나오는 질문 중 하나가 “이웃이 더 비싸고 높은 담장을 원하는데, 나도 그 차액까지 절반 내야 하느냐”입니다. 민법 제238조는 이 부분을 명확히 정리해 두고 있습니다.

인접 토지 소유자는 자기 비용으로 담장의 재료를 통상보다 양호한 것으로 하거나, 높이를 통상보다 높게 하거나, 방화벽 등 특수시설을 설치할 수 있습니다. 여기서 핵심은 “자기의 비용으로”라는 문구입니다. 통상 수준을 넘는 부분은 그것을 원하는 쪽이 단독으로 부담해야 하고, 상대방에게 그 차액까지 절반 부담을 요구할 수 없습니다.

실무에서는 통상 수준의 담장 공사비를 기준으로 절반씩 나누고, 더 좋은 자재·더 높은 시공·부대시설 등 추가로 든 비용만 요청한 쪽이 따로 부담하는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. 처음부터 견적을 “통상 수준”과 “추가 사양” 부분으로 나누어 받아두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

통상 수준을 넘어서는 고급 자재·높은 담장·특수시설 비용은, 그것을 원하는 쪽이 단독으로 부담합니다.

4. 이미 서 있는 담장은 원칙적으로 양쪽의 공유로 추정됩니다

누구 비용으로 세웠는지가 소유·처분 권한을 가릅니다.

이미 경계에 담장이 서 있는 경우, 그 담장은 누구 소유일까요. 민법 제239조는 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자, 즉 인접한 두 토지 소유자의 공유로 추정한다고 정하고 있습니다.

다만 이 추정은 절대적인 것은 아닙니다. 그 담장이 어느 한쪽의 단독 비용으로 설치되었다는 사실이 증명되거나, 담장이 어느 한쪽 건물의 일부인 경우에는 공유 추정이 깨지고 단독소유로 인정됩니다. 실제로는 과거 시공 영수증, 계약서, 당시 대화 기록 등이 이 증명의 핵심 자료가 됩니다.

소유관계가 왜 중요한가 하면, 담장이 공유라면 어느 한쪽이 마음대로 철거·변경할 수 없고 앞서 살펴본 협력의무의 문제로 이어지지만, 단독소유라면 그 소유자가 비교적 자유롭게 처분할 수 있기 때문입니다. 한편 담장을 넘어 건물을 새로 지을 때는 민법 제242조에 따라 경계로부터 0.5미터 이상 거리를 두어야 하고, 이를 어기면 인접 토지 소유자가 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다(다만 착공 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 청구할 수 있습니다).

담장의 소유관계는 누가 비용을 댔는지에 따라 갈리고, 그에 따라 철거·변경을 요구할 수 있는 권한도 달라집니다.

5. 경계 분쟁이 있다면 측량부터 소송까지 이렇게 진행됩니다

측량으로 경계부터 확정해야 이후 협의든 소송이든 방향이 잡힙니다.

담장 설치 비용을 둘러싼 다툼은 대개 정확한 경계선 자체가 불분명한 데서 시작됩니다. 이런 경우 통상 ①한국국토정보공사 등을 통한 경계복원측량으로 정확한 경계선과 침범 여부를 먼저 확인하고 → ②상대방에게 내용증명 등 서면으로 공동설치·비용분담 협의를 요청하며 → ③협의가 되지 않으면 관할 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 협력의무 이행청구 소송을 제기하고 → ④승소 판결이 확정되면 법원이 정한 위치·재질·비용분담대로 이행을 구하고, 상대방이 따르지 않을 때는 대체집행 등으로 비용을 회수하는 순서로 진행됩니다.

소송까지 가지 않더라도, 분쟁 초기에 아래 순서로 자료를 정리해두면 협의든 소송이든 훨씬 유리하게 진행할 수 있습니다.

1. 지적도와 경계복원측량 성과도를 발급받아 정확한 경계선과 담장 위치를 확인합니다.

2. 통상 수준의 담장 공사 견적과, 추가 사양(고급 자재·높이·특수시설)이 있다면 그 차액을 구분한 견적을 따로 받아둡니다.

3. 상대방과 주고받은 협의 내용(문자, 카카오톡, 내용증명 등)을 날짜별로 보관해 협력의무 이행 여부를 뒷받침할 증거로 확보합니다.

이러한 자료를 갖추고 경계·상린관계 분쟁에 경험이 있는 변호사와 함께 접근한다면, 감정싸움으로 번지기 전에 실질적인 해결책을 찾을 수 있습니다.

마치며

이웃 간 담장 문제는 “그래도 계속 보고 살아야 할 사람인데”라는 생각 때문에, 불만이 쌓여도 쉽게 이야기를 꺼내지 못하고 방치되는 경우가 많습니다.

비용 분담을 요구받는 입장에서는 그 요구가 통상 수준의 담장에 관한 것인지, 아니면 상대방이 원하는 고급 자재·높은 시공까지 포함된 것인지부터 구분해서 판단해야 합니다. 반대로 협력을 요청했는데 거절당한 입장에서도, 감정적으로 대응하기보다는 정확한 측량과 서면 협의 요청부터 차근차근 절차를 밟아가는 쪽이 결과적으로 훨씬 유리합니다.

저는 경계·상린관계를 둘러싼 분쟁에서 비용 분담을 요구하는 쪽과 그 요구에 응하지 않으려는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떻게 접근하느냐에 따라 분쟁이 원만히 정리되기도 하고 오랜 소송으로 번지기도 하는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

경계 담장 문제로 이웃과 이야기가 겉돌고 있다면, 더 늦기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 경계 담장 설치 비용은 무조건 반반씩 내야 하나요?

A. 원칙은 그렇습니다. 민법 제237조에 따라 통상 수준의 경계표·담 설치 비용은 인접 토지 소유자가 절반씩 부담합니다. 다만 측량비용은 면적에 비례해 나누고, 그 지역에 다른 관습이 있다면 관습이 우선합니다.

Q. 이웃이 더 좋은 자재로 담장을 세우고 저에게도 절반을 요구합니다. 내야 하나요?

A. 통상 수준을 넘는 부분까지 낼 필요는 없습니다. 민법 제238조에 따라 통상보다 좋은 재료나 높은 담장 같은 특수시설은 그것을 원하는 쪽이 자기 비용으로 해야 합니다.

Q. 오래전부터 있던 담장을 상대방이 마음대로 철거하려고 합니다. 막을 수 있나요?

A. 가능성이 있습니다. 기존 담장은 민법 제239조에 따라 원칙적으로 상린자의 공유로 추정되므로, 한쪽이 상대방 동의 없이 임의로 철거하는 것은 허용되지 않습니다. 다만 상대방의 단독비용으로 설치되었다는 사실이 증명되면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 상대방이 담장 설치 협의 자체에 응하지 않습니다. 방법이 없을까요?

A. 소송으로 해결할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 인접 토지 소유자는 통상의 경계표·담 설치에 협력할 의무가 있고, 응하지 않으면 법원에 협력의무 이행청구 소송을 제기해 위치·재질·비용분담까지 정해달라고 요청할 수 있습니다.

Q. 경계선 자체가 불분명한데 어떻게 확인하나요?

A. 한국국토정보공사 등을 통한 경계복원측량으로 지적공부상 경계선과 실제 담장 위치를 대조해 확인할 수 있습니다. 협의든 소송이든 이 측량 결과가 출발점이 됩니다.

Q. 담장이 아니라 상대방 건물이 제 땅 쪽으로 넘어와 있다면 어떻게 하나요?

A. 민법 제242조에 따라 건물은 경계로부터 0.5미터 이상 거리를 두어야 하고, 이를 어기면 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다. 다만 착공 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 청구할 수 있어, 되도록 빨리 대응하는 것이 중요합니다.