옆 신축 건물 때문에 해가 안 드는데 배상받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 저층 주택가와 원룸촌 곳곳에 다세대주택·오피스텔 신축이 이어지면서, 바로 옆 건물이 올라간 뒤로 낮에도 불을 켜야 할 정도로 해가 들지 않게 됐다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

신축 건물을 지은 쪽 상당수는 “건축법에서 정한 이격거리와 높이제한만 지켰으니 문제없다”, “허가받고 지은 건물이라 소송해도 소용없을 것”이라는 생각으로 공사를 진행합니다. 그런데 막상 이웃 주민이 손해배상을 청구하면 “법대로 지었다”는 항변만으로는 책임을 피하지 못하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 신축 건물의 일조방해가 건축 관련 법규를 형식적으로 준수했더라도 현실적인 방해 정도가 크면 사법상 위법한 가해행위로 평가될 수 있다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 공법적 규제 준수 여부는 여러 판단 요소 중 하나일 뿐, 그 자체로 면책 사유가 되지는 않습니다.

아래에서는 신축 건물로 인한 일조 방해가 어떤 경우에 손해배상 책임으로 이어지는지, 그리고 소송 외에 어떤 구제수단이 있는지 최근 판례와 법령을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건축법상 이격거리를 지켰다고 해서 배상 책임이 사라지는 것은 아닙니다

공법적 규제 준수는 일조권 보호를 위한 최소한의 기준일 뿐입니다.

토지나 건물의 소유자가 종전부터 누려온 일조이익은 객관적인 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 됩니다. 이웃에 건물이 새로 들어서 그늘, 즉 일영(日影)이 늘어나면서 기존에 누리던 일조량이 줄어드는 것을 일조방해라고 하는데, 그 정도가 사회통념상 수인한도를 넘으면 신축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 민법 제750조의 불법행위가 됩니다.

건축법 제61조와 그 시행령 제86조는 전용주거지역·일반주거지역에서 건축물을 지을 때 정북방향 인접 대지경계선으로부터 일정 거리를 띄우도록 정하고 있습니다. 구체적으로 높이 10미터 이하 부분은 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상, 10미터를 초과하는 부분은 그 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 합니다.

신축 건물주 중에는 이 수치만 맞추면 안전하다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 대법원은 이러한 공법적 규제가 “일조권 보호를 위한 최소한도의 기준”일 뿐이라고 명확히 밝히고 있습니다. 건축 당시 관계 법령을 형식적으로 준수했더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저히 커 사회통념상 수인한도를 넘는다면 위법행위로 평가될 수 있다는 것입니다.

건축법상 이격거리·높이제한을 지켰다는 사정만으로 손해배상 책임을 피할 수 있는 것은 아닙니다.

2. 수인한도를 넘었는지는 일조시간을 포함한 여러 사정을 종합해 판단합니다

동지 기준 일조시간이 크게 부족하다면 수인한도 초과를 뒷받침하는 유력한 근거가 됩니다.

일조방해가 수인한도를 넘었는지는 어느 한 가지 기준만으로 정해지지 않습니다. 대법원은 피해의 정도, 피해이익의 성질과 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도와 지역성, 두 건물 중 어느 쪽이 먼저 지어졌는지(토지이용의 선후관계), 가해 방지와 피해 회피의 가능성, 공법적 규제 위반 여부, 그리고 당사자 사이의 협의 경과까지 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단하도록 하고 있습니다.

건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결).

실무에서 이 기준을 적용할 때 가장 자주 쓰이는 객관적 지표가 일조시간입니다. 대법원이 위법성을 인정한 사건에서는 동지를 기준으로 진태양시 08시부터 16시 사이의 일조시간이 2분에서 150분에 불과했는데, 이는 하루 8시간 중 채 3시간도 안 되는 수준입니다. 공동주택의 인동거리를 정한 건축법 시행령 제86조제3항제2호 역시 동지를 기준으로 9시부터 15시 사이에 2시간 이상 연속으로 일조를 확보하는 것을 하나의 기준선으로 삼고 있어, 실무에서도 이 수치가 자주 참고됩니다.

동지 기준 일조시간이 이 수준에 크게 못 미친다면, 그 자체가 수인한도를 넘었다는 유력한 근거가 됩니다.

3. 손해배상 범위에는 집값 하락분과 위자료가 함께 포함될 수 있습니다

재산적 손해와 정신적 손해를 나눠 각각의 근거자료를 준비해야 합니다.

일조방해로 인한 손해배상은 민법 제750조의 불법행위 책임과 제751조의 위자료 규정을 근거로 합니다. 배상 범위는 크게 재산적 손해와 정신적 손해로 나뉩니다.

재산적 손해는 일조 침해로 부동산의 교환가치나 임대가치가 떨어진 부분을 감정평가를 통해 산정하는 것이 일반적입니다. 대법원은 일조방해로 공작물 등을 더는 본래 용법대로 쓸 수 없게 됐다면, 이전이 불가능하거나 이전비용이 오히려 손해를 키우는 등 특별한 사정이 없는 한 이전비용 상당액을, 그런 사정이 있다면 교환가치 상당액을 통상의 손해로 청구할 수 있다고 판시했습니다.

일조방해로 인하여 인근 공작물 등 토지상에 정착한 물건을 더 이상 본래의 용법대로 사용할 수 없게 되었다면, 공작물 등 소유자로서는 공작물 등 이전이 불가능하거나, 이전으로 인하여 공작물 등을 종래 용법대로 사용할 수 없게 되거나, 공작물 등 이전비용이 공작물 등의 교환가치를 넘는다는 등 특별한 사정이 없는 한, 이전비용 상당액을 통상의 손해로서 청구할 수 있다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다98652 판결).

정신적 손해, 즉 위자료는 일조 침해로 채광·환기·통풍이 나빠져 생활에 실제로 지장을 겪었다는 사정을 구체적으로 입증할수록 인정 액수가 올라갑니다. 침해 정도, 침해 기간, 거주 형태(단독주택인지 공동주택인지), 당사자 사이의 협의 경과 등이 함께 고려됩니다.

일조 침해로 인한 손해배상은 부동산 가치 하락분과 위자료를 각각 별도로 산정해 함께 청구할 수 있습니다.

4. 손해배상 청구 전에 공사중지가처분이나 환경분쟁 조정도 검토할 수 있습니다

공사가 진행 중이라면 소송보다 가처분이나 조정이 더 빠른 해결책이 될 수 있습니다.

손해배상은 이미 발생한 피해를 금전으로 회복하는 수단이지만, 아직 공사가 진행 중이라면 그 이전에 피해 자체를 막는 방법도 함께 검토할 필요가 있습니다.

민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 이를 근거로 공사가 진행 중인 단계에서 법원에 공사중지가처분을 신청할 수 있는데, 다만 이미 상당 부분 공사가 진척된 경우에는 인용 가능성이 낮아지므로 피해가 확인되는 즉시 움직이는 것이 중요합니다.

소송이 부담스럽다면 조정 절차도 있습니다. 환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률 제2조제1호는 일조 방해를 소음·진동, 악취 등과 함께 “환경피해”의 한 유형으로 명시하고 있어, 관할 환경분쟁조정위원회(수원 지역이라면 경기도 환경분쟁조정위원회)에 조정이나 재정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 비용과 기간 부담이 적다는 것이 장점입니다.

공사가 진행 중이라면 가처분과 환경분쟁 조정을, 이미 완공됐다면 손해배상 소송을 상황에 맞게 선택해야 합니다.

5. 일조 침해 확인부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

감정으로 방해 정도를 수치화하는 것이 모든 절차의 출발점입니다.

신축 건물로 인한 일조 침해 사건은 통상 ①전문 업체의 일영 시뮬레이션 감정과 부동산 가격 감정으로 방해 정도와 재산적 손해를 수치화하는 단계 → ②상대방에게 내용증명을 보내 손해배상이나 설계 변경을 요구하며 협의를 시도하는 단계 → ③협의가 안 되면 공사 중인 경우 관할 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 공사중지가처분을 신청하거나 경기도 환경분쟁조정위원회에 조정·재정을 신청하는 단계 → ④그래도 해결되지 않으면 수원지방법원에 손해배상청구소송을 제기하는 단계의 순서로 진행됩니다. 관할은 원칙적으로 피고의 주소지나 부동산 소재지를 기준으로 정해집니다.

불법행위로 인한 손해배상청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸하므로 시기를 놓치지 않는 것도 중요합니다.

일조 침해를 의심하게 됐다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 문제되는 건물의 건축허가·준공 내용을 열람해 높이와 정북방향 이격거리가 건축법 기준을 지켰는지부터 확인합니다.

2. 동지 전후 계절에 실제 일조시간을 기록하거나 전문 업체의 일영 시뮬레이션 감정을 받아 수치로 정리합니다.

3. 인근 부동산의 시세 변동을 참고해 재산적 손해액을 뒷받침할 감정평가 자료를 준비합니다.

이러한 자료를 갖춘 뒤 일조권 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 가처분·조정·소송 중 상황에 맞는 절차를 선택해 실질적인 구제를 받을 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

신축 건물이 다 올라간 뒤에야 집 안이 어두워진 것을 체감하는 경우가 많아, “이미 다 지어진 건물인데 이제 와서 무슨 소용이 있겠느냐”는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 적지 않습니다.

일조 침해를 주장하는 쪽 입장에서는 감정으로 방해 정도를 객관적인 수치로 남기는 것이 무엇보다 먼저입니다. 일조시간 기록, 감정평가 자료, 협의 경과가 쌓일수록 손해배상은 물론 조정·가처분에서도 유리해집니다.

반대로 건축법을 지켜 신축했다고 믿는 건축주 쪽 입장에서도 “허가받은 대로 지었다”는 사정만으로는 방어가 되지 않습니다. 현실적인 방해 정도와 협의 경과에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

저는 일조권 분쟁에서 침해를 주장하는 쪽과 신축 건물을 방어하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 감정 자료를 어떻게 확보하고 어떤 절차를 선택하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

공사가 진행 중이라면 시기를 놓치기 전에, 이미 완공됐다면 소멸시효가 지나기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 신축 건물이 건축법상 높이제한과 이격거리를 다 지켰다면 배상받을 수 없는 건가요?

A. 아닙니다. 대법원은 공법적 규제 준수를 일조권 보호를 위한 최소한의 기준으로 보고 있어, 형식적으로 기준을 지켰더라도 현실적인 일조방해 정도가 수인한도를 넘으면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

Q. 건물이 이미 다 지어진 뒤에도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 공사중지가처분처럼 피해 자체를 막는 절차는 활용하기 어려워지므로, 완공 이후라면 감정평가 자료를 갖춰 손해배상청구소송이나 환경분쟁조정을 진행하는 것이 일반적입니다.

Q. 저는 전세 세입자인데 집주인이 아니어도 청구할 수 있나요?

A. 일조이익은 그 부동산을 실제로 사용·수익하는 사람의 생활이익으로도 보호되므로, 세입자도 자신이 입은 생활상 손해에 대해 별도로 위자료 등을 청구할 수 있는 여지가 있습니다. 다만 재산적 손해(가치 하락분)는 통상 소유자가 청구합니다.

Q. 일조시간이 정확히 몇 시간 이하여야 배상받을 수 있나요?

A. 법령에 정해진 절대적인 기준선은 없습니다. 다만 실무상 동지 기준 09시~15시 사이 연속 2시간 또는 08시~16시 사이 통틀어 4시간 확보 여부가 자주 참고되고, 대법원이 위법성을 인정한 사건에서는 일조시간이 2분~150분에 불과했습니다.

Q. 소송과 환경분쟁조정, 어느 쪽이 유리한가요?

A. 환경분쟁조정은 비용과 기간 부담이 적다는 장점이 있지만 강제력이 소송보다 약할 수 있습니다. 신속한 해결을 원하거나 금액이 크지 않다면 조정을, 배상액이 크거나 상대방이 협조하지 않는다면 소송을 우선 검토하는 것이 일반적입니다.

Q. 이런 사건의 손해배상청구권도 소멸시효가 있나요?

A. 있습니다. 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸하므로 피해를 인지했다면 너무 늦지 않게 절차를 진행해야 합니다.