공사가 늦어져 개업이 밀렸는데 영업손해도 청구되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 사무실 인테리어 공사를 맡겼다가 공사가 예정보다 크게 늦어지면서, 정작 개업일을 통째로 미뤄야 했다는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “계약서에 지체상금 조항도 있으니 며칠 늦어져도 그거면 충분하지 않을까요”, “공사업체도 사정이 있다니 일단 기다려보자”는 생각으로 넘어갔던 경우였습니다. 그런데 막상 완공이 한두 달 가까이 늦어지고 임차료만 계속 빠져나가는 상황이 되면, 지체상금 몇 백만 원으로는 놓친 매출이 전혀 메워지지 않는다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 특별손해의 예견가능성을 판단하는 기준시점을 계약체결 당시가 아니라 완공기한, 즉 이행기까지로 엄격하게 적용하고 있습니다. 공사가 늦어졌다는 사정만으로 영업손해가 당연히 인정되는 것은 아니며, 지체상금 약정의 존재 여부에 따라서도 결론이 크게 달라집니다.

아래에서는 공사가 늦어져 개업이 밀린 경우 영업손해까지 배상받을 수 있는지, 그리고 무엇을 미리 준비해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공사 완공이 늦어지면 수급인은 이행지체 책임을 지는 것이 원칙입니다

완공기한을 넘긴 순간 채무불이행이 성립하고, 영업손해 인정 여부는 그다음 단계에서 갈립니다.

인테리어·신축 공사는 대부분 당사자 일방(수급인)이 정해진 기한까지 공사를 완성하기로 약정하고, 상대방(도급인)이 그 대가로 공사대금을 지급하는 도급계약입니다(민법 제664조). 계약서에 명시된 완공기한은 단순한 목표가 아니라 법적으로 구속력 있는 이행기입니다.

수급인이 이 기한을 넘겨 공사를 완성하지 못하면, 특별한 사정이 없는 한 이행지체에 따른 채무불이행책임이 발생합니다(민법 제390조). “공사가 원래 좀 늦어지는 경우가 많다”는 업계 관행은 법적 책임을 면제하는 사유가 되지 않으며, 자재 수급 지연·인력 부족처럼 통상적으로 예견 가능한 사정은 대체로 수급인의 귀책사유로 평가됩니다.

다만 도급인 측의 설계 변경 요청, 관공서 인허가 지연, 천재지변처럼 수급인이 통제할 수 없는 사정이 지체의 원인이라면 이행지체 책임 자체가 부정되거나 지체기간에서 공제될 수 있습니다. 따라서 지연의 원인이 누구에게 있는지를 먼저 가려야 합니다.

완공기한을 넘긴 사실만으로도 수급인은 원칙적으로 채무불이행 책임을 지며, 그 지연에 귀책사유가 없다는 사정은 수급인이 입증해야 합니다.

2. 지체상금 약정이 있다면 영업손해도 그 안에 포함되어 버릴 수 있습니다

지체상금은 통상손해와 특별손해를 모두 포괄하는 손해배상액의 예정이라, 별도로 영업손해만 더 청구하기는 어렵습니다.

계약서에 “완공이 하루 늦어질 때마다 계약금액의 얼마를 지급한다”는 지체상금 조항을 넣는 경우가 많습니다. 이 조항은 민법 제398조가 정한 손해배상액의 예정에 해당합니다.

대법원은 지체상금 약정의 성격을 다음과 같이 명확히 밝히고 있습니다.

지체상금에 관한 약정은 수급인이 그와 같은 일의 완성을 지체한 데 대한 손해배상액의 예정이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결).

손해배상액의 예정은 원칙적으로 통상손해와 특별손해를 모두 포함하는 것으로 취급되므로, 별도의 약정이 없는 한 도급인은 지체상금을 초과하는 손해, 즉 놓친 매출과 같은 영업손해를 추가로 청구하기 어렵습니다. 반대로 지체상금액이 실제 손해에 비해 지나치게 과다하다고 인정되면 법원이 이를 감액할 수도 있습니다(민법 제398조 제2항).

지체상금 조항은 발주자에게도 상한으로 작용할 수 있어, 계약 체결 단계에서 그 금액이 실제 영업손실을 감당할 수준인지 미리 따져봐야 합니다.

3. 지체상금 약정이 없다면 개업 예정일을 알았는지에 따라 영업손해 인정 여부가 갈립니다

영업손해는 특별손해로 취급되므로, 수급인이 개업 예정일과 그로 인한 손실 가능성을 이행기까지 알았거나 알 수 있었어야 배상 대상이 됩니다.

지체상금 약정이 없다면 민법 제390조의 일반 채무불이행 법리로 돌아가 손해배상을 청구해야 합니다. 이때 민법 제393조는 손해를 통상손해와 특별손해로 나누어, 통상손해는 그대로 배상받을 수 있지만 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상책임을 집니다.

공사 지연으로 임차료가 이중으로 나가는 손해(예정 상가의 차임 상당액)는 비교적 통상손해에 가깝게 인정되는 편이지만, 개업이 늦어져 놓친 매출·순이익 같은 영업손해는 그 도급인의 개별적인 사업 계획에 달린 문제라 특별손해로 분류되는 경우가 많습니다. 이때 예견가능성을 언제를 기준으로 판단하는지가 중요한데, 대법원은 다음과 같이 판시했습니다.

민법 제393조 제2항 소정의 특별한 사정으로 인한 손해배상에 있어서 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지의 여부를 가리는 시기는 계약체결당시가 아니라 채무의 이행기까지를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1985. 9. 10. 선고 84다카1532 판결).

즉 계약을 체결할 때는 개업일을 구체적으로 말하지 않았더라도, 공사가 진행되는 중간에 “몇 월 며칠 오픈 예정이라 그 전까지는 꼭 끝나야 한다”고 알렸다면 그 시점 이후의 지연에 대해서는 영업손해도 특별손해로서 배상 대상에 들어올 수 있습니다. 실제로 서울중앙지방법원은 휘트니스센터 개설을 위한 인테리어 공사가 계약상 완공예정일을 두 달 가까이 넘긴 사건에서, 지연기간 동안의 임료 상당액은 손해로 인정하면서도 상실된 영업이익 부분은 별도의 엄격한 입증이 필요하다고 보아 신중하게 판단한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2015가합582344 판결).

개업 예정일을 계약 과정에서 수급인에게 알렸다는 사실을 구체적으로 남겨두는 것이, 영업손해를 인정받을 수 있는지를 가르는 분수령이 됩니다.

4. 영업손해를 인정받으려면 손해액을 구체적인 자료로 뒷받침해야 합니다

영업손해는 발생했다는 주장만으로는 부족하고, 구체적인 산정 근거를 제시해야 법원이 상당한 금액을 정해줍니다.

영업손해(일실이익)는 성질상 정확한 금액을 딱 잘라 증명하기 어려운 손해입니다. 특히 개업조차 하지 못한 신규 점포라면 과거 매출 자료 자체가 없어 입증이 더 까다롭습니다.

이런 경우 실무에서는 동종·동규모 업종의 통계자료, 인근 유사 상권의 매출 자료, 임대차보증금·월 차임 대비 통상적인 수익률, 사전 예약·회원 모집 실적 같은 간접 자료를 종합해 손해액을 추산합니다. 지체상금이 있는 계약이라면 실무상 계약금액의 하루 0.1~0.3% 수준으로 정하는 경우가 많아, 이 비율과 실제 지연기간을 대조해 보는 것도 손해 규모를 가늠하는 출발점이 됩니다.

손해가 발생한 사실은 인정되지만 구체적인 액수를 증명하기가 사안의 성질상 매우 어려운 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합해 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다(민사소송법 제202조의2). 다만 이 조항은 입증책임을 완전히 면제해 주는 것이 아니라, 최소한의 합리적인 근거 자료를 전제로 한 보충적 장치라는 점을 유의해야 합니다.

5. 손해배상을 받으려면 내용증명부터 소송까지 이런 순서로 진행됩니다

감정적으로 대응하기보다 계약서와 지연 경위 자료부터 정리하는 것이 절차 전체의 방향을 결정합니다.

공사 지연에 따른 손해배상 절차는 통상 ①수급인에게 지연 사실과 손해배상 청구 의사를 명시한 내용증명 발송 → ②공사대금 정산 과정에서 지체상금·손해배상액을 상계 또는 협의 → ③협의가 안 되면 지급명령이나 민사조정 신청 → ④그래도 해결되지 않으면 관할 법원(수원 지역 공사라면 수원지방법원)에 손해배상 청구소송 제기의 순서로 진행됩니다. 지연 정도가 심하고 최고 후에도 공사 완성이 요원하다면 계약 해제와 함께 원상회복·손해배상을 함께 구하는 방법도 있습니다.

소송까지 가지 않더라도, 어떤 자료를 갖추고 있는지에 따라 협의 단계에서부터 결과가 크게 달라집니다. 본격적으로 대응에 나서기 전에 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서에 완공기한과 지체상금 조항이 있는지, 있다면 그 금액과 산정 방식을 확인합니다.

2. 실제 완공일과 지연 경위(문자·카카오톡·현장 사진·공정률 통보 등)를 시간 순으로 정리합니다.

3. 개업 예정일을 언제, 어떤 방식으로 수급인에게 알렸는지(계약서 기재·문자·통화 녹취 등) 입증자료를 확보합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 공사 지연 손해배상에 경험 있는 변호사의 도움을 받는다면, 지체상금 청구와 영업손해 청구를 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

공사가 늦어져 개업이 밀린 상황에서는 “그래도 공사업체와 계속 관계를 유지해야 하는데”라는 생각, 혹은 “지체상금 조항이 있으니 알아서 처리되겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

개업이 밀려 매출을 놓친 도급인 입장에서는 감정적인 항의보다, 지연 경위와 개업 예정일을 알린 시점을 뒷받침할 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 예상치 못한 사정으로 공사가 늦어진 수급인 입장에서도 지연의 원인이 자신의 귀책사유가 아니었음을 보여줄 자료가 있다면, 지체상금이나 손해배상 범위를 합리적으로 줄일 수 있습니다.

저는 공사 지연을 둘러싼 분쟁에서 공사를 맡긴 쪽과 공사를 수행한 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서에 어떤 조항이 있는지, 지연 사실을 언제 어떻게 알렸는지에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 지체상금과 영업손해, 무엇을 어디까지 청구할 수 있는지 궁금하시다면 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 지체상금 조항이 아예 없으면 손해배상을 못 받나요?

A. 아닙니다. 지체상금 약정이 없어도 민법 제390조에 따른 일반 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 영업손해처럼 특별손해에 해당하는 부분은 수급인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 별도로 입증해야 합니다.

Q. 지체상금 약정이 있는데 실제 손해가 그보다 훨씬 크면 초과분을 더 받을 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 지체상금은 통상손해와 특별손해를 모두 포함하는 손해배상액의 예정으로 취급되기 때문입니다. 별도의 손해배상 약정을 두었거나, 예정액이 실제 손해에 비해 현저히 부당하다고 볼 특별한 사정이 있어야 추가 청구를 검토할 수 있습니다.

Q. 계약할 때 개업 예정일을 구체적으로 말하지 않았다면 영업손해는 아예 포기해야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 계약체결 당시가 아니라 완공기한까지 수급인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다면 충분하다는 것이 판례의 입장입니다. 공사가 진행되는 중간에라도 개업 예정일을 알렸다는 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

Q. 영업손해액은 구체적으로 어떻게 계산하나요?

A. 동종·동규모 업종의 매출 통계, 인근 유사 상권 자료, 임대차 조건 대비 통상적인 수익률 등을 종합해 산정합니다. 구체적인 액수 증명이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에는 법원이 여러 사정을 종합해 상당한 금액을 정할 수도 있습니다.

Q. 공사가 너무 늦어져서 아예 계약을 해제하고 다른 업체를 부르고 싶습니다. 가능한가요?

A. 상당한 기간을 정해 이행을 최고했는데도 공사가 완성되지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 이미 지급한 기성금의 원상회복과 함께, 재시공 비용이나 지연 손해에 대한 배상도 함께 청구할 수 있습니다.

Q. 수급인이 “자재 수급이 어려워 어쩔 수 없었다”고 하면 책임을 면하나요?

A. 자재 수급 지연처럼 통상적으로 예견 가능한 사정은 대체로 수급인의 귀책사유로 평가되어 면책 사유가 되기 어렵습니다. 귀책사유가 없다는 사정은 수급인 스스로 구체적으로 입증해야 합니다.

Q. 소송까지 가지 않고 지체상금이라도 먼저 받을 방법이 있나요?

A. 공사대금 정산 과정에서 지체상금을 상계 처리하거나, 협의가 안 되면 지급명령 신청 등 비교적 신속한 절차로 지체상금 부분만 먼저 확보하는 방법도 있습니다.