맹지인데 옆 땅 주인이 길을 막으면 주위토지통행권이 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 귀촌·전원주택 수요가 늘면서 지적도만 보고 땅을 매입했다가, 뒤늦게 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 이른바 ‘맹지’라는 사실을 알게 되는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “예전부터 옆 땅을 가로질러 다녔으니 앞으로도 계속 다닐 수 있을 것이다”, “땅을 살 때 중개사가 길이 있다고 했으니 문제없다”는 생각으로 별다른 조치 없이 지내다가, 옆 땅 주인이 바뀌거나 관계가 틀어지면서 어느 날 갑자기 통행로에 담장이나 철제 펜스가 세워지는 상황을 마주합니다.

최근 대법원은 맹지 소유자의 주위토지통행권을 공로에 이르는 최소한의 통로를 보장하는 법정 권리로 두텁게 인정하면서도, 그 범위와 방법은 이웃 토지 소유자의 손해를 최소화하는 선에서 엄격하게 정하고 있습니다.

아래에서는 맹지 소유자가 주위토지통행권을 주장할 수 있는 요건은 무엇인지, 옆 땅 주인이 길을 막았을 때 어떤 절차로 대응해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 맹지라도 공로로 통하는 길이 없으면 주위토지통행권이 인정됩니다

등기나 별도 약정 없이도, 공로에 이르는 통로가 없다는 사실만으로 법이 통행권을 인정합니다.

맹지란 지적도상 어느 토지에도 도로가 접해 있지 않아 공로로 직접 나갈 수 없는 토지를 말합니다. 민법 제219조는 “어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우”뿐 아니라, 통로가 있더라도 “과다한 비용을 요하는 때”에도 주위토지통행권을 인정합니다. 즉 길이 전혀 없는 경우만이 아니라, 좁은 농로로 멀리 돌아가야 하거나 축대·경사로 개설에 막대한 비용이 드는 경우도 포함됩니다.

이 권리는 당사자 사이의 계약이나 등기로 발생하는 것이 아니라, 인접한 토지 소유관계에서 당연히 발생하는 상린관계(相隣關係)상의 법정 권리입니다. 따라서 옆 땅 주인의 동의를 받지 못했다거나, 매매계약서에 통행에 관한 문구가 전혀 없었다고 하더라도 요건만 갖추면 통행권 자체는 이미 발생해 있는 것입니다.

다만 통로가 없다는 사정은 그 토지의 용도·형상·주변 여건을 기준으로 판단되며, 단순히 “더 편리한 길이 있으면 좋겠다”는 사정만으로는 인정되지 않습니다. 매수 당시 이미 맹지라는 사실을 알았는지, 중개사가 통행로가 있다고 잘못 설명했는지는 통행권의 성립 자체보다는 매도인·중개사에 대한 별도의 손해배상 문제로 다뤄집니다.

맹지 소유자의 주위토지통행권은 별도의 계약이나 등기 없이도, 공로로 통하는 통로가 없거나 과다한 비용이 드는 경우에 법률상 당연히 발생합니다.

2. 옆 땅 주인이 바뀌었다는 이유만으로 통행로를 막을 수 있는 것은 아닙니다

통행로를 낸 것이 예전 주인이었더라도, 지금 주인은 통행권 자체를 부정할 수 없습니다.

현장에서 자주 벌어지는 상황은, 원래 하나였던 토지가 분할되거나 일부가 팔려나가면서 그 전 소유자들끼리 무상으로 통행로를 내주기로 했던 경우입니다. 민법 제220조는 이런 분할·일부 양도 당사자 사이에는 무상으로 통행권을 인정하지만, 대법원은 이 무상통행권의 효력 범위에 분명한 선을 긋고 있습니다.

분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 분할 또는 일부 양도 전의 종전 토지소유자가 그 포위된 토지를 위하여 인정한 통행사용권은 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되므로, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433, 33440 판결).

즉 옆 땅을 새로 산 사람이 “나는 그런 약속을 한 적 없다”고 주장하더라도, 통행 자체가 없던 일이 되는 것은 아닙니다. 다만 무상이었던 통행권이 유상으로 바뀔 뿐, 민법 제219조의 일반원칙에 따라 통행권 자체는 그대로 유지됩니다.

이미 성립한 통행권을 옆 땅 주인이 담장·펜스·화단 등으로 막는다면, 이는 통행권자의 권리를 침해하는 위법한 방해행위가 됩니다. 통행권자는 민법 제214조가 정한 소유권에 기한 방해배제청구권의 법리를 준용해 통행방해금지 및 원상회복을 청구할 수 있고, 통행이 막혀 실제로 손해를 입었다면 민법 제750조에 따른 손해배상도 함께 구할 수 있습니다.

다만 이런 사유통행로를 막는 행위가 곧바로 형사처벌로 이어지는 것은 아닙니다. 대법원은 소유자가 개인적으로 사용하면서 이웃의 통행을 부수적으로 묵인해 온 사유통행로는 일반교통방해죄(형법 제185조)의 ‘육로’에 해당하지 않는다고 보는 판례(2016도12563)를 남긴 바 있어, 특정 이웃 간의 통행 분쟁은 대개 형사고소가 아니라 민사상 가처분·본안소송으로 해결해야 합니다.

이미 발생한 주위토지통행권은 옆 땅 주인이 바뀌거나 동의를 하지 않았다는 사정만으로 소멸하지 않으며, 이를 막는 행위는 민사상 방해배제와 손해배상의 대상이 됩니다.

3. 통행로의 위치와 폭은 통행권자 마음대로가 아니라 손해가 가장 적은 방법으로 정해집니다

일상생활에 필요한 범위를 넘어 장래의 건축까지 미리 대비한 넓은 통로를 요구할 수는 없습니다.

민법 제219조 제1항 단서는 주위토지통행권을 인정하더라도 “이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택”하도록 정하고 있습니다. 통행권자에게 편리하다고 해서 가장 넓고 곧은 길을 요구할 수 있는 것이 아니라, 통행지 소유자의 손해까지 함께 저울질해야 합니다.

앞서 본 대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433, 33440 판결은 통행권의 범위를 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 등 제반 사정을 참작해 정해야 한다고 보면서, 통상 사람이 주택에 출입하며 다소의 물건을 공로로 운반하는 등 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지만 인정되고, 장차 건축할 것에 대비해 건축허가에 필요한 폭을 미리 확보해 주는 것까지 그 내용으로 하지는 않는다고 밝혔습니다.

실무에서는 이미 형성돼 있던 통행로의 현황, 주변 필지의 이용 상황, 차량 진입이 실제로 필요한지 여부 등을 구체적으로 따져 폭과 위치가 정해집니다. 옆 땅 주인이 “차가 다닐 정도로 넓게는 못 내준다”고 주장하더라도, 기존에 차량이 실제로 다녀온 현황이 있다면 그 현황이 중요한 판단 근거가 됩니다.

주위토지통행권의 위치와 폭은 통행권자에게 필요한 범위 안에서, 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 방법으로 구체적 사정에 따라 정해집니다.

4. 통행권이 인정되어도 옆 땅을 공짜로 쓸 수 있는 것은 아닙니다

통행지 소유자는 통행을 막을 수는 없어도, 그로 인한 손해를 보상받을 권리가 있습니다.

민법 제219조 제2항은 “전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다”고 명시하고 있습니다. 통행권이 법률상 당연히 발생한다고 해서 무상으로 남의 땅을 쓸 수 있다는 뜻은 아니며, 통행지 소유자는 통행권 자체를 거부할 수는 없어도 그 땅의 사용가치에 상응하는 보상, 실무상 지료(사용료) 상당액을 청구할 수 있습니다.

이는 정식으로 통로를 개설하지 않고 단순히 지나다니기만 하는 경우에도 마찬가지입니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결은 오랜 기간의 사용으로 통행지역권을 시효로 취득한 경우에도, 도로 부지 소유자가 입은 손해에 대해서는 주위토지통행권의 경우와 마찬가지로 보상해야 한다고 보아, 통행권이 어떤 경위로 발생했든 무상 사용이 당연시되지 않는다는 점을 재확인했습니다.

반대로 앞서 본 것처럼 분할·일부 양도의 직접 당사자 사이에 성립한 민법 제220조의 무상통행권은 예외적으로 보상의무가 없지만, 그 효력은 당사자 사이에만 미치고 땅을 새로 산 특정승계인에게는 적용되지 않는다는 점은 앞서 살펴본 그대로입니다.

주위토지통행권이 인정된다고 해서 무상 사용이 보장되는 것은 아니며, 통행지 소유자는 별도로 사용료 상당의 보상을 청구할 수 있습니다.

5. 통행로 확보는 협의에서 소송까지 이런 절차로 진행됩니다

감정적으로 담을 허무는 대신, 자료를 갖추고 절차를 밟는 것이 결국 더 빠릅니다.

옆 땅 주인이 통행로를 막았다면 통상 ①내용증명을 통한 통행로 확보 협의 및 통행방해 중단 요구 → ②협의가 되지 않거나 상황이 급박한 경우 통행방해금지 가처분 신청(관할지가 수원이라면 수원지방법원) → ③주위토지통행권 확인 및 통로개설·방해배제를 구하는 본안소송 제기 → ④법원의 현장검증과 측량감정을 거친 조정 또는 판결의 순서로 진행됩니다.

특히 가처분은 본안 판결까지 수개월에서 길게는 1년 이상 걸릴 수 있는 상황에서, 그 사이 실제로 통행이 막혀 일상생활이나 영업에 지장이 있다면 신속한 구제 수단이 됩니다. 다만 가처분 역시 소명자료가 뒷받침돼야 인용되므로 준비 없이 급하게 신청하는 것은 오히려 불리할 수 있습니다.

소송을 준비하기 전에 아래 자료부터 확인해 두는 것이 사건 전체의 방향을 좌우합니다.

1. 지적도·토지대장을 발급받아 내 토지가 공로와 실제로 접해 있는지, 접해 있다면 그 폭이 통로로 기능할 수 있는 정도인지 확인합니다.

2. 그동안 이용해 온 통행로의 현황(사진, 위성지도 변화 이력, 통행 목격자 진술)을 정리해 언제부터 어떤 방식으로 다녔는지 시계열로 확보합니다.

3. 옆 땅 주인이 담장·펜스를 설치한 시점과 방식을 사진·동영상·문자메시지 등으로 남겨 방해행위의 경위를 증명할 자료로 확보합니다.

이러한 자료를 갖춘 뒤 부동산 상린관계 분쟁에 전문성 있는 변호사의 조력을 받는다면, 통행방해금지 가처분과 본안소송을 함께 준비해 실질적인 통행로 확보 시기를 앞당길 수 있습니다.

마치며

맹지 통행 분쟁은 “설마 길을 아예 막기야 하겠나”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

통행이 막힌 맹지 소유자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 통행로의 이용 현황과 방해 경위를 자료로 남기는 것이 먼저입니다. 지적도, 통행 이력, 방해 정황이 쌓일수록 가처분과 본안소송 모두에서 유리해집니다.

반대로 통행로 제공을 요구받는 옆 땅 주인 입장에서도 “내 땅이니 내 마음대로 할 수 있다”는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 이미 성립한 통행권을 막으면 방해배제와 손해배상 책임을 질 수 있고, 다만 그 범위를 다투거나 정당한 보상을 요구할 권리는 있습니다.

저는 맹지 소유자와 통행지 소유자, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통행로의 현황과 법리 구성에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 통행로가 막혀 있거나 막힐 위기에 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 맹지를 살 때 이미 길이 없다는 걸 알고 샀는데도 주위토지통행권이 인정되나요?

A. 인정됩니다. 매수 당시 맹지라는 사실을 알았는지 여부는 통행권의 성립 요건이 아니며, 공로로 통하는 통로가 없다는 객관적 사정만으로 발생합니다. 다만 중개사의 설명 잘못 등은 별도의 손해배상 문제로 다뤄질 수 있습니다.

Q. 옆 땅 주인이 “예전 주인이랑 한 약속이지 나는 모른다”고 하는데 그래도 길을 내줘야 하나요?

A. 네. 분할·일부양도 당사자 사이의 무상통행권은 특정승계인에게 그대로 승계되지 않지만, 통행권 자체가 사라지는 것은 아니고 민법 제219조 일반원칙으로 돌아가 유상으로라도 통행권이 유지됩니다.

Q. 통행로 폭이 좁아서 차량이 못 들어오는데, 넓혀 달라고 요구할 수 있나요?

A. 기존에 차량 통행이 실제로 이뤄져 온 현황이 있다면 그 현황이 중요한 근거가 되지만, 단순히 편리하다는 이유만으로 장래의 건축이나 차량 통행에 대비한 넓은 폭까지 보장되지는 않습니다. 구체적 사정에 따라 법원이 판단합니다.

Q. 통행로를 쓰는 대가로 얼마를 줘야 하는지 정해진 기준이 있나요?

A. 정해진 고정 금액은 없고, 통행지의 사용가치를 기준으로 감정을 거쳐 사용료(지료) 상당액을 산정하는 것이 일반적입니다. 협의가 안 되면 소송 절차에서 감정을 통해 정해집니다.

Q. 옆 땅 주인이 길을 막아서 경찰에 신고했는데, 형사처벌은 안 되나요?

A. 순수하게 특정 이웃 사이에서만 이용돼 온 사유통행로는 대체로 일반교통방해죄의 ‘육로’에 해당하지 않아 형사처벌로 이어지기 어렵습니다. 이런 경우 통행방해금지 가처분과 손해배상 등 민사 절차로 대응하는 것이 실질적입니다.

Q. 통행로를 확보하기 전에 먼저 담을 허물어도 되나요?

A. 권장하지 않습니다. 통행권이 인정되기 전에 임의로 시설을 훼손하면 오히려 재물손괴 등 별도의 법적 책임 문제가 생길 수 있으므로, 가처분이나 본안소송 등 정식 절차를 통해 해결하는 것이 안전합니다.

Q. 가처분과 본안소송을 꼭 같이 진행해야 하나요?

A. 반드시 그런 것은 아니지만, 통행이 막혀 당장 생활이나 영업에 지장이 크다면 가처분으로 신속하게 통행을 확보한 뒤 본안소송에서 통행로의 위치·폭·보상액을 확정하는 방식이 실무상 많이 활용됩니다.