아파트 하자 청구는 입주 후 몇 년까지 가능한가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 입주한 지 몇 년이 지난 아파트에서 벽 균열, 누수, 마감재 들뜸 같은 하자가 뒤늦게 발견되면서, 하자보수를 요구해도 되는지 문의하시는 분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 입주민분들 중에는 “이미 입주한 지 오래됐으니 이제 와서 하자보수를 요구하기는 늦었다”, “시공사가 알아서 고쳐주겠지”라는 생각으로 시기를 넘겨버린 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 관리사무소나 시공사에 문의하면 “담보책임기간이 지났다”, “그건 하자가 아니라 시공 방식의 차이”라는 답을 듣고서야 정확한 기간을 따져보지 않았던 것을 후회하시는 분들이 많습니다.

최근 대법원은 아파트를 비롯한 집합건물의 하자담보책임기간에 대해 그 법적 성격과 기산일, 권리 행사 방법을 구체적으로 정리하고 있습니다. 하자 유형에 따라 청구 기간이 2년부터 10년까지 다르게 정해져 있고, 그 기간을 계산하는 기준일 역시 이사 온 날이 아니라 별도로 법에 정해져 있습니다.

아래에서는 아파트 하자보수 청구가 입주 후 몇 년까지 가능한지, 그 기간은 언제부터 계산되는지, 그리고 기간 안에 무엇을 해두어야 안전한지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 아파트 하자 청구 기간은 하나의 숫자가 아니라 하자 유형별로 다르게 정해져 있습니다

마감재는 2년, 일부 설비는 3년, 방수·구조 관련 공사는 5년, 내력구조부는 10년까지 청구할 수 있습니다.

“아파트 하자는 입주 후 몇 년까지 청구할 수 있나요”라는 질문에는 사실 하나의 숫자로 답할 수 없습니다. 공동주택관리법 제36조제3항은 담보책임기간을 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수, 교체 가능성 등을 고려해 공동주택의 내력구조부별·시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

이에 따른 같은 법 시행령 제36조와 별표는 공사 종류별로 기간을 나누고 있습니다. 도배·타일·미장·도장 같은 실내 마감공사류는 2년, 공동구·저수조·정화조 등 옥외급수·위생 관련 설비공사는 3년, 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수공사 등은 5년까지 청구할 수 있습니다.

가장 길게 보호되는 것은 내력벽·기둥·보·바닥·지붕틀 같은 내력구조부와 지반공사의 하자로, 건물 붕괴 위험과 직결되는 부분이라 인도일 또는 사용검사일부터 10년까지 청구가 가능합니다. 집합건물법 제9조의2제1항도 같은 구조로, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외 하자는 5년의 범위에서 대통령령이 정하는 기간으로 나누고 있습니다.

몇 년까지 청구할 수 있는지는 입주한 지 몇 년이 지났는지가 아니라, 어떤 하자인지에 달려 있습니다.

2. 청구 기간은 이사 온 날이 아니라 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 계산됩니다

기산일을 이사 온 날로 잘못 알고 있으면, 실제로는 이미 상당 기간이 흘러 있을 수 있습니다.

상담을 하다 보면 “제가 입주한 지 3년째니까 아직 2년은 남았겠죠”처럼, 자신이 이사 온 날을 기준으로 기간을 계산하시는 분들이 많습니다. 그런데 법은 전유부분과 공용부분의 기산일을 따로 정해 두고 있습니다.

내 집 내부, 즉 전유부분의 하자는 사업주체가 입주자에게 그 부분을 인도한 날부터 기간이 시작됩니다(공동주택관리법 제36조제3항제1호, 집합건물법 제9조의2제2항제1호). 반면 외벽·옥상·주차장·승강기·어린이집 같은 공용부분의 하자는 「주택법」에 따른 사용검사일, 동별·분할로 사용검사를 받았다면 그 사용검사일부터 계산됩니다(같은 조 제2호).

분양 사업장은 준공(사용검사) 이후에도 일부 동이나 세대의 입주가 늦어지는 경우가 드물지 않은데, 그 사이에도 공용부분의 담보책임기간은 이미 흐르고 있는 셈입니다. 전유부분 인도일은 사업주체가 작성한 주택인도증서를 근거로 관리주체가 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 되어 있어(같은 법 시행령 제36조제2항), 관리사무소에 문의하면 정확한 날짜를 확인할 수 있습니다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제9조는 집합건물의 건축자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하는 한편 이를 강행규정화하였으며, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물의 소유자에게 귀속한다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결).

즉 분양받은 최초 입주자가 아니라, 그 뒤에 매매로 소유권을 넘겨받은 사람이라도 담보책임기간이 남아 있는 한 자신의 이름으로 하자보수와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매매로 소유자가 여러 번 바뀐 구축 아파트에서도 같은 원리가 적용됩니다.

내가 이사 온 날이 아니라 전유부분 인도일·공용부분 사용검사일부터 시계가 돌아가고 있다는 점, 그리고 그 권리는 지금의 소유자에게 있다는 점을 함께 확인해야 합니다.

3. 기간 안에 서면으로 보수를 요청해 두면 되고, 그 기간 안에 소송까지 마칠 필요는 없습니다

제척기간은 권리를 행사해야 하는 기간이지, 판결까지 받아내야 하는 출소기간이 아닙니다.

담보책임기간이라는 말을 들으면 “그 기간 안에 소송까지 끝내야 하는 건가”라고 걱정하시는 분들이 있습니다. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다.

대법원은 이 기간의 성격에 대해 다음과 같이 판단하고 있습니다.

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의하여 준용되는 민법 제670조와 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당하고, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결).

“재판상 또는 재판 외의 권리행사기간”이라는 말은, 그 기간 안에 판결까지 받아낼 필요 없이 관리사무소나 시공사에 내용증명 등 서면으로 하자보수를 요청해 두거나 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 정도로도 권리 행사가 인정된다는 뜻입니다. 다른 대법원 판례(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결)도 이 기간이 반드시 그 안에 소를 제기해야 하는 출소기간은 아니라고 같은 취지로 판단했습니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 위 2009다82060 판결에서는 입주자대표회의가 자기 이름으로 하자보수를 요구하거나 소송을 제기한 것을, 원칙적으로 개별 구분소유자를 대신해 그들의 권리를 행사한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 실제로 그 사건에서는 입주자대표회의가 구분소유자들의 손해배상청구권을 양도받았다는 취지의 서면을 인도일로부터 10년이 지난 뒤에 제출했다가, 그 사이 제척기간이 이미 지나 청구권이 소멸했다고 판단됐습니다.

관리사무소나 입주자대표회의에만 맡겨 두지 말고, 본인 명의로 하자보수를 요청한 날짜와 기록을 기간 안에 직접 남겨 두어야 안전합니다.

4. 분양계약서에 기간을 짧게 적어 놓았어도 무효이고, 건물이 무너지거나 크게 손상된 경우엔 1년이라는 별도 기한이 적용됩니다

매수인에게 불리한 특약은 그 자체로 효력이 없지만, 붕괴처럼 급박한 손상에는 오히려 짧은 예외가 있습니다.

상담을 하다 보면 분양계약서나 공급계약서에 “하자보수 기간은 입주 후 1년”이라는 식의 문구가 적혀 있어, 이미 기간이 끝난 것으로 생각하고 포기하시는 분들이 있습니다. 하지만 이런 특약은 그 자체로 효력이 없습니다.

집합건물법 제9조제4항은 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 이 법과 민법에 정해진 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 계약서에 뭐라고 적혀 있든, 마감공사 2년·옥외급수 등 설비공사 3년·대지조성과 철근콘크리트·방수공사 등 5년·내력구조부와 지반공사 10년이라는 법정 기간이 그대로 적용됩니다.

다만 예외적으로 짧은 기한이 적용되는 경우도 있습니다. 집합건물법 제9조의2제3항은 내력구조부나 지반공사의 하자로 인해 건물이 실제로 멸실되거나 훼손된 경우에는, 그 멸실·훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 한다고 정하고 있습니다. 균열이 발견된 정도가 아니라 실제로 구조적으로 크게 무너져 내린 경우라면, 10년이라는 기간과 별도로 이 1년의 시계가 새로 돌아간다는 점을 기억해야 합니다.

또한 법이 말하는 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(공동주택관리법 제36조제4항). 시공사가 “이 정도는 하자가 아니라 시공 방식의 차이”라고 설명한다고 해서 청구권이 자동으로 사라지는 것은 아니며, 실제로 안전·기능·미관에 지장을 줄 정도인지가 쟁점이 됩니다.

계약서 문구나 시공사의 설명만으로 법정 담보책임기간이 줄어들지는 않지만, 건물이 실제로 무너지거나 크게 손상된 경우엔 1년이라는 훨씬 짧은 별도 기한이 있다는 점도 함께 기억해야 합니다.

5. 확인부터 조정·소송까지, 하자보수 청구는 이런 절차로 진행됩니다

관리사무소 신고에서 끝내지 말고, 날짜와 근거자료를 남기며 다음 단계까지 준비해야 합니다.

하자보수 청구는 통상 ①관리주체(관리사무소)·입주자대표회의에 하자 발생 사실을 신고하고 사업주체(시공사)에 서면으로 하자보수를 청구 → ②사업주체가 현장을 확인해 보수 여부를 회신하되, 정당한 사유 없이 이를 거부하면 관할 시장·군수·구청장(수원 소재 아파트라면 수원시청)이 시정을 명할 수 있고(공동주택관리법 제37조제5항) → ③그래도 해결되지 않으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정과 조정·재정을 신청(같은 법 제39조) → ④조정이 성립하지 않거나 손해배상 규모가 큰 사건이라면 관할법원(수원지방법원 등)에 하자보수에 갈음한 손해배상청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

어느 단계에서 시작하든, 하자를 의심하게 됐다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 전유부분 인도일 또는 공용부분 사용검사일을 관리사무소나 공동주택관리정보시스템에서 확인해, 어느 담보책임기간이 아직 남아 있는지 계산합니다.

2. 하자 부위를 사진과 영상으로 남기고 발생을 확인한 날짜를 기록해, 마감·설비·대지조성이나 구조·내력구조부 중 어느 유형에 해당하는지 정리합니다.

3. 위 자료를 근거로 관리주체 또는 사업주체에 내용증명 등 날짜가 남는 서면으로 하자보수를 청구해 권리 행사 기록을 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 담보책임기간 산정과 하자심사·분쟁조정위원회 대응, 필요하다면 손해배상청구 소송까지 전문 변호사와 함께 준비한다면 실질적인 하자보수 또는 배상을 받아낼 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

아파트 하자는 “몇 년이나 지났으니 이제 와서 따지기도 번거롭다”거나 “시공사가 곧 알아서 고쳐주겠지”라는 생각으로 초기 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

하자를 겪는 입주민 입장에서는 감정적인 항의보다, 인도일·사용검사일부터 계산한 담보책임기간이 언제까지인지와 하자가 발생한 시점을 먼저 정리하는 것이 우선입니다. 사진, 관리사무소 접수 기록, 내용증명이 쌓일수록 하자심사·분쟁조정위원회 절차와 소송 모두에서 유리해집니다.

반대로 사업주체(시행사·시공사) 측에서도 무조건 기간 도과를 주장하며 방어하기보다, 실제 하자 유형과 발생 시점, 기산일을 정확히 따져보는 것이 불필요한 분쟁과 신뢰 훼손을 줄이는 길입니다.

저는 입주민 측을 대리해 하자보수와 손해배상을 청구하는 사건과, 사업주체 측에서 담보책임기간과 하자 여부를 다투는 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 기산일 계산과 근거자료 정리에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 하자를 두고 애매하게 넘기고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 담보책임기간이 남아 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주한 지 10년이 넘었는데 최근 벽에 큰 금이 갔습니다. 지금도 청구할 수 있나요?

A. 내력구조부(기둥·보·내력벽·기초·지반 등)에 해당하는 하자라면 인도일 또는 사용검사일부터 10년까지 청구할 수 있습니다. 다만 이미 10년이 지난 시점에 새로 발생한 하자라면 하자담보책임을 묻기는 어렵고, 설계·시공상 결함으로 인한 별도의 손해배상책임을 검토해야 합니다.

Q. 전세로 살고 있는 세입자인데 제가 직접 하자보수를 요구할 수 있나요?

A. 공동주택관리법상 하자보수청구권자는 입주자(소유자 및 그 배우자·직계존비속), 입주자대표회의, 관리주체 등으로 정해져 있어 임차인 본인 명의의 청구권은 원칙적으로 인정되지 않습니다. 다만 관리사무소에 하자를 신고하고, 집주인(구분소유자) 명의로 청구를 진행하는 방식이 일반적입니다.

Q. 하자보수 대신 돈으로 받을 수도 있나요?

A. 가능합니다. 공동주택관리법 제37조제2항은 하자로 인한 손해배상책임을 정하면서 민법 제667조를 준용하고 있어, 하자보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이 손해배상청구권도 같은 담보책임기간 안에 행사해야 합니다.

Q. 제가 분양받은 게 아니라 입주 후 매매로 산 아파트인데도 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 판례는 하자담보추급권이 분양받은 최초 매수인이 아니라 현재의 소유자에게 귀속된다고 보고 있어, 담보책임기간이 남아 있는 한 지금 소유하고 계신 분이 자신의 이름으로 청구할 수 있습니다.

Q. 시공사가 부도나 폐업을 하면 하자보수를 못 받게 되나요?

A. 분양자(시행사)가 회생·파산·해산 등으로 무자력 상태가 되면 시공자에게도 손해배상책임을 물을 수 있고, 하자보수보증금 제도를 통해 보증서 발급기관에 별도로 청구하는 방법도 있습니다.

Q. 입주자대표회의가 이미 하자보수를 요청했다면 저는 따로 안 해도 되나요?

A. 안전하지 않습니다. 판례는 입주자대표회의가 자신의 이름으로 한 청구를 구분소유자 개인의 권리 행사로 인정하지 않는 경향이 있습니다. 특히 손해배상까지 염두에 두신다면, 본인 명의의 청구 기록을 기간 안에 별도로 남겨 두는 것이 안전합니다.